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本周学区房涨了10% 土地市场蹦极
house.hangzhou.com.cn 2013年06月27日 09:11:12 星期四  杭州网

  导读:

·楼市一周:土地市场蹦极 学区房刺激神经

·主城区商品房单日成交创今年新高

·杭州公办小学学区房最高涨了10%

·大鳄52亿分食钱江新城5地 三堡4宗地皆闪电成交

 

 

大大小小的新闻、纷繁杂乱的事件,在楼市这个大舞台上几乎从不间断地上演,每周都在刷新着人们对楼市的认知。我们推出的“一周楼市纵论”栏目,聚焦一周楼市热点事件,带你去读懂事件背后的故事。

从天价学区房到迷你学区房

学区房刺激神经的一周

刚刚过去的这个周末,杭州市主城区公办小学报名,今年入学儿童比去年约增加了4000人,在一些热点学校,因为买学区房的人越来越多,有的明确说“二表生”基本没希望,有的甚至说“一表生”都不能全部满足,需要排队调剂。对于符合入学条件的先后顺序,大家习惯俗称为“一表”、“二表”、“三表”生来区分,“一表生”指的是学龄儿童户口与父母户口、家庭住房三者一致,均在小学教育服务区。

这样严峻的现实意味着,对于热门名校来说,买学区房都不是能够100%入学的保证。但是家长挤破头想为孩子买学区房的现实却还在日益加剧,在全国各地都进入小学入学报名时间表的这一周,千辛万苦买到学区房却因为各种政策限制无法让孩子读名校,这样的故事几乎层出不穷。

在北京,一套邻近故宫的400平方米房产报价1.3亿元,单价是每平方米32.5万元,据传购买这套位于景山东街的四合院,可以上“北京最牛的小学”。尽管相关报道证实,购买这套天价四合院并不能获得北京实验二小等名校的入学资格,房产中介也将其移至线下管理,但是“天价学区房”的字眼,仍然刺痛人们的神经。

在上海,则出现了另一个版本的“迷你学区房”。一套单价9.2万元/平方米、面积仅7平方米的房子位于“静安又一村”,中介介绍房源时倒是很直接:“这个房子肯定不可能自住的,只能用来挂户口。”按照对口学校的规定,必须要在“学区”内落户满2年。在上海中心城区类似这样的“迷你户型”学区房数量不少,除了“挂户口房”外,不少买家距离学校太远,接送孩子不方便,不得不再到学校附近租一套房子自住。

为了让孩子能有个好的学习环境,古时候孟母尚且要三迁,现如今家长的心情,也更是不难理解。社会竞争的剧烈、资源分配的失衡,在学区房上几乎完全体现出来了,对于学龄稚童来说,这大概是第一次真正接触到现实的残酷,当下的现实是,社会资源(包括教育资源)的分配在很大程度上对应于财富的等级结构,形成一种“富者通赢”的局面。正是由于教育起跑线越来越严重地被金钱所扭曲,才有了那么多人为孩子可能输在起跑线上而恐慌,学区房成了最后的救命稻草。


从黯然退地到热闹拿地

土地市场蹦极的一周

最近杭州楼市最让人唏嘘的一个事件,是雅戈尔黯然退地。

2010年11月30日,雅戈尔置业集团以总价24.21亿元高价,高调摘得申花板块2宗姊妹宅地,成交楼面价分别为17751元/平方米和18114元/平方米,一举刷新申花板块楼面价。但是这两块高价地在沉寂2年半之后,再次爆出的消息是,由杭州国土资源局确认,因开发商未能按土地出让合同约定履行,已按照相关规定,正在办理解除合同。

这是杭州首次出现知名房企退地事件,这两块地至今仍是申花板块最贵的地块,让雅戈尔的4.8亿元土地出让保证金打了水漂,真是相当惨痛的“断腕求生”。4.8亿元,这得卖多少件衬衣啊!

活生生的4.8个亿却也没能给土地市场降温。就在本周二,万科、金隅、中海三大鳄出手瓜分了钱江新城板块的三宗宅地。其中金隅拿下的南星地块,最终楼面价达到25803元/平方米,大大高于去年底成交的邻近地块(22491元/平方米)。这还只是当前土地市场大热的一个缩影,一年以来不少板块楼面价纷纷创新高,如中海三堡地块、龙湖丁桥地块、越秀勾庄地块、淮矿城东新城地块、旭辉奥体地块等,热度相比2009年和2010年,有过之而无不及。

在这一轮拿地热潮中,挺身而出的几乎都是“不差钱”的国企大佬和外来大鳄。这其中,尤其是万科、龙湖这样的企业,几乎几个月时间就可以完成从拿地到推盘的节奏,迅速回笼资金,再拿地、再推盘,完成一轮又一轮高速运转。而本土中小企业在土地市场上日益沉寂,几乎再找不到入市的机会。在雅戈尔退地之后,也是在2010年出让的申花另一块“次高价”地块因为一直延期开发,也是被各种“退地”传言笼罩。退地、拿地之间酝酿的,无疑是房企的一轮大洗牌。

和宅地的热门相比,本周的拍地中另一个值得注意的现象,是两块商业地块冷得没人争,只以0.3%和0.17%的溢价率平价成交。如果把这个现象和另一组数据放在一起解读就不难理解了:据统计,到2016年杭州将有百个商业综合体,建筑面积将近800万平方米。也许杭州很快就要从缺综合体到综合体井喷、乃至过剩的阶段,届时,新一轮洗牌又将开始。


主城区商品房单日成交创今年新高

连续两日成交放量超过200套后,6月25日,杭州主城区商品房再次突破200套,单日成交284套,创下了2013年主城区商品房日成交量的新高。在并不是传统楼市淡季的初夏时节,这个数字甚至超越以及楼市旺销的3月份单日最高值。

杭州透明售房网的统计数据显示,主城区上周(6月16日-22日)商品房累计成交840套,日均成交120套,环比上上周涨幅3成。同时,上周主城区商品房预定呈现暴涨之势,734套的成交量也创下今年新高。在这大量的新增预定转化为成交的刺激下,以及本周楼市成交连续走高的情况下,本周杭州楼市预计还将迎来一波上扬行情。

单日成交连续三天暴涨,使得前期遭受市场“退烧”说法的市场悬念再起。相比传统淡季不推盘的惯例,今年开发商的推盘节奏明显加快。仅6月中旬的一个周末,就会有十几个楼盘面市,一天内的新房源量能够超过1500套。但是,尽管六月初夏的楼市推市数极大,房源去化却非常迅捷。很多项目开盘当日的签约量都能达到七八成,个盘热销楼盘甚至达到了9成。

虽然多盘推新,大量新增房源入市,但众多个盘因为价格优势地段、学区等优势,以高性价比再次撬动了刚需的购买欲望。据了解,前日主城区成交的284套中,中海西溪华府的单盘就成交116套,贡献了近一半的力量。

高成交量也让楼市现有的“高压”库存量降低不少。截止到25日,主城区商品房库存库存再度跌破45000套,主城区可售房源44668套,比之前一天减少了近200套,这也是今年5月10日以来主城区商品房库存新低。

今年3、4月份,主城区商品房数度在43000至45000套之间来回拉锯,进入5月后,新房库存则比较平稳的在45000套以上高位运行,甚至数度爬升至47000套以上。库存量一贯以来被视为市场房源消化压力大小,购房者需求减退与否的衡量标准。从目前来看,伴随着个盘的明星效应,高库存量的压力无形中被化解了不少。如果现有的成交冲量态势能够继续维系,那么可以预见主城区商品房库存量仍将有继续下降的趋势。


杭州公办小学学区房最高涨了10%

买本校的老旧房,还是分校的新房,教你抉择

6月22、23日,是杭州公办小学新生报名的日子,对报名家长来说,显然是几家欢乐几家愁。

就在这两天,名牌小学、名牌初中云集的杭州西湖区教育局公布了2013年的学区范围。和之前相比,变动不大。

对于那些明后年就有孩子要入学的家长来说,又将开始新一轮的学区淘房行动。杭城的二手楼市近来不温不火,但学区房却依然坚挺,成交价与去年同期相比有了明显提高,高的涨幅在10%以上。

学区微调

增加新小区、新学校

相比去年,2013年西湖区的学区范围有两处微调:学军小学紫金港校区招生范围增加了冠苑小区,现为耀江文鼎苑、圣苑、冠苑;金地自在城(楼盘页 动态 )小区建成,配套小学为文三教育集团文理小学。

公办小学升对应公办初中,今年也有两个变化:新办杭十三中教育集团嘉绿苑校区,今年9月开班,对应小学为九莲小学和文三教育集团嘉绿苑小学。之前九莲小学和文三教育集团嘉绿苑小学,对应初中为十三中教育集团的丰潭中学。2013年丰潭中学的对应小学为古荡一小和省府路(秋水苑)小学。另外,保俶塔实验学校申花路校区为九年一贯制,今年有了第一届小学毕业生,现在明确这些学生直接升入学校的初中部。

之前很多人花高价买了旧的学区房,担心买入后会被划出重点学区。我爱我家企划总监周包军分析说,从近年来看,历年学区变动主要是新住宅和新学校的加入,重点小学大部分分布在老城区,学校和小学都相对固定,不太会有新的小区出现,因此学区一般不会有变动。

学区房价格

一年更比一年高

今年的二手房交易曾在3月走出一波行情,随后开始逐月回落。但不管二手成交量的多少,单从二手成交单价来看,学区房占据了二手行情的绝对高地。据我爱我家统计,以5月份二手房成交单价排名来看,前十名全部属于西湖区重点学区房。

排名首位的是求是村32号楼某93平方米的房源,总价440万元,单价达47312元/平方米;其次是求是村34号楼、外东山弄、崇文公寓、银马公寓、中大文锦苑、曙光路、文二新村、曙光新村等房源,成交价都在3.4万元/平方米以上,均为求是浙大附小、学军小学和文一街小学的学区。

排在第二梯队的学区房,则是这些重点小学的分校,单价相应低了一个档次,但基本也是远高于市区普通二手房的价格,成交价基本在2.3万元/平方米以上。像耀江文鼎苑、邮电新村、圣苑小区、嘉绿苑、金成花园等,比2012年成交价也有了明显的提高,有的涨幅在10%以上。

买名小学分校的新房

还是名小学本校的老旧房

对很多适龄孩子的父母来说,都面临着这样一个抉择:到底是要买名小学本校的老旧房源,还是去买名小学分校的新房?我爱我家企划总监周包军笑称,其实每个买学区房的家长在转了一大圈后,都会成为半个学区房专家。而他们的选房,与择校观念有关,也要考虑到价格的承受度。

很多家长在买房时,看重的不仅是小学,还有直升的初中。因此,那些对应初中不错的重点小学更受青睐,像求是小学浙大附小、学军小学求智巷校区,优秀的孩子可以去心仪的民办初中继续读书,实在去不了,也还有个打底的还算不错的公办初中。而且,很多家长认为,名牌小学的本校师资力量肯定要比分校强,机会也会比分校多。

其次,要看每个家庭的承受度。眼下,很多开发商也看到了学区房的商机,开始和名校联盟办学,把名校引进来。像佳兆业玖珑山(楼盘页 动态 ),与文三街小学、闻裕顺幼儿园签约;而和家园的名苑幼儿园、求是和家园小学也早已经开始招生,使其成为销售时的一大亮点。而对家长来说,如果不是非要进名校的本校不可,这样的选择,其实还是轻松的。


大鳄52亿分食钱江新城5地 三堡4宗地皆闪电成交

昨天下午,备受关注的“钱江新城专场土地出让会”仅用1小时便顺利落下帷幕。与之前业界预测的持久战、创新高截然不同,5宗地块拍卖得干脆利落,其中4宗三堡地块几乎可以用闪电成交来形容,争夺最为激烈的当属南星单元宅地。最后,万科、中海、金隅、中天、越秀5大开发商以52亿的总价分别竞得钱江新城这5宗地块。

昨天出让的5宗地块全部位于钱江新城,地块出让总面积81579平方米(约122亩),可建面积约30万平方米,总起价达47.8亿元。其中4宗为三堡地块,宅地、商地各半,其余1宗为南星单元宅地。属于钱江新城二期的三堡地块处于一线沿江带,交通相当便利。主干道有之江东路、运河东路和杭海路,到市民中心仅4公里,10分钟车程可享受万象城、江干文体中心、三堡小学、联华超市等众多配套。此外,火车东站即将于6月底开通,该区域沿运河东路北向行驶仅10余分钟车程。此外,该区块还独享东望壮丽钱塘江,西看古老大运河的景观资源。在钱江新城的光环作用下,已经有未启先热的迹象。去年10月17日,三堡的三宗沿江地块吸引了万科、中海、滨江、保利、世茂、越秀等一线房企参加竞拍,最后中海以56亿的总价包揽三堡三宗沿江地块,三块地均超溢价率49%,一度在全国土地市场上引起轰动。所以,昨天三堡再度开闸推出4宗地块早被众多业内专家认定为一场大鳄之间的“血战”。

然而,事情并非如此,唯一猜对的就是大鳄云集,万科、中海、滨江、越秀、宝嘉、金隅、城建、中天等一线房企悉数到场。首先出让的三堡沿江40号地块为设有配套公建的住宅用地,东至四堡污水处理厂地块、南至C2-09地块、西至四堡污水处理厂地块、北至四堡污水处理厂地块。出让面积21915平方米,建筑面积76702.5平方米,起价143311万元,折合起拍楼面价18684元/平方米。只经过两轮竞拍便被万科以143611万元轻松拿下,楼面价为18723元/平方米。紧接着的41号地块被中海117057万元直接拿下,折合楼面价17106元/平方米。该地块为设有配套公建的商住用地,出让面积15209平方米,建筑面积68440.5平方米。两宗宅地的闪电成交令现场一片哗然。

争夺最为激烈的是南星单元42号住宅用地(设有配套公建),该地块东至规划南星一号支路、南至南星单元D-15地块、西至秋涛路、北至规划候潮路,地块出让面积18409平方米,可建面积51545.2平方米,起价92782万元,折合楼面起价18000元/平方米。这块宅地位于杭州市中心成熟区域内,周边生活氛围浓厚,配套齐全。既有木材新村、新工社区、凤凰苑这样的老小区,也有滨江金色家园、金色海岸、绿城春江花月、康都紫轩、金都华府等一批新盘、次新盘。这一区域的土地价格在2009年已飙升至2.4万元/平方米,真可谓寸土寸金。

经过19轮竞拍,其间本土大佬滨江、城建与外来大鳄金隅、宝嘉等纷纷竞价,最终被北京金隅以13.3亿元竞得,折合楼面价25803元/平方米。这让很多关注此次竞拍的网友感叹:“金隅终于进入杭州主城区了。”

接下来的43号三堡商业用地只经过一轮竞拍便被中天斩获,44号商业地块直接成交,被越秀收入囊中。两宗商业用地濒临钱塘江,距钱江新城核心区仅两公里,可打造一线江景写字楼。

竞拍结束后,中海表示,相比去年,这一场土地出让明显轻松很多。竞得主城区南星单元宅地的金隅相关负责人对媒体表示,尽管是经过19轮的竞价,但这个价格符合他们的心理预期,金隅将会引进一所小学,打造为高档学区住宅。

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕
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