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多地商贷公积金贷款一同紧绷 下半年依然偏紧
house.hangzhou.com.cn 2013年07月29日 08:34:02 星期一  杭州网

  导读:

·多地商贷公积金贷款一同紧绷 住房需求重压难解

·银行钱荒持续 公积金组合贷飙升至六成

·二手房首套房贷难觅八五折

·多地银行取消房贷利率优惠 开发商销售大势不妙

 

 

 

多地商贷公积金贷款一同紧绷 住房需求重压难解

6月以来,北京多家银行收紧房贷,八五折优惠利率渐少,到7月银行逐渐恢复放贷速度,进入“有序放贷,总体偏紧”的状况。与此同时,全国多地公积金余额吃紧,出现缓贷、断贷现象。业内人士预计,住房需求压力不减或使下半年住房贷款依然维持偏紧局面。

银行房贷吃紧基准利率渐成主流

6月以来,银行由于资金紧张开始逐步收缩贷款。据银率网观测,以北京为例,各银行对首套房的贷款政策发生了很大的变化,主流银行对家庭首套房基本上执行9折至基准利率。在审批流程上,部分银行6月份已经开始拖延审批时间,放款在6月底开始停止。

房贷骤然收紧事出有因。记者在采访中了解到,今年上半年,特别是1月份,银行部分贷款额度提前释放,而在3、4月份,由于房地产调控政策等因素影响,房产成交量激增,使今年上半年购房贷款量随之增大。

同时,6月份临近银行半年业绩考核的关键时间结点。业内人士指出,为完成各种时点考核指标和规模任务,很多商业银行会在月末、季末等关键时点人为调整存贷款;加之很多上市的银行要发布半年报,业绩显得尤为重要,这些都加大了资金的紧张状况。

出现“公转商”贴息

除银行贷款外,在京公积金贷款也有收紧迹象。市场传闻北京公积金贷款系统停止办理贷款达1个月之久,有业内人士分析认为,因系统升级导致业务一个月不能办理,这种情况很少见,并且可能是一种阶段性管控方式。

此外,杭州住房公积金管理中心15日宣布,中心已经会同工商银行、建设银行、交通银行、杭州银行四家银行,拟共同推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,该业务目前已处于技术开发阶段,预计今年9月份推出。

而推出“公转商”的原因是“去年以来,杭州公积金中心个人住房贷款和提取业务规模持续增长,造成资金运行压力加大,目前,已出现公积金贷款放款轮候,新受理的公积金贷款客户的放款预计要有较长时间的等待”。

房贷需求压力犹存

与渐渐收紧的房贷供给相比,房贷需求并没有明显减少。根据北京市住房和城乡建设委员会公示的每日网签数据,2013年7月中上旬(7月1日至20日)北京全市二手住宅网签总量为6461套,比今年6月同期上涨了20%。

“伟嘉安捷”分析认为,目前各大商业银行均已恢复了以往的批贷、放贷速度,对住房及抵押贷款等进行有序发放。但由于上半年受国五条政策影响放贷速度相对较快,进入三季度与四季度,银行的放贷速度难免会再次出现迟缓现象。

银率网分析师则表示,针对6月以来银行间货币流动性突然缩紧,央行只是做针对性的援助,并没有加大货币的供应,预计下半年银行对贷款的发放会更加谨慎。


银行钱荒持续 公积金组合贷飙升至六成

房价节节攀升,“钱荒”后贷款更是困难重重。近期,好几位准备出手购房的市民均遇到百万元房贷“缺口”,对于该采取何种方式贷款心中没谱。

记者向专业人士了解到,目前利率最低,放款速度最快的依然是公积金贷款,但由于公积金贷款具有上限限制,大部分房贷案例无法做到纯公积金贷款。专业人士建议,在选择商业贷款的时候,应尽量选择一些尚有余力的银行,如果担心放款太慢,不妨接受稍高的利率。而对于一些“另类”贷款模式,一方面涉嫌违规操作,另一方面利率高企,不过贷款时间较短,可以用来“过桥”救急,但不宜用来长期替代商业贷款。文/记者潘彧、李婧暄实习生卢娜

“有公积金贷款指标的市民,基本上都采取公积金贷款或者组合贷。”昨日,保来理财总经理助理卢敏菁介绍,目前纯公积金贷款和组合贷款的比例在整个房贷中占比达到六成,而去年,这个比例大概只有四五成。

记者从多家银行了解到,对于首套房贷来说,建农中三家银行有优惠政策,建行实行首套房贷利率最低为基准年利率的九折,农行和中行实行首套房贷利率最低可享九五折,只有工商银行严格实行首套房贷利率为基准利率。而股份制银行方面,招行、光大、广发、中信银行等大多已达到基准利率,仅渤海银行仍有8.5折优惠。一位银行业内人士表示,由于近期额度紧张,各家银行也会根据情况适当调整额度,因此变化比较大。另外,二套房贷方面,各家银行都已统一实行利率上浮10%。

此外,记者了解到,公积金贷款并不是每个银行都有资格开展此项业务,除了五大国有行和华夏银行的部分网点之外,其余银行均不受理。

公积金:不认贷

能采用尽量采用

方先生和太太刚还清第一套房的公积金贷款,为了改善居住环境,打算购入第二套住宅。其贷款额度大约在百万元左右。“是用公积金贷款还是商业贷款更划算呢?”方先生表示,由于自己已经用过一次公积金贷款了,担心再用公积金贷款会有最高额度的限制。

记者了解到,在目前“钱紧”的大环境下,公积金贷款无论在放款速度还是利率上都明显“跑赢”了商业贷款。而保来理财总经理助理卢敏菁介绍,公积金贷款只要还清后便可以再用来贷第二套房屋的贷款,目前,公积金贷款的利率优惠幅度未变,首套房最低首付两成,并采取公积金贷款的基准利率,五年以上为4.5%,二套房首付至少六成,利率上浮10%,为4.95%。

大源按揭的郑大源建议,能够采取公积金贷款的尽量采取。但是,对于有百万元房贷需求的人来说,无论如何规划,都需要用商业贷款。“公积金贷款一个人顶多贷款50万元,夫妇顶多贷款80万元。若有百万房贷压力,纯公积金贷款还不够。”

商业贷款:贷款次数受限

额度高但利率也高

工作不久的颜先生打算购置一套总价为150万元左右的二手小两房,作为首次置业者,他打算贷款100万元。“由于公积金缴款还要两个月才到一年,现在要出手买房只能按照商业贷款模式操作,但是听说目前商贷放款速度太慢,卖家明确表示不欢迎商业贷款。”

郑大源表示,相比起公积金来说,商业贷款的额度限制显然要小很多。除了首套房最高贷款7成,二套房最高贷款5成外,对于贷款的上限则没有太多的限制。但是无论是首套房还是二套房,采用商业贷款都面临着利率高企、放款速度过慢的窘境,而且商业贷款的套数认定更加严格,部分交易采用公积金贷款仍有贷款名额,但是商贷已经无法操作。

记者了解到,目前首套房贷已经基本没有下浮利率的优惠,大部分都已经回归基准。而放款速度则参差不齐,绝大部分银行的房贷都出现了大面积的拖延现象,等待数月都有可能。若是贷款百万元,即使采取公积金和商业贷款的组合贷形式,商贷部分也一样进展缓慢。

专业人士建议,有额度紧张的银行已停止接受房贷申请,贷款人应尽量选择一些尚有余力的银行。不过,若是实在希望放款速度能快一些,只能接受上浮利率。

“另类房贷”:

利率高 时间短 风险大

据了解,由于公积金额度不高,商业贷款限制较多且速度过慢,许多其他名目的贷款产品都可以通过巧立名目的“操作”流入房贷领域。一般,这种贷款需要中介参与。但是,这种“另类”房贷本来的利率通常较高,上浮范围可高至50%,而且贷款时间短,最长难超过10年。同时,“另类”房贷的风险也不小。业内人士介绍,如果银行发现你申请贷款却没有用到指定的流向去,会立刻被要求归还贷款。“若不及时归还,将会被纳入信用记录,以后再贷就难了。”


二手房首套房贷难觅八五折

从6月起,个别商业银行开始收紧首套房贷利率八五折的优惠,引发各银行跟风上调。截至目前,主流银行的首套房贷利率基本都已收紧至九折,只有对购房者资质等要求较高的数家外资银行提供八五折利率。

据统计,6月至今,包括数家国有商业银行及股份制商业银行在内的主要房贷提供商纷纷将八五折的首套房贷利率优惠收紧至九折,甚至有银行上调至基准利率。目前二手住宅房贷市场上,首套房贷九折已经成为了市场主流,二套房贷款利率仍维持在基准利率的1.1倍。

链家地产市场研究部张旭认为,2012年二季度以来,首套利率优惠最低八五折在京城全面铺开,对撬动刚需购买力、推动市场回暖起到了积极的作用。由于2013年上半年二手房交易火热,银行放贷较为积极,再加上价格明显增长,带动贷款金额出现同比增长,初步估算2013年至今北京个人购房贷款发放已经超过2012年全年总和,使得目前房贷额度吃紧,造成首套房贷利率优惠收紧。

目前北京市二手住宅市场上全款、商业贷款和公积金贷款购房的比例约为40:35:25,另外40%至60%的商业贷款属于首套房贷款,所以近期的银行首套房贷利率收紧将会对两成左右的购房群体产生直接影响。以200万元的30年期房贷为例,按照等额本息法估计,房贷利率由八五折上调到九折,购房者月供每月增加415元,增幅为3.6%。

7月以来,除了首套房贷利率普遍上调外,二手房交易税费成本明显提高,双重因素导致购房成本再度上升。从目前的政策环境以及市场表现看,7月以来二手房市场进入平稳时期,成交量及价格涨幅明显回落,业内普遍预计三季度市场价格难以重复上半年的快速上涨走势。


多地银行取消房贷利率优惠 下半年开发商销售大势不妙

央行宣布自7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率7折下限,同时对农村信用社贷款利率不再设立上限,但对个人房贷利率浮动区间暂不作调整。“放开贷款利率管制是利率市场化改革第一步,央行给予商业银行更大自由度,但并不意味着会为房企带来直接的好处。”深职院房地产研究所所长邓志旺认为,目前国家政策不鼓励资金流向房地产,对房企融资降低利率的可能性比较低。

在此次对利率自由化的调整中,央行特别强调,个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整,要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。“这是为了避免过多资金流向房地产。”上海研究院院长杨红旭说。在其他贷款不再设利率下限的同时,住房贷款利率仍要求最多只能打7折,反映的是即便在银行资金偏紧的情况下,监管层仍然坚持房地产调控的决心。

北京难觅8.5折利率优惠

“去年我买房时,个人住房商业贷款利率是6.5%,可以打8.5折,但有一定的限制条件,感觉工商银行的条件要高一些。”已在北京买房的小李为记者介绍,去年通过中介买了二手房,当时所有银行的个人住房商贷都有8.5折的优惠。

“我上个月买房时,售楼处那有各银行的工作人员,他们说商贷是有8.5折的,一直到今年底都有,也就农业银行有点特殊,说是9折。”正在等待办理公积金贷款的胡先生表示,最近也比较纠结,公积金都申请了挺长时间了,一直没批下来,也不知要等到什么时候。

那么,如今北京的首套房贷是怎样的光景呢?工商银行工作人员表示,现在5年以上个人首套住房贷款利率是按照人民银行基本利率6.55%执行。对于是否有折扣的问题,该人员表示,需与各分行进行了解。而当记者致电工行北京某分行贷款部门时,工作人员给记者的答案让人有些吃惊,该工作人员表示,现在已不做贷款业务了,已经停了。当记者询问何时能办理时,该人员表示:“要等到明年初。”

记者又咨询了建设银行的个人住房商贷情况,建行人员表示,首套房贷利率执行差别化定价,原则上执行人民银行基准利率,优惠情况根据各分行情况。

记者随后又去了多家银行网点了解到,多数银行都取消了之前的优惠政策,大都按照基准利率执行,可以说8.5折利率优惠已难觅踪影。在股份制银行方面,光大、民生等银行均表示首套房贷实行基准利率,招商银行表示优质客户可以打到8.5折,但一般都在基准,且额度比较紧张。华夏银行则表示,普通客户只要满足首套房贷条件,都可以享受9折优惠。

其他城市现状

上海首套房贷利率变动情况并不大,大多银行均维持在8.5折到9折之间,而部分银行的放款时间略显不稳定。上海四大国有银行的首套房贷最低利率优惠均为8.5折,股份制银行交通银行和广发银行也均推出8.5折利率优惠,享受这些优惠均需看购房者的个人资质和购房情况。外资银行汇丰银行更是推出了最低8.3折的首套房贷利率优惠,然而,获得最低折扣的要求却颇高。

深圳首套住房贷款利率9折是主流。眼下深圳大部分银行提供的首套住房贷款利率在9折左右,个别银行能提供最低8.5折优惠贷款利率。据了解,深圳大部分银行,因额度有限,目前放款难度很大。“审批下来相对容易,但什么时候能放款成了未知数。”深圳交行一网点的工作人员介绍,“从上个月开始,贷款额度变得紧张。因为前面累积的贷款太多,很多银行都不敢再接单。”

扬州市农行个贷业务已正式取消了8.5折的优惠。扬州市建行负责贷款审批业务的相关负责人表示,该行已接到口头通知,正式取消8.5折优惠,改为最低执行9折。“6月以来资金紧张对市场影响很大,同时由于规模限制银行放款时间依然很长。”中原地产研究总监张大伟认为,首套房贷7折利率优惠是不可能再出现了,按现在的资金情况,商业银行如果7折基本就是亏损。张大伟预计,首套房折扣利率不太可能再下调,甚至普遍恢复8.5折的可能性都不大。

下半年房价或有松动

业内人士分析,银行普遍收紧购房贷款利率将使下半年开发商销售面临挑战,各房企将在销售策略上调整,考虑到银根突然收紧,一些开发商将会采取现金为王的做法,调整销售策略,加快销售进度。

房地产市场这么多年的高速发展,宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎,私底下却通过信托、理财等表外业务方式向房地产业“输血”。有业内人士担忧,在流动性紧张的压力下,银行将不得不收紧表外业务,房地产的资金需求必然成为“无源之水”。

预期资金收紧,或将对房企资金链带来不小的压力,开发商或迎来资金紧张局面。有业内人士认为,由于房地产行业作为资金密集型行业,明显受制于市场流动性,虽然短期情况不足以判断大势,但是在流动性紧张的背景下,一些中小房企或选择松动房价。

“央行政策还需进一步观察,并不能确定今年下半年就是收紧的阶段,企业资金面紧张与否还不能下定论。”同策咨询研究中心总监张宏伟进一步分析指出,如果要使企业速动比率再回到2012年第三季度流动性相对紧张的状况,央行流动性持续收紧的政策至少也需持续6个月左右时间,过了这6个月市场过渡期,开发商资金面才可能出现紧张问题,届时才会有降价跑量、以价换量的现象。(中华工商时报)

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕

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