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楼市半年量价齐涨 分析称限价效果有限
house.hangzhou.com.cn 2013年07月09日 09:36:14 星期二  杭州网

   导读:

·楼市半年观察:量价齐涨 下半年或再出新政

·龙头房企“期中考”成绩良好 全年业绩飘红几成定局

·上半年十房企逆市涨价 分析称限价政策效果有限

·房价如何打破“一调就涨”魔咒

·牛刀:银行钱荒泡沫一定会破 中国房价最少要跌去80%

 

 

 

楼市半年观察:量价齐涨 下半年或再出新政、

2013年已过半,回首上半年楼市:3月底各地“国五条”颁布,4月落实各项调控措施,5月房产税试点城市扩大传言甚嚣尘上,6月全国个人住房信息联网落空、金融业闹“钱荒”,楼市似乎岌岌可危,但截至目前看来,楼市不但“不为所动”,还呈现“量价齐涨”的局面,调控难度不断加大。有业内人士认为,下半年再出房地产调控政策的可能性很大,有望出现量高价平或略跌的局面。

二手房成交量大起大落

2013年两会前夕,楼市“国五条”重磅推出,其中规定个人出售住房所得20%缴个税引来大量关注。但一规定并没有得到地方政府积极响应,不少地方国五条细则干脆不提20%个税。

受政策影响,上半年二手房交易量一度呈现大起大落现象,新政执行前的3月份达到历史最高水准的43780套,新政落地后,交易量急转直下,跌至历史低谷的5212套。最近三个月,交易量稳步上升,但截至6月仍未突破万套,低于调控前水准。

根据北京麦田房产网签数据监测显示,2013年上半年,北京全市二手住宅网签总量达到了9.4万套,环比2012年下半年的网签量上涨了7%,同比2012年上半年同期的网签量更是大幅上涨了68%。

北京二手房房价在“史上最严厉调控政策”之下继续上涨,上半年成交均价约为2.9万元/平方米,达到历史最高位。但涨幅基本被遏制,已从1月份的5%回落至6月份的1.5%

麦田市场研究部经理张叶松则认为,本轮调控对房地产市场有很大启示,房价上涨的矛盾点被重新认识,政策希望通过压制交易量而压制房价,在初期起到了一定止涨效果,但政策常态化后,后是缺乏明显利空,土地成本依旧上升,刚需在恐慌中提前释放购房需求,多方面原因造成了房价上涨信心不减的事实。

房企资金充裕拿地积极

房企大佬年初就曾预判,房地产企业今年的日子比去年好过,事实也证明了这一点。克而瑞信息集团(CRIC)不完全统计数据显示,2013年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元,而2012年这一数据则为5728.58亿元,同比上升了21.72%。

另一方面,中原地产数据显示,上半年万科、恒大、绿地等10大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元人民币,较2012年上半年上涨了75.6%,也已经超过了2012年全年413亿元的融资额,非标杆房企融资量也明显上涨。

开发商资金充裕,土地市场则持续升温,近期北京、上海等地地王频现,开发商似乎摸透了调控的脉络,再次开始大肆拿地扩张。

仅7月3日一天,京沪两地就同时刷新地王纪录。上海松江区泗泾镇一宗商住地块引发了万科、保利、绿地、金地、招商等房企巨头的激烈争夺,最终被上海保利盛冠投资有限公司以23 .56亿元的价格竞得,楼面地价12568元/平方米, 溢价率为131.9%,刷新了今年上海土地市场溢价率记录,此前纪录为108.3%。

同一天,此前被暂停出让的北京丰台区夏家胡同地块二次挂牌,由于该地块地理位置稀缺,推出伊始即获得极大关注,并被业内称为“准地王”,吸引了中粮、九龙仓、融创在内的多达14家房企参与竞价。最终,该地块以17.7亿元的总价,3.8万平方米的保障房面积被北京懋源房屋开发有限公司竞得,预估纯商品住宅部分的楼面地价约在4.5万元/平方米。

宏观方面来看,据亚豪机构统计数据,截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗经营性用地实现成交。其中,住宅用地共成交30宗,30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿,赶超去年全年的395亿元。

德佑地产市场研究部监控数据显示,今年5月,上海共计出让经营性地块21幅,相比上月增加10幅,成交金额170亿元,环比上涨41.2%,创今年以来的新高,相当于去年同期的72倍。

今年以来,大型房企对一线城市市场预期看好,以三四线城市为主要市场的恒大地产首次进京买地,而近段时间上海的优质土地也全部由一线开发企业获得。

业内称下半年出调控政策可能性大

面对上半年火热的行情,下半年楼市走势又将如何?中国著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,下半年,稳健的货币政策与经济稳增长计划的推出及调控转向底的情况下,在城镇化与住房需求推动、土地市场高温、供不应求等众多因素的推动下,房价上涨压力依然较大。

同时,他对上半年楼市“量价齐涨”的旺盛局面也作出总结,认为房价惯性上涨正“蚕食”调控效力,调控难度不断加大,印证了房价“越调越涨”怪圈一直存在,且短期之内恐无法打破。

张叶松则认为下半年再出调控政策的可能性大。他指出,经过本轮调控,执政层开始转变思路,房地产调控或将延伸至大经济环境,在房价与经济的抉择中,政府政策态度将决定未来房地产市场走势。

“三四季度再出房地产调控政策的可能性很大,其目标将会直指房屋过度持有群体,只有房屋供给量超出购买需求,市场才会趋于理性。如一切如愿,下半年有望出现量高价平或略跌的局面。”


    龙头房企“期中考”成绩良好 全年业绩飘红几成定局

万科、保利、金地等龙头房企发布的6月份销售数据日前纷纷出炉,销售快报显示,龙头房企上半年销售面积和销售额呈现较快增长态势。业内人士认为,在中央坚定支持首套购房信贷情况下,下半年刚需购房仍能实现稳定释放,运营情况较好,产品适销对路的房企全年实现销售计划压力不大。预计今年房地产行业增长态势不改。

龙头房企“期中”成绩良好

随着7月份的到来,各房企纷纷公布其6月销售业绩。万科7月5日发布公司2013年6月份销售及新增项目情况简报,虽然公司单月销售数据环比均出现下降,但是半年期数据同比明显上升。

公告显示,6月单月万科共实现销售面积111.6万平方米,环比降幅为8.97%,同比下降8.82%;实现销售额为134.9亿元,环比下降4.73%,同比增加1.28%。但年前6个月万科累计实现销售面积716.4万平方米,销售金额为836.7亿元,同比分别增加18.9%及33.79%。

从销售均价来看,公司6月份的销售均价为12088元/平方米,1-6月的销售均价达到11679元/平方米,而公司2012年平均销售均价10900元/平方米。

在拿地方面,6月份万科在土地市场新增5个项目,新增建筑面积达到168万平方米,土地权益投资为32.39亿元,公司1-6月累计土地权益投资282.36亿元,较去年同期53.9亿元明显增大。

6月份,保利地产实现销售面积101.6万平方米,环比增长7%,同比下降22.1%;销售金额123.1亿元,环比增长10%,同比下降20.7%;销售均价12115元/平方米,环比上升3%。

今年前6月,保利地产累计实现销售面积562万平方米,同比增长28%;累计销售金额636.4亿元,同比增长27%,累计销售金额已完成全年目标53%。

但6月份保利在土地市场仅新获1个项目,公司上半年拿地相对谨慎,仅完成全年拿地支出计划的三成。东北证券研报指出,公司1-6月份累计平均销售单价为11324元/平方米,连续5个月上涨,已经超出2012年全年11288元/平方米的平均成交单价。

7月8日,金地集团也发布6月份销售数据。2013年6月公司实现签约面积39.7万平方米,同比增长35.5%;签约金额54.7亿元,同比增长53.6%。2013年1-6月公司累计实现签约面积150.1万平方米,同比增长32.2%;累计签约金额197.2亿元,同比增长46.5%。公司在7-8月份将有23个楼盘入市。

全年业绩飘红几成定局

据了解,虽然6月万科需支付的土地款有所减少,但7月万科在拿地上的动作越来越大,仅就7月3日一天,万科在拿地上就耗费了58亿元,其中,万科联合体以48.7亿元拿得上海浦东张江地王。

不过,申银万国预计,万科全年的推盘量约1600万方,预计全年的销售额在1750亿元左右。对于万科的未来销售,克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣表示,随着三季度的到来,万科在三季度的推盘量将会增大,而这会进一步助力全年的销售业绩。

按照保利地产年初预计的全新项目推盘计划,今年上半年约18个,下半年约25个,因此下半年的推货量还将高于上半年。保利地产相关人士也提到,公司在下半年的10、11月份将有一个推盘小高峰。

而对于今年全年的销售情况,上述人士称,在上半年推货量相对均衡的情况下能过600亿元,那么在下半年货量充足的情况下,销售应该会更好一些。对此,券商分析师也认为,以保利地产上半年月均销售100亿元的走势看,今年全年的销售额应该能达到1200亿至1300亿元。对于下半年的拿地情况,保利地产相关负责人也坦承,相比上半年,公司下半年的确会加快节奏。

此外,多家机构预测,荣盛发展、金融街、金科股份、首开股份、华夏幸福等第二梯队房企上半年销售情况也将保持较高的增长。

业内人士认为,在中央坚定支持首套购房信贷情况下,下半年刚需购房仍能实现稳定释放,运营情况较好,产品适销对路的房企全年实现销售计划压力不大。虽然下半年“钱紧”会成为趋势,但房地产行业拥有较多的土地、房产等实物资产作为抵押,一般在融资层面上要较其他行业优胜,预测下半年行业整体资金面状况将不会差于上半年水平。总体而言,今年房地产行业将保持较高的增长态势。记者 姚轩杰


    上半年十房企逆市涨价 分析称限价政策效果有限

分析称,限价政策效果有限,调控难度增加

近日,各大房企纷纷发布上半年业绩,业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势。尽管许多城市3月底发布了包括“房价控制目标”在内的调控细则,北京甚至一直执行着严厉的“预售监管”政策。但目前来看,这些限价政策未能阻止房企涨价入市的信心。

上半年业绩显示,销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。万科上半年销售金额达到830亿元,同比增幅为33%,销售面积为721万平方米,同比增长18%。而恒大销售面积729万平方米,同比增加26%,销售金额为482亿元,同比增加38%。

业绩前十位的房企中包括了万科、保利、中海、恒大在内的这十家大型企业。其中仅有绿地、保利、中海及万达的销售均价较去年同期基本持平或小幅下降,跌幅仅在4%以内,其余房企售价均为上扬之势。

今年一季度这些房企业绩曾表现不俗,随后几个月并没有习惯性地进入销售瓶颈,反倒在地方调控政策逐步落实的背景下逆势而上。3月份楼市“国五条”出台之后,包括万科、保利、金地、招商在内的一线房企在2012年业绩基础上,纷纷上调了2013年全年销售目标,且平均上调幅度为12.8%。

另一方面,今年3月份包括北上深广一线城市在内的全国主要城市均发布了年度房价控制目标。其中,北京版细则被认为最为严厉,要求2013年“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格”。

为实现房价控制目标,北京市在上半年一度执行严厉的“预售监管”政策,如果房企的预售价格高于此前同类型产品的实际销售价格,将无法获取预售许可证。这被业界解读为,是从预售的环节防止房企涨价入市,以达到整体控制房价的目的。

尽管如此,北京的限价令亦未能有效阻挡房价上涨。第一太平戴维斯指出,尽管限购政策愈发严厉,2013年4月至5月新建住宅价格指数持续提高2.7%。因北京市为控制平均售价而对高价项目的销售许可进行限制,预计2013年下半年一手住宅市场高端项目的供给量将受到抑制,使得成交量减少但价格还会上涨。

CRIC研究中心分析师范宏华告诉《经济参考报》记者,上半年销售均价上涨企业无一例外地增加了一线城市的项目销售比例,并顺应着年初开始一线城市改善需求高速释放的热潮,加大了一线城市的布局步伐。而均价上涨较快的绿城、万科、恒大等企业,其热销项目主要位于一二线城市,这三家企业的热销项目平均每月均价涨幅度约为7%,相对年初均价涨幅则达到了26.7%。其中,涨幅最大的绿城上半年成交均价达到20963元/平方米,同比增幅为29%。此外,万科、恒大、碧桂园及华润的销售均价涨幅均在10%左右。

范宏华认为,4月至今全国一线城市土地市场持续升温,北上广三地连续出现“地王”及高溢价地块的成交,对住宅市场的联动效应,使得企业销售均价普遍上升。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,从全国整体市场来看,由于国五条落实力度较弱,大部分城市市场依然延续之前的势头,虽然涨幅放缓,但上涨趋势未变,房价依然处于惯性上涨中。“在如此背景下,未来一二线城市的房价易涨难跌,特别是标杆房企继续集中布局一二线城市,整体上涨趋势领先市场,在这种情况下楼市调控的难度也会明显增加”。


房价如何打破“一调就涨”魔咒

随着房价的不断上涨,自2009年年底开始,中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次,众望所盼调控后价格下跌,然而事与愿违,房价越调越涨,特别在大城市。房价为何越调越涨?如何打破“一调就涨”的魔咒?

调控政策屡次失灵

2009年12月,为遏制部分城市房价过快上涨,中央政府出台了抑制投资投机性购房、大规模推进保障性安居工程建设的“国四条”。紧随其后,2010年4月27日,国务院又发布了“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。

严厉的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具。政策出台初期,交易量大幅度下降,价格也有所松动,但经过4个多月的观望僵持后,交易量和房价又迅速反弹。

之后,在2011年至2012年,围绕着“限贷”、“限购”、“限涨”的“新国八条”等新政策不断出台,连续的调控使房价上涨幅度得到一定遏制,开发商资金出现紧张。就在大家以为楼市进入寒冬时,奇迹发生了。2012年11月,楼市突现火爆,最终以热销在年终收场。

进入2013年,调控新政“新国五条”面世:除强调继续严格执行商品住房限购措施和实施差别化住房信贷政策外,二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收,这被称为此次新政最大亮点。

然而,“新国五条”依旧没让楼市冷下来,反而掀起交易火爆和价格热涨的反应。据克而瑞信息集团发布的《2013上半年房企销售TOP50》显示,上半年大型房企的销售业绩普遍出现明显增长。另据统计,全国多地二手房成交量暴涨。

药劲不小疗效不佳

中央政府制定的调控政策,为何每次实施后,总是使房价稳定一段时期后再度上涨?

深入观察,房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地,有诸多利益群体在角逐:地方政府通过出让土地增加财政,同时,他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP……而开发商盼望房价上涨,一方面获取暴利,另一方面土地价格上涨,房价不可能下降。由此可以看出,虽然中央政府有良好的愿望,但其调控政策并未触及问题的根源,所以只能暂时抑制房价,过一段时间后,价格又强烈反弹。

其实,调控政策虽不能根治房地产市场的病,但药劲也不小,为何疗效不佳?专家分析认为,主要因为部分地方政府不希望房价下跌,所以在执行政策时不会真正到位,以致最终瓦解了调控效果。比如各地出现很多化解房价上涨的招数以向上面交差:有的将商品房价格和精装修分开计算,有的将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价,有的暂停高价房预售证发放等等。此外,在统计数据上也有文章可做。

对于房价屡调屡涨的其他原因,内蒙古银行首席经济学家苑德军分析说,已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时,便紧急出台调控政策,此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨,再临时抱佛脚启动新一轮调控。其次,没有把房地产调控问责制落到实处。

另有分析指出,对于普通消费者而言,因通胀原因不愿将货币存入银行,而喜欢投资在不断升值的楼市上,从这个角度看,住房已不仅具有使用功能,也具有了货币功能,这使房价也很难跌下来。

长效机制打出三重拳

随着房价的一再攀升,建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠认为,要培育房地产发展的长效机制,从房地产制度建设入手,建设多层次住房保障体系,不能只靠打压和限制,该交给市场的交给市场,该由政府管的给政府管。

专家指出,长效机制重点应在改革,而不能只做局部、应急的调控。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说:“楼市长效机制建立就是在于改革,我们过去比较重调控,所以改革进展不大,甚至没进展。”

顾云昌表示,房地产调控长效机制的建立,归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现,而改革方案必然要广泛征求意见。具体来说,房地产财税方面,要统筹考虑改革方案,房产税是重要的组成部分;金融方面,要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章,差别对待;在土地方面,要打破城乡二元化“壁垒”,并早日整治小产权房。

据悉,目前房地产调控长效机制正在推进之中,其中的三大基础性工作,包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度已开始起步。


牛刀:银行钱荒泡沫一定会破 中国房价最少要跌去80%

6月24日,在银行钱荒时间后,我发了一篇微博:很多人不会想到,我一人赢了全中国。这次中国房价泡沫一定会破灭,必然是拉美式加日本式。可能后果更为严重。

有网友询问,拉美式和日本式有什么不同?首先我要说的是,这是两种不同的泡沫破灭的模式。其次,尽管泡沫都是破灭,后果都是一样,只是破灭的原因不同。

所谓拉美式是这样行的。上世纪越战结束后,美国在军费上花去6000亿美元,美国国会接受美联储的经济刺激方案,加大了800亿美元的基础货币投放,用美国国债来抵押的。这是美联储历史上第一次建立美国国债—美元的货币模式,即以美国政府信誉作担保加大美元基础货币的发行。随后,历经尼克松、卡特两任总统,都没有遏制美国的通胀。里根担任总统后,实行了以紧缩货币为主导的里根革命,但是得美联储主席沃尔克主导执行,不断加息加息再加息,为的是遏制通胀。上世纪六十年代以来,拉美国家趁越战之机,以投资模式拉动经济,衍生了房价泡沫,在美元指数不断升值的过程中,以拉美、北美等地40多个国家的泡沫全部破灭,其中,墨西哥国家破产,历史上把美元升值刺破其他国家破沫为拉美式。

所谓日本式试试我们大家所熟悉的,在广场协议后,日元开始升值升值再升值,从160日元一直升值到80日元,在日元升值的过程中,美元和美国的制造业在日本投资生产,推高了日本的房价泡沫。在日元感到本国制造业全部面临亏损的时候,日元升不动了,美元和美国的制造业开始撤回,日元开始贬值到140日元,日本房价泡沫破灭。日本人民纷纷卖出住房子买进美元将资产升值模式从不动产到外汇,是日本民间外汇增长在仅仅两年时间,从6000亿美元提高到5万亿美元,现在还保持6万亿美元的规模。这种模式被史学家称为日本式。

大家想一想,中国目前是不是面临这两种泡沫破灭的叠加模式。这两种模式的叠加,中国房价最少要跌去80%。危机还没来,大家看不到,但是我已经感觉到了。无所谓唱空唱多,而是危机的必然。任何一种经济上的疯狂都会付出代价,就看是谁付出了。

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕

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