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昨日杭州卖地吸金34.1亿 雅居乐入杭
house.hangzhou.com.cn 2013年07月31日 08:50:51 星期三  杭州网

  导读:

·昨天杭州迎来7月主城区惟一土地拍卖

·中宙建工3.4亿竞得蒋村商业地块

·浙江三联4.2亿拿下滨江宅地

·杭州网在线直播

·7.30余杭:雅居乐掷13亿 由闲林入杭

 

·淘宝城附近商住地昨日出让接连三天杭州土地市场很热闹

·审计署:1979年以来地方政府主要靠卖地还债

·今年上半年全国供地量创历史新高

 

昨天杭州迎来7月主城区惟一土地拍卖

经过一个月的沉寂,杭州土地市场终于在昨天下午迎来了7月主城区惟一的一次土地出让:两宗宅地一宗商地共吸金16亿元。其中商地和转塘宅地直接成交,这让不少人感觉到了土地市场的高温在下降,然而浦沿宅地的竞拍现场却是相当火爆,万科、众安、钱江、复兴等品牌房企频频举牌竞价,正当人们以为该地以40%的溢价被万科收入囊中时,事态却出现了戏剧性的一幕,浙江三联一举以4.24亿元拿下,溢价率达41%。

昨天下午首个亮相的是51号蒋村单元A—12—2地块,这是一块商业用地,出让面积32590平方米,可建面积84734平方米,由杭州中洲建工集团以总价34113万元直接竞得,楼面价4026元/平方米。

接下来出让的两宗宅地49号和50号地块分别位于转塘和浦沿,分列钱塘江两岸,均须配建10%保障房。其中49号地块转塘镇区单元G—R21—16—02地块,位于西湖区之江转塘集镇鸡山路和望江山路的交叉口,总出让面积64053平方米(96.1亩),容积率2.0,总可建面积12.8万平方米,至少需配建保障房面积12810平方米。该地块被上海亚东房地产有限公司(中天)以83574万元的总价直接竞得,楼面价6524元/平方米。

这让现场不少媒体人大跌眼镜,因为这一带转塘宅地的挂牌价可以说是4年来基本没涨,而且环境优美,附近有中国美院象山校区和杭州第七中学,艺术气息浓厚。同区域内土地出让集中在2007年至2009年间,楼面价基本维持在6000元—8000元/平方米之间,而最高地价是由佳兆业玖珑山项目在2009年12月8日创造,为8042元/平方米。目前周边新盘云集,有融科瑷骊山、佳兆业玖珑山、定山府等,公寓的在售均价为16000-18000元/平方米。此次直接成交的6524元/平方米楼面价对开发商来说有较大利润空间。

一商一宅两宗地的直接成交明显让人感觉到了土地市场的降温。因为2013年上半年杭州土地市场一片火红创下历史新高,主城区6个月共卖地595.7亿元,同比暴涨535%,几乎是2012年全年的卖地总额,没想到下半年主城区第一场土地拍卖的前两宗地均以直接成交告终。

50号地块即江南单元BJ01—R21—20(1)地块,位于浦沿,用地性质为住宅用地,总出让面积19385平方米(29.1亩),容积率2.2,总可建面积4.3万平方米,至少需配建保障房面积4265平方米。地块总起价29998万元,折合楼面价7034元/平方米,这个价格相比此前同区域内的宅地成交楼面价略有下降。

该地块最突出的优势就是交通。地块位于规划地铁6号线沿线,与地铁4号线距离也在1公里以内,距离4号线和6号线的换乘站中医药大学站仅1站,地块北侧紧邻彩虹快速路,由于彩虹快速路在江南文苑前开始走地下,因而地块并不受高架的影响。另外,地块毗邻滨江高教园区,北有浦沿小学和杭二中,教育氛围十分浓厚。

首先举牌的是复兴房产,钱江房产其后,众安、复兴、景瑞等频频举牌,一路追到25轮,万科直接加价1000万元使50号地块溢价率达40%,此时的楼面价为9825元/平方米。当现场都以为该地已被万科收入囊中时,9号竞拍者再次举牌:42400万元。一分钟后,50号地块以42400万元的总价成交,楼面地价9942元/平方米,溢价率41%,竞得单位9号浙江三联集团股份有限公司,据悉是浙江金华的一家房产公司。

据了解,此前该区域的最高楼面价是由绿城巧园创造的,为9589元/平方米。据透露绿城巧园有可能将会在下半年以1.8万元/平方米的均价开盘。而因为去年10月万科璞悦湾在此布局,看来这一区块的价值开始激发。


    中宙建工3.4亿竞得蒋村商业地块

杭政储出[2013]51号蒋村单元A-12-2地块由杭州中宙建工集团以34113万元竞得,楼面价4026元/平米。

西湖区(蒋村单元A-12-2地块), 东至花蒋路,南至蒋村单元A-12地块,西至王家桥村经济合作社商业综合用房,北至双龙路。

 

浙江三联4.2亿拿下滨江宅地

杭政储出[2013]50号号地块经过二十六轮报价,由9号竞买人浙江三联集团有限公司以42400.0万元总价竞得,楼面价9942.08元/平米。

杭政储出[201]50号地块,即江南单元BJ01-R21-20(1)地块,东至新浦路,南至杭州市土地储备中心、杭州市国土资源局滨江分局(浦沿旧城改造4号地块,西至杭州市土地储备中心、杭州市国土资源局滨江分局(浦沿旧城改造4号地块),北至杭州高新技术产业开发区(滨江)城建指挥部(之江大桥东接线两侧绿化景观工程)。此地块占地面积约29亩,容积率2.2,建筑面积4.26万方。

 

上海亚东房产拿下转塘宅地

杭政储出[2013]49号转塘镇区单元G-R21-16-02地块因现场无人竞价直接成交,被上海亚东房地产有限公司以总价83574万元,楼面价6524元/平米直接竞得。

杭政储出[2013]49号地块,即转塘镇区单元G-R21-16-02地块,位于西湖区之江转塘集镇鸡山路和望江山路的交叉口,东至转塘集镇望江山路项目,南至转塘集镇鸡山路项目,西至杭州天茂置业有限公司。地块总出让面积64053㎡,总建筑面积12.8万方,为住宅(设配套公建)用地。


7.30余杭:雅居乐掷13亿 由闲林入杭

今日,余杭两宅四商都各自有了得主,又一实力大鳄雅居乐以13亿由闲林入杭。经过67轮苦战,雅居乐击退萧山房企三江国际,以13亿元摘得42号闲林诺贝尔地块,折合楼面价3076.73元/平米,溢价高达82%。而昨日延缓至今日出让的37号地块和今日的四宗商地仅有一家竞买单位报名,均直接成交。

今日,余杭两宅四商都各自有了得主,又一实力大鳄雅居乐以13亿由闲林入杭。经过67轮苦战,雅居乐击退萧山房企三江国际,以13亿元摘得42号闲林诺贝尔地块,折合楼面价3076.73元/平米,溢价高达82%。

同一天,主城区三宗地块共吸金16亿元。两宗宅地成交冷热不均,其中,50号浦沿宅地经26轮报价,最终由浙江三联集团有限公司以42400万元竞得,楼面价9942元/平米,刷新板块楼面价纪录。而49号转塘宅地却直接成交[点击回顾今日主城出让:浦沿热转塘冷]。至此,杭州7月土地市场落下帷幕:本月杭州共出让12宗地块,出让面积43.4万方,建筑面积123.8万方,共吸金36.3亿元,环比6月骤降六成。


淘宝城附近商住地昨日出让接连三天杭州土地市场很热闹

7月最后一周,杭州的土地市场重新回归热闹。7月29日,余杭区将推出3宗地块,起拍总价为3.7亿元,分别为两宗商住地和一宗商业服务设施用地,其中两宗商住地均位于未来科技城。最终,当日出让了35号、36号两宗地块,37号地块延迟到今日出让。

在昨天的土地出让现场,余杭径山镇求是村35号地块商地直接成交,由杭州森禾花卉园艺有限公司拍得,竞得价324万元。

36号地块,位于仓前街道水城北路东侧,恒生科技园西北角,出让面积为17185平方米,为商业、商务居住用地,起拍总价为9023万元,折合楼面价为1500元/平方米。经过13轮竞价,最终由巨化集团联合浙江衢州巨化房地产有限公司联合竞得,总价11100万元,折合楼面价1845元/平方米。

被业界关注的36号地块,可建面积并不大,只有6万平方米左右,且出让总价也不高,比较适合规模中等,对未来科技城板块又有认同感的本土开发商,或想试水杭州楼市的外来开发商入手。事实也证明,巨化集团代表在拿地后表态,这个价格尚可接受。

未来科技城板块的36号地块,也是该区域自上半年富力地产“补仓”淘宝城西面地块之后,时隔4个月再一次推出的商住地。目前来看,未来科技城,这个位于杭州绕城公路以西、城市主轴文一西路延伸段,拥有西溪湿地天然绿色屏障的全新板块,已经有众多高新企业和上市公司进驻,8月份阿里巴巴万名员工将搬迁进淘宝城,9月以杭师大为主的大学城也将开学,板块人气暴涨,认可度也与日俱增。

36号地块距离淘宝城2公里,距离海创园1.2公里,边上即为恒生科技园,与建工年初拿下的高容积率地块相隔不远。据悉,建工地块或将复制欧美中心,规划为未来科技城地标性地铁上盖物业。而推迟到今天出让的37号地块,和富力地块非常接近,未来将有望形成竞争格局。据悉,加上昨天延后的37号地块,今天还将有仓前、五常和闲林街道的5块土地出让;8月1日将有临平和闲林的4宗地块出让。杭州土地市场迎来阶段性的密集推市期。


审计署:1979年以来地方政府主要靠卖地还债

改革开放以来的第二次全国性的地方政府性债务审计,将于8月展开。目前,国家审计署暂未公布本次审计的具体安排。

但据人民网消息,与2011年的第一次地方政府性债务审计相比,本次审计将更彻底、更全面,将由第一次的“三级审计”(即省级、市级、县级三级地方政府),延伸到“五级审计”(即中央、省级、市级、县级、乡级五级政府)。据此,本次审计将摸清全国政府性债务“详单”。

什么是地方政府性债务?具体包括哪些?地方政府举债是否符合现行法规?地方政府向谁借钱?怎么还钱?怎么花钱?此前,一些国际金融机构预测,我国地方政府债务可能失控,是否属实?

针对上述问题,财政部财政科学研究所所长贾康、中央财经大学教授王庸军、湖北省统计局副局长、中南财经政法大学教授叶青等专家学者接受了新京报采访,作出了解读。

1问

何为地方政府性债务?

2011年首次地方政府性债务审计,国务院曾下发文件,其中明确了地方政府性债务的概念和范围。

地方政府性债务主要由三部分组成:地方政府负有偿还责任的债务、负有担保责任的债务、其他相关债务。

地方政府负有偿还责任的债务,是指确定由财政资金偿还、政府负有直接偿债责任的债务,例如地方政府债券。

地方政府负有担保责任的债务,是指因地方政府(包括政府部门和机构)提供直接或间接担保,当债务人无法偿还债务时,政府负有连带偿还责任的债务。例如政府融资平台公司向企业举借的债务。

两者主要区别在于,前者的偿债资金由政府财政负担;后者的偿债资金则来源债务单位的预期收入。

其他相关债务,是指政府融资平台公司、经费补助事业单位等举借的债务,由非财政资金偿还,但地方政府没有提供担保。据法律规定,该类债务政府没有偿债责任,但如果债务单位出现了债务危机,政府应承担救助责任,因此也划入地方政府性债务范畴。

2问

谁是地方政府债权人?

据审计署副审计长董大胜今年3月通报,目前全国地方政府性债务总额为15万亿至18万亿。巨额地方债务,钱从哪里借来?

审计署2011年的全国地方政府性债务审计和今年的36个地区地方政府性债务审计显示,地方政府债务“债权人”主要有三方:银行、地方债券、其他单位和个人。

银行一直是“最大债权人”。在2010年底地方政府性债务余额中,银行贷款占79.01%;截至去年底,36个地区的地方政府性债务余额中,银行贷款占78.07%。

对比36个地区2010年底、2012年底的债务余额发现,两年来银行贷款占比下降5.6%,而地方债券、其他单位和个人,分别增长62.32%、125.26%。

为何“其他单位和个人”增幅高达125.26%?

审计署审计长刘家义上月的审计报告透露了部分端倪,一些地区违规集资、变相融资,金额高达2181亿。

例如,江苏省如皋市经济技术开发区,2008年至今,已向公众四次集资,承诺利息最高达14%。

3问

地方债务资金怎么花?

按规定,地方政府性债务资金,须用于公益性项目建设。

2011年的全国地方政府性债务审计结果表明,用于市政建设、交通运输、土地收储整理、科教文卫及保障性住房、农林水利建设等公益性、基础设施项目的支出,占86.54%。7575.89亿花到了“其他项目”,占7.89%。

审计署未通报“其他项目”的具体内容,但指出,一些地方和单位将债务资金违规投入资本市场、房地产市场,甚至修建楼堂馆所。还有一部分债务资金,投向了高能耗、高污染、产能过剩项目,以及低水平重复建设项目。此外,2011年审计还发现,19.94亿债务资金被损失浪费。

今年对36个地区的地方政府性债务审计表明,用于公益性、基础设施项目的支出,占92.14%。审计署特意通报称,对比两年前,该36个地区用于交通运输、保障性住房、土地收储、市政建设这四项的支出,均有增长。但仍有一些地方政府“挪用”债务资金。审计发现,共计378.16亿债务资金,用于非公益性、基础设施项目,或用来归还到期债务。

4问

地方政府如何还债?

据光大证券(10.49,-0.54,-4.90%)等金融机构测算,下半年,大约1270亿的地方政府性债务到期,为2000年以来最高。明年到期的债务达2088亿元,比今年增加10%。数千亿的债务进入偿债高峰期,地方政府怎么还?

审计署发布的审计公告表明,从1979年至今,土地出让收入一直是地方政府主要还债来源。

2011年对全国的地方政府性债务审计发现,12个省、307个市、1131个县承诺用土地出让收入,作为偿债来源,债务资金量占37.96%。

地方政府的其他还债来源,还有债务单位的事业收入,如高校的学费收入;经营收入,如车辆通行费收入等。

由于预期收入不稳定,一些地方政府陷入“拆东墙补西墙”、“举新债还旧债”的“恶性循环”中。

以车辆通行费收入为例,2010年,全国高速公路的地方政府性债务,借新还旧率高达54.64%,审计署分析的原因为“部分地区的高速公路处于建设期和运营初期,其收费收入不足以偿还债务本息,主要依靠举借新债偿还”。

5问

地方发行债券合法吗?

《预算法》规定,“除法律和国务院文件另有规定外,地方政府不得发行地方政府债券”。

既然法律不允许地方发行债券,那10余万亿的债务是怎么来的呢?据了解,地方政府债务最早可追溯到1979年,当年有8个县区举借了政府负有偿还责任的债务。至2010年底,全国仅54个县级政府没有举借政府性债务。

湖北省统计局副局长叶青表示,虽然法律严禁地方发行债券,但未禁止地方政府设立的公司举债。因此,地方政府通过组建融资平台公司,绕开法律约束。

据审计署去年公布的数据,全国涉及地方政府性债务的融资平台公司有6576家。

融资平台的最早雏形,始于上世纪八十年代,广东采取了“贷款修路、收费还贷”政策。1994年分税制改革后,地方政府开始更多依赖融资平台,筹措资金。

叶青说,融资平台大多有政府背景,容易获得银行贷款、发行城投债。但是,融资平台的具体举债规模和偿债能力审核,并未纳入人大审议。所以相当一部分债务,成了隐形债务。

6问

国家怎么管地方债务?

从2011年至今,国家审计署对地方政府性债务进行了两次审计。第一次是2011年3月至5月,全面审计了31个省(自治区、直辖市)和5个计划单列市及所属市(地、州、盟、区)、县(市、区、旗)三级地方政府的债务情况;第二次是去年11月至今年2月,“抽查”了15个省及其所属的15个省会、3个直辖市及其所属的3个市辖区。

这两次审计,审计署均提出,由于我国尚未出台统一的地方政府性债务管理制度,导致地方政府性债务管理制度不够完善、债务资金管理使用不够规范。两次审计,审计署均重点提及了地方政府融资平台存在的问题。2010年6月,国务院曾下发通知,要求清理地方融资平台。

但据通报,2011年以来,按银监会规定,共有61家融资平台公司应转为“退出类平台”,但其中的55家并未完全剥离原有政府性债务,或继续承担公益性项目的建设融资任务。而且,还有4个省、1个省会城市的18家融资平台公司,以转为“退出类平台”为由,少统计政府性债务2479.29亿元。

7问

债务审计都审计什么?

2011年国办下发通知,圈定了地方政府性债务审计的四大审计重点:摸清债务规模、结构及增减变化;分清债务类型;分析债务偿还能力,揭示存在的风险隐患;债务管理中存在的突出问题等。叶青认为,本次审计也将主要包含上述内容。

其中,“摸清债务规模”主要是地方政府隐性债务规模,特别是地方政府借助信托、BT(建设-移交)、违规集资等手段,变相融资所获得的资金规模。此系防范金融风险的重点。

“债务偿还能力”将分析地方政府的四项指标:债务率、偿债率、逾期债务率、借新还旧偿债率。

上述四项指标可反映出地方政府的偿债能力。今年对36个地区的地方政府性债务审计表明,不少地方政府的偿债能力堪忧:9个省会城市债务率超过100%,最高的达219.57%;13个省会城市偿债率超过20%,最高的达67.69%;5个省会城市借新还旧率超过20%,最高的达38.01%;2个省会城市逾期债务率超过10%,最高的达16.36%。

8问

地方债务失控可信吗?

此前,穆迪等国际机构预测,下半年中国数千亿债务会给地方政府带来严峻挑战,可能首现境内债券违约。同时,一些业内人士也表示,某些地方政府因过度举债,有可能面临像底特律一样的破产危机。我国地方政府性债务是否会失控?

对此,审计署副审计长董大胜、财政部原部长项怀诚都曾表示,地方政府性债务整体风险可控,债务优良率为95%到98%。

财政部财政科学研究所所长贾康认为,对比其他高债务率国家,我国的债务总量在安全区间内,但需防范局部地区和具体项目出现债务风险。

叶青提出,本次审计是改革开放以来的首次“五级审计”,审计范围首次延伸到乡级政府,由此中央政府能有效掌控地方政府性债务实情。而且,国情不同,即便个别地方政府资金运转困难,也可以通过财政转移支付等方法,帮助地方政府摆脱危机。

上述专家都提出,迫在眉睫的问题是建立科学合理的地方政府性债务管理模式,比如财税体制改革等,解决地方政府的“差钱”问题;立法放开地方政府的举债权,设定合理的地方债务审核程序。


今年上半年全国供地量创历史新高

国土资源部最新数据显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,创历史新高,大幅高于近五年同期水平。

国土资源部法律中心28日公布土地管理形势分析显示,上半年全国房地产用地供应8.24万公顷,同比增加38.8%,与2011年同期相比,增加17.3%,达到近年来新高。从监测数据看,今年上半年房地产用地供应已创历年最高,其次为2011年、2010年。

国土资源部法律中心主任孙英辉说,今年以来各地加快住房用地供给,上半年房地产用地公告推出(招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积)8.65万公顷,同比增加24.8%,累计流标流拍面积3034公顷,同比减少64.3%。其中,住房用地推出5.53万公顷,同比增加21.7%。31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期,其余27个推地量均高于去年同期,增幅较大的包括北京市(267%)、浙江省(121%)、江西省(99%)。

数据显示,今年1至5月,企业购地积极性上升,并向一线城市和部分二线城市回归,重点城市房地产用地供应增长超过三成,一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平,三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。一线城市加大优质地块推出力度,溢价率较高地块持续出现,也带动市场景气不断提升。

据介绍,随着中央保障性安居工程建设任务分解落实和棚户区改造力度加大,今年3月以来保障房用地占比逐月上升,公共租赁住房用地供应增速最为明显,上半年供应1130公顷,同比增加79.9%。

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕

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