华家池三宗商住用地昨日挂牌，外来大鳄VS本土大佬拼资金

    杭州“百亿级宝地”终亮相土地市场将迎来历史性一拍

    “浙大华家池三宗地块今日正式挂牌，将于9月5日出让。三地块总建筑面积63万平方米，起拍总价逾97亿元，住宅楼面起价19200元/平方米。”昨天，这则土地出让的消息在房地产业内传得沸沸扬扬，被称作“杭州史上总价最高地块”的华家池地块在杭州市国土资源局发布的《读地手册》上挂了4年后，终于正式挂牌出让了。

    对于老杭州人，这里有着关于老农大的所有记忆；对于杭州房地产市场，这是市中心绝版的黄金宝地；对于一众开发商，拿下了这里的地块，相当于在杭州市场核心区夺取了战略高地。于是，华家池成为众人关注的焦点，此次的土地出让也将继湖滨地块和杭汽发地块之后，写下杭州土地市场历史性的一刻。

     A.

    四度登陆《读地手册》 “百亿级宝地”终于迎来出让日

    早在2009年，华家池地块就已经进入《读地手册》，当时拟出让两宗金融用地共40.4亩，未果；2011年3宗面积共240亩的宅地、商业用地再度被收入当年的《读地手册》中，更名为“凯旋单元地块”，只是由于当时土地市场不景气，地块一直待字闺中；2012年的《读地手册》三度收录，江干区招商局也正式公开推荐这块土地；今年年初新一期的《读地手册》第四次将两宗华家池地块收入推荐名单，虽有消息称拆迁进度加快，但地块的具体出让事宜始终未提上正式日程。直到今年5月，随着杭州土地市场热度整体回升，华家池地块已进入净地状态，等待出让的消息不断被释放，这几宗地的归属才真正成为众人关注的焦点。

    记者在早些时候的实地探访中就了解到，今年3月份左右，地块的拆迁工作就已经基本完成，进入土地平整阶段，而在这过程中，不少实力房企都表示了对这几宗地块的关注；今年7月，有两家公司相继明确拿地意向；国土局则于昨日公告，宣布9月5日下午两点半正式出让。

    对比今年的《读地手册》推荐地块（只推荐了两宗），这次实际的土地出让量更大，拿出了浙大华家池校区北面沿艮山西路的全部三宗姐妹地块，分别为凯旋单元FG04-C2/R21-03地块、凯旋单元FG02-C2/R21-02地块和凯旋单元FG02-C2/R21-01地块，这里曾是浙江大学华家池校区的蔬菜研究所、植物中心、员工宿舍等建筑物所在地，被依次分割成了三宗商住用地，按照华家池校区体量，出让面积仅占校区面积的六分之一左右。根据公示的招拍挂文件，三宗地块的出让面积分别为71214平方米、41334平方米和47274平方米，总的可建建筑面积约63万平方米，其中商业面积近30万平方米，总出让起价97.3亿元，最小一宗地块的起价也达24.6亿元。考虑到目前不少开发商有意争夺这三宗地块，业内预计9月5日出让当天土地实际成交总价将超过百亿元。

    B.

    外来大鳄VS本土大佬 华家池地块或引发“国家队”之间的PK

    “考虑到这几宗地块的体量和资金门槛，这次的华家池地块之争或许会成为‘国家队’之间的PK战。”有业内人士如此预测。

    确实，光从资金上来算，这三宗地块起价分别为43.2亿元、24.6亿元和29.4亿元，与这两年主城区出让的地块总价不在一个数量级上，今年上半年只有旭辉拿下的滨江区奥体单元宅地可与之相较（总价35.65亿元），不是资本实力雄厚的房企根本没资格竞争。

    再看看目前的杭州土地市场现状，从去年开始，杭州市场已经成为外来大鳄的天下，土地收入中近七成来自外来开发商，仅今年上半年，拿地金额排名前十中8家为外来房企，剩下的两家则为本土金融机构和本地国企。 “在这场政策与资本的游戏中，大鳄垄断土地市场的局面初露端倪，越来越多全国性房企将杭州视作他们布局长三角的重要据点，杭州房地产市场的格局也许就此改变。”这句话或许是对眼下格局的贴切形容。

    事实上，瞄上华家池地块的的确都是重量级开发商。有消息灵通人士透露，包括万科、绿地、保利、融创、九龙仓、和记黄埔、绿城、滨江、恒基兆业、杭州城建等众多大佬在内的房企都不同程度地表现出对地块的争夺之心。

    早在今年四五月份，坊间就有传言，某开发商正加紧出货，回笼资金，为拿华家池地块腾出现金流。而随着华家池地块的出让逐渐明朗化，不少开发商也有意无意地向外界透露拿地意图。“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。”在7月接受媒体采访中，滨江集团董事长戚金兴对拿地事宜公开作了回应。而去年、今年在杭州市场大举“入货”的万科也一早相中华家池地块，有传言称，杭州万科新掌门人刘肖在刚到杭州时就注意到了华家池地块，万科也已对该地块的开发逻辑做了极其清晰的梳理。相比“意向”更为直接的是融创和城建，日前已有不少媒体曝出，融创、城建相继缴纳了相关保证金，坐实拿地决心。

    不过，几十亿元毕竟不是小数目，即便是对不差钱的大鳄来说也绝非易事，所以这些大公司“怎么拿地”才是大家感兴趣的问题。“联合拿地”似乎是大部分开发商给出的答案。“就一家公司的实力来说，单独拿下一块地可能没什么问题，但想要做大规模的项目，把这三宗地块全吃下，只有联合，可能是联合拿地，也可能是拿了一块地在场外与其他公司合作。”汉嘉地产顾问执行总裁梅杰这样分析。戚金兴也曾明确表示，“如果要合作，我们可能会联合央企、金融企业及兄弟单位多种方式。”而根据此前旭辉、恒基中国、融创、世茂等外来大鳄在杭州的操作模式，也不排除会先拿下地块，再引入其他合作伙伴，以降低资金风险。一外来开发商就向记者透露，如果此次单独拿华家池地块难度太高，他们就会考虑采用收购股权的方式，曲线进驻。也有业内人士猜测，按照目前华家池地块的体量以及土地性质构成，擅长商业运作和擅长高端楼盘的两家房企联合竞得的可能性较大。

    “百亿级宝地”助推土地大年

    主城区土地收入将创近四年新高

    对于华家池地块最终会有多热，不少业内人士持保留态度。梅杰就表示，不可能会进行得过于激烈，毕竟标的比较大，而且众公司会考虑联合，不会一味硬碰硬。而资深房产评论员丁建刚也认为，土地楼面单价接近滨江·凯旋门的价格23000元/平方米左右就差不多了。

    无论华家池地块会理性出让还是引发价格战，“百亿级宝地”的入市对整个杭州主城区土地市场来说，都将是锦上添花的一笔，在连续几年的低迷期后，终于随着全国土地行情大势回暖。

    根据刚刚出炉的统计数据，今年1-7月，主城区成交地块57宗，成交面积1839350平方米（约2759亩），总可建面积489.8万方，成交额达429.9亿元，赶超去年全年成交额424.76亿元以及前年全年的317亿元，与去年同期相比，大涨4.36倍，创下近五年同期新高。其中，主城区前7月宅地成交28宗，成交面积约110.1万平方米，可建面积约282.9万方，成交额约296.2亿元，占总成交额的68.8%。

    查看2013年1-7月主城区卖地额走势图可发现，今年1-2月供地较平稳，成交额均靠近50亿元；3月为推地大月，15宗地块共收入土地出让金105.2亿元；4月仅一场土地出让，收入45.5亿元；5月再迎推地小高潮，奥体宅地入市，共吸金100亿元；6月两场出让共吸金67亿元；进入7月，主城推地暂歇，仅三宗地块入市，吸金16亿元。

    有这样的数字做基础，加上9月份百亿元的华家池地块入账，今年杭州主城区的土地收入将超过500亿元，肯定将再创高峰。去年，杭州主城区的土地收入是424.76亿元，前年则是317亿元，2010年为493亿元，2013年土地收入创近四年新高应该没有问题。（每日商报）