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“钱荒”导致房贷紧张 杭州公积金6月份贷款额度已放完
house.hangzhou.com.cn 2013年07月05日 08:46:17 星期五  杭州网综合整理

  导读:

·多家银行房贷提至基准利率 优惠取消审批放缓

·媒体称中信银行因钱荒7月始停办房贷

·“钱荒”导致房贷紧张 杭州公积金6月份贷款额度已放完

·银行收紧房贷应对“钱荒”三成受访者推迟购房

·钱荒尚未走远

 

 

 

多家银行房贷提至基准利率 优惠取消审批放缓

刚好处于中期考核关节点,又碰上了全国银行间流动性紧张,流动性控制逐渐成为资本市场的紧箍咒。全国多地银行纷纷取消房贷利率优惠,办理期限和手续拉长,甚至暂停办理房贷。许多人不禁随之“恐慌”起来,购房成本是否意味着大幅增加?房贷的宽松优惠是否一去不复返?银行将被迫关上房地产开发贷款大门,中小房企将面临资金链条断裂,楼市将迎来一轮大浪淘沙?

个贷收紧优惠取消审批放缓

6月以来,由于流动性收紧,不少银行房贷趋紧、利率提高,甚至取消了房贷利率优惠政策。记者近日调查发现,眼下许多城市首套房利率优惠都已“放空”,而且审批时间加长,难度加大。由于资金紧张,多数银行越来越惜贷,个别银行甚至暂停了贷款业务。

记者以购房者身份咨询了北京地区多家银行,都表示申请房贷额度和利率都有所收紧。“首套房没有利率优惠了,而且现在房贷业务做得很少,甚至基本不做了。”工商银行的一客户经理对记者表示,办理房贷业务,银行暂时不予放款了,要等到7月中旬左右再说。

此前大多能够享受利率9折甚至85折优惠的银行,现在基本已经再难觅优惠了。在武汉光谷上班的市民王先生5月底买了首套房准备结婚。办理房贷时,业务经理告诉他,可以为其办理9折优惠,但没想到,半个月之后,银行突然给他电话说,优惠办不下来,只能基准利率贷款。王先生一气之下准备更换银行,谁知他打了一通电话,所有银行都无法办理优惠。

据介绍,因为实体经济不景气,不少银行在信贷规模上管控很严,有的还通过一些方法腾出信贷规模,部分股份制银行都毫无操作空间。民生银行一工作人员表示,申请房贷整个流程一般需要1个月,现在各家银行都放缓了速度,基本上得1个半月以上。等过了7月,各家银行划分出下半年贷款总规模,住房贷款会有所放松。

银行“钱荒”引发的蝴蝶效应还在继续,比利率上浮更“绝”的是暂缓贷款。许多银行明确表示,贷款额度有所收紧,节奏开始放缓,对于房贷暂缓审批放贷,未来一段时间内将会更加惜贷。中国银行湖北省某支行负责人告诉记者,总行已经放话要加强流动性管理,控制贷款,而且,最近一个多月存贷比压力非常大,停止放贷也早在意料之中。

房企融资受阻经营困难

房地产市场这么多年的高速发展,宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎,私底下却通过信托、理财产品等表外业务方式向房地产业“输血”。一些业内人士担忧,在流动性紧张的压力下,银行将不得不收紧表外业务,房地产的资金需求必然成为“无源之水”。

预期资金收紧,或将对房企资金链带来不小的压力,开发商或迎来资金紧张局面。“房地产公司很难贷到款,因此他们与信托公司或银行合作 , 通 过 信 托 理 财 等 方 式 变 相 融资。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说,这种现象近几年来十分普遍,在限购限贷的情况下,信托成为房企融资的最主要渠道。

央行收紧银根,市场资金流动性趋紧,对属于资金密集型产业的房地产来说,肯定会有一定影响。“住房消费贷款和开发贷款一样,要送到省分行审批,他们管得严,要是通不过,我们也没有办法。”武汉一家商业股份制银行个贷业务负责人透露,最近闹的“钱荒”让他们高管更加谨慎,“企业拿到贷款后就提用了,不会一直存在银行,指望贷款派生存款也不可能。所以,必须确保不出现资金短缺无钱供应的情况。”

“钱荒”的影响更多集中在基金、信托等金融产品的层面。虽然资金趋紧,必然会影响到楼市。目前,信托依然是中小房企的“救命稻草”。从近几个月信托公司发行的房地产信托产品来看,大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目,融资额大多在5亿元以内。武汉本地一小型房地产企业老总吴绍军坦诚,钱荒将对房地产企业的资金链造成很大压力,进而使房价发生波动。

业内人士认为,由于房地产行业作为资金密集型行业,明显受制于市场流动性,虽然短期情况不足以判断大势,但是在流动性紧张的背景下,一些中小房企或选择松动房价。大部分房企尤其是中小房企,银行贷款仍然是主要融资来源,“钱荒”发生让银行流动性紧缩程度超出预期,众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。

楼市回归正常轨道

一些市场人士认为,在银行“惜贷”情况下,整体土地市场会出现一定的“降温”。不同房企根据资金状况,拿地会表现出很大的差异性。现金流紧张的房企,拿地会放缓,溢价率会降低。

然而,实际情形似乎并不像想象的那么简单。从近期的情况看,大型房企的钱袋子并没有那么紧张。而是,拿地热情依然膨胀,土地市场“地王”频现,部分一线城市土地出让金同比大幅增长。就在6月27日,上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。上海刷新了今年以来总价地王纪录。武汉一宗地块吸引4位买家竞价,经过246轮激烈竞拍,一分钟提价800万。

业内人士认为,这种房贷紧张局面不会持续很久,将随着“钱荒”的逐步缓解而消退。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则说,央行也已出手向部分银行提供流动性支持,银行资金紧张状况正在改善,二季度之后,超额储备金率将回归常态,个人房贷及企业开发贷也会回归正常模式。

流动性控制的影响正在逐步消退,市场流动性正回归常态。“除了信心上的波动,绝大多数的开发企业和买房者都没有在这一金融风波中受到实质性冲击。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说,当下,显然并没有把开发企业逼入下调房价的绝境。取消房贷利率优惠也只是暂时的,对楼市的影响面非常窄。

6月19日,国务院常务会议明确提出支持居民家庭首套自住购房。业内人士认为,从中可看出国家对解决居民住房需求的决心,代表央行坚决不“救市”的决心。短期内,楼市受“钱荒”波及有限,更多是受限价限签政策的影响。但房企还需逐步摆脱通过信托、私募、债券等方式募集资金,防止利润不足以支撑其融资成本,出现兑付风险,进而引发深层次危机的连锁反应。


媒体称中信银行因钱荒7月始停办房贷

“7月的房贷额度全部为零,我们手头上所有的单子都要推到7月中旬之后,才有可能放款。”中信银行一位内部人士独家向时代周报记者透露。

6月底,银行间爆发钱荒危机以来,各地不断传出住房贷款暂缓的消息。继股市暴跌之后,个人房贷被推上了风口浪尖。

据时代周报记者的调查,目前中信银行的房贷业务受钱荒影响最为强烈,该行在全国范围均出现房贷放款业务被迫暂停,“尽管贷款业务还在受理,但是放款已经基本暂停。现在大家都必须等额度来了,才可能放款。”中信银行上海虹桥支行一名相关负责人称。

事实上,钱荒只是一个导火索,即使没有钱荒,中信银行早已开始压缩利润低的房贷业务。年报资料显示,2012年,中信银行住房按揭贷款增长率为8.79%。不仅远远不及小微企业、个人经营贷款和信用卡贷款的25.98%、69.23%和68.57%,而且也低于该行贷款15.96%的平均水平。

“银行在贷款头寸较少的情况下,商业贷款比住房贷款的利率更高,尤其针对中小微企业的贷款业务。所以出于盈利压力的考虑,住房贷款在中信等股份制商业银行中的比例会进一步减少。”广州一家大型券商银行业分析师称。

房贷放款额度削减至0

据上述中信银行内部人士向时代周报透露的信息显示,中信银行自6月22日起,已在全国范围内暂停了房贷业务的放款,“预计这样紧张的局面起码会持续到7月中旬,现在闹钱荒,中信银行已经没有人做房贷了。”

随后记者致电中信银行在广州、北京、上海、广州、武汉等多地的分行、支行了解到,中信银行在这几大城市的房贷放款确实已基本停止。

银行派驻在各大楼盘负责房贷业务的工作人员属零售部或个人金融部,一般被称为“接单员”。接单员的工作是在楼盘销售中心内为客户办理住房贷款,其业绩决定于放出的贷款额度。

中信银行对接单员的要求是每月最少放出500万元住房贷款。但进入7月份后由于贷款额度紧张,接单员的房贷额度已经被削减到0。

尽管房贷放款暂停,但中信银行房贷业务的办理仍在继续。

按照房地产中介公司贷款部门的说法,6月最后一周各家银行都停办了住房贷款审批,最早也要等到7月中旬才能恢复正常。多数商业银行的住房贷款审批并未停止,还在像往常一样接单,但批贷的周期明显拉长了。

“我们做的都是5年以上的长期住房贷款业务,年利率为6.55%,大型楼盘会有9折的优惠。不过,现在9折的单子我们一般都不接了,可能会放不出款。”上述内部人士告诉记者。

据了解,房贷业务的办理包括接单员前期搜集客户资料,审核客户资质,签订协议,最后报到当地分行进行审批,“正常情况下,1个月内就可以放款。而现在部分接单员4、5月的单子还没有放出来,整个周期在近期内没有办法缩短。”上述内部人士称。

然而,中信银行仅仅是当前环境下各银行的一个缩影。

据了解,早在今年2月底,就传出平安、民生两大银行叫停住房按揭贷款的消息。而在个人资产业务方面,各银行从前年开始就在压缩个人房贷,房贷业务的占比总体上在下降,而经营性贷款在上升。

某国有银行信贷部相关人士直言,“现在闹钱荒,中长期住房按揭贷款对于商业银行来说并不划算,为了力撑商业银行盈利能力,只有转向收益较高的经营性贷款。”

放款时间延至8月份

6月末,通常是一年中银行资金最紧张的时点。据中信证券的分析报告指出,除去银行需要满足半年末存款考核要求,全行业需要补缴5000亿存款准备金、4000亿财税征缴和2500亿大银行分红,同时,银行间同业拆借利率大幅飙升,这些因素加起来后,引发了银行业一片恐慌。

“我们就是在20日前后接到消息,7月的房贷额度为零。当时,银行间还流传着央行将再次提高存款储备金率的传闻。”上述中信银行内部人士告诉记者。“目前,银行也是持观望态度,如果资金持续紧缺的话,不排除放款时间继续延后到8月份的可能。”

值得注意的是,此次暂停房贷放款,与房产调控政策的关系并不明显。上述中信银行内部人士继续透露,如果是调控因素,那么银行会有针对性地暂缓二、三套房的房贷,但中信银行这次停止房款是针对所有的个人房贷业务,“现在信贷额度已经用完了。只能优先满足商业贷款部分。”

不过,暂停放款对银行、购房者、房地产商的三方关系影响并不大。中信银行上海虹桥支行相关负责人称,延迟一到两个月放款时间,不会影响到购房者的购房,而且目前住房贷款手续也可以正常办理。“放款速度可能会影响到房地产商的资金链。不过,一旦额度来了就会放出去。”

对于银行来说,最坏情况是一直无法放款。此时,银行会将资料退还给客户,劝说其改换别家银行办理房贷业务。“一般情况下开发商都会理解,并且帮助购房者解决后续问题,政策性、大环境的因素我们也无法改变。”中信银行武汉光谷支行一位接单员告诉记者。

针对上述情况,时代周报记者多次致电中信银行公关部门核实,但截至发稿日,电话一直无人接听。

各银行严控房贷规模

“房贷利率低,回款周期长。而企业贷款利率能够上浮30%-40%,银行当然更愿意做企业贷款业务。”广州某城商行内部人士告诉记者。

他简单地算了一笔账,银行有100万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,也只能在基准利率上上浮10%。按照5年期贷款,100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款,还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久,资金很难迅速返还给银行。

而如果贷给小微企业客户,贷款利率则普遍上浮30%-40%,1年至少可获得约4.67万元利息,如果维持利率不变的情况下,5年累计利息可获23.35万元,比住房贷款多挣3.98万元。

据了解,6月到7月正是各家银行年中盘点的节点,从银行自身来看,上半年的贷款额度基本已经满了,以往出现这种贷款资金缺口的时候,央行会释放出一些额度出来,但今年央行却改变了以往的做法,没有松口,导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

简而言之,银行房贷业务利率水平本来就低很多,对银行来说利润并不高,而钱荒之时,压缩房贷业务,延后对个人住房贷款的审核放款也就在情理之中。

“尽管住房贷款利率较低,可是其巨大的基数使得银行无法忽视这块业务。”上述内部人士向记者透露。

公开资料显示,中信银行2012年住房按揭贷款余额达到1859.35亿元,占个人贷款余额的58.10%。

虽然蛋糕很大,但是中信银行2012年年报显示,住房按揭贷款增长平稳,比上年末增长8.79%。相比于住房按揭款,其全年小微企业、个人经营贷款和信用卡贷款同比增速分别达到25.98%、69.23%和68.57%,大幅超过全行贷款15.96%的平均增长水平。

除了中信银行,对待房贷业务,各家银行普遍都显得十分谨慎。

“今年以来,我们的传统房贷业务一直就控制在有限范围内,不仅个人房贷方面,而且还压缩了给中小企业的额度。”浦发银行广州分行一位内部人士称。

广州银行一客户经理告诉记者,由于额度十分有限,广州银行房贷业务大多倾向于为优质客户办理。“我们进行客户资质审核时,会优先选择公务员、教师、医生等职业的客户。”

平安银行和民生银行在此前接受采访时表示近年有意识地对传统房贷这类市场调控需求较高的业务进行了压缩,业务重点转向小微企业贷款方面,实施差异化经营定位。(时代周报)


“钱荒”导致房贷紧张 杭州公积金6月份贷款额度已放完

银行闹“钱荒”,终于波及购房者。日前,杭州各大银行的房贷紧张程度有了不同比例的提升。金华的娄女士,上周末刚刚在良渚板块的某大盘挑了一套70多平方米的房子,交了十多万的定金,眼看着就要交首付款了,却被销售人员告知银行的信贷记录通不过,可能没法做按揭,这下娄女士有点着急了:“我本来就是二套,首付六成是好不容易凑到的,一次性付款压力太大了。实在不行,只能想办法退房了。”

该楼盘的销售工作人员表示,虽然这些年公司在为消费者办理房贷时发现,因为不良信用记录而被银行拒之门外的情况时有发生,但是银行方面私下表示娄女士这样的情况,跟近期银行间货币市场资金持续紧张的局面进一步发酵多少有关。

杭城一位银行业内人士表示,一般情况下,信用卡持卡人如果出现连续3次逾期还款或者是累计6次逾期还款,批贷审核比较严格的银行将不会同意发放贷款。借款人因为信用卡逾期或者是第一套房的房贷逾期,然后贷款不能够按照正常的贷款手续批贷下来的量,大概能够占到10%左右。“但是,你也知道现在银行普遍钱紧张,所以,对客户的审核相对会更严格些。”

不过,还是有银行给娄女士开了一条口子,就是她如果购买该银行的理财产品,就可以进行商业贷款的按揭。娄女士表示,虽然她也很明白,这是银行的搭售行为,但是,从目前的情况来看,这种情况至少比不能贷款好多了。

近日银行间货币市场资金持续紧张,各大银行间隔夜及七天回购利率均大幅飙升至历史高点,有消费者表示,一天都会收到好多条各家银行短信,30多天的理财产品年利率回报从6.5%—7.5%不等,远高于此前4%左右的回报率,这也让他很确信银行真的是闹“钱慌”。

此前,金融界普遍预计为缓解流动性极度紧张的局面,央行会以适当形式出手相救,包括增加逆回购,甚至调降存款准备金率。但央行不仅迟迟不肯“放水”,而且坚持继续发行央票,足以显示央行无意释放宽松信号。

“钱荒”多少导致了房贷紧张,有消息表示,杭州大部分银行都已经加入了首套利率上浮的行列,目前还维持基准利率的银行不多了。不过,记者从杭州几大国有银行了解到的信息,建行、工行、农行等国有大行普遍表示自己的资金量还是较为充裕的,同时,住房按揭贷款的风险虽然在上升,但是目前来看房贷业务还是算比较优质的贷款业务,房贷业务放款依然正常,未出现异常现象,只是对优质客户享受优惠利率的考核更为严格。当然,也有个别银行会对个人资信一般的客户,提出搭售理财产品的要求。

相对而言,二手房的房贷业务紧张程度更甚于一手楼市。据悉,北京二手房市场上6月最后一周各家银行都停办了住房贷款审批,最早也要等到7月中旬才能恢复正常。杭州中介公司的相关负责人表示,虽然杭州的二手房银行贷款并没有遭遇如此状况,但是,可以感受银行方面放款速度明显放慢。

对购房者影响更为直接的是,由于杭州市公积金6月份贷款额度已经放完,并提前透支了7月份的贷款额度,目前来说公积金贷款“非常紧张”,基本上已经停贷,如果客户现在申请的话,需要等候“好几个月才能轮到”,这也是为什么目前个别新开楼盘和客户签约时明确表态不接受公积金贷款的直接原因。


银行收紧房贷应对“钱荒”三成受访者推迟购房

“钱荒”来袭,遭殃的是购房者,而非地产商。珠三角部分银行近日表态,上调房贷利率,减缓放贷速度。南都民调数据实验室联合大粤网所做的网络民调显示,三成受访者推迟购房计划。

东莞多家银行已将首套房贷利率调回基准利率。据透露,银行流动性紧缩,在房地产市场成交量攀升情况下,收紧利率优惠,有利于提升银行利润。此外,整体放贷速度也已明显放缓。“7- 9月,银行都不批房贷!”有房地产经纪如此告知客户。

南都记者从世联地产江门片区的鹿先生处获悉,部分楼盘首套房贷已没有利率优惠。但这主要取决于开发商和银行的业务往来关系和贷款人的资质。江门某银行个人房贷负责人透露,按照总行要求,前一段时间,首套房贷款利率已经停止了85折优惠,而且现在房贷发放的时间与之前相比也会慢一些。

有银行业内部人士阿明(化名)透露,受钱荒影响,房贷利率低、收益最低,所以成银行最先暂停的贷款业务。况且,“今年全国范围内银行的贷款额度已经超额了,江门很多银行也都超额了。”据透露,国家每年都会针对开发商和业主贷款设置一个额度,一旦贷款超过额度,银行就需为超额部分承担罚款。“以往都没有严格执行,今年起国家突然认真起来了。”

银行钱紧,房贷利率上升,民调显示,有76%的受访者表示,买房时会关注房贷利率的优惠。如果房贷利率上调,有近三成的受访者表示会推迟购房。

“7-9月,银行都不批房贷!”

———东莞有房地产经纪直白告知客户。工行东莞分行工作人员就证实,久的话可能要等两三个月


钱荒尚未走远

市场的恐慌情绪终因央行、银监会的表态暂时平复。

按照官方的说法,这一次的“钱荒”被解读为“一些流动性紧张的问题”,一些商业银行流动性管理和业务结构方面存在着一些缺陷,需要银行业加大风险管理、结构调整和业务转型的力度。

从表面上来看,“钱荒”源于银行业,又终结于银行业,但从股市的表现来看,房地产业牵连最深。6月24日,超过20只房地产股跌停;6月25日,近30只地产股跌幅一度超过9%。特别是在各类房企疯狂拿地的背景之下,断粮的隐忧不言而喻。

在最近半年,一些年销售额百亿余元的房企,拿地资金竟高达七八十亿元,其利用金融杠杆大幅扩张的意图昭然若揭。然而随着李克强总理的几次表态,金融改革的序幕也许已经就此拉开,随着流动性的收紧,一些融资手段比较单一、自身回款能力不足的企业恐怕不得不为今后的钱袋操心了。

很多房企已经习惯了高负债率的运营方式,如一家近期在北京频频拿地的企业甚至表示,拿地是为了证明自己的实力,以及和金融界的“关系”。而其宣布的“四高(高杠杆、高周转、高品质、高溢价)”开发战略更是语出惊人,近几日在微博上广为传播,让业内为其捏一把汗。任志强甚至主动澄清:“不是我”。

老话总说“别在一棵树上吊死”。在国内上市基本无望的前提下,越来越多的房企把视野放在了香港借壳等海外融资平台,然而残酷的现实是,中小房企并没有同样的资本优势。尽管通过海外平台进行银行、债券等多渠道融资,摆脱国内金融系统的愿望强烈,但目前在国际资本市场普遍疲软的前提下,房企赴港借壳已现颓势:6月27日,首只中国酒店房地产信托开元产业投资信托基金,拟将香港IPO筹资规模削减至少一半,原因是市场反应平淡;而主要项目分布在三四线城市的龙光地产,由于认购情况堪忧,6月赴港IPO计划也再度搁浅。可见,复制一线房企的借壳路径也并非易事。

对于中小房企而言,银行贷款是最主要的融资来源,但随着流动性控制的加强,近期对银行信托、理财产品等资金的监管也在加强。中央政策转向的趋明,使靠流动性过剩推动房地产业高速发展的势头很可能受到衰减,一轮深刻的市场的变革可能就此开始。

“钱荒”并不是金融危机即将爆发的征兆,也不一定是唱衰房地产业的悲歌,况且,银监会主席尚福林已经表态银行间市场已经不差钱。不过,待到下次危机出现,作为庶出的房地产商,能否像嫡出的银行业一样,会哭就有奶喝?仔细品读:不差钱的,目前是“银行间”。

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕
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