宋朝是个市民社会，商品经济空前发达，房地产市场空前兴旺，但是宋朝人始终没有发明按揭购房，更别说把房产抵押给银行，再从银行领钱来养老了。

宋朝比较流行的以房养老只有三种模式：一是靠出租房屋来养老；二是“卖房养老”；三是以政府为主导的“收房养老”。我们不妨以欧阳修为例，说说宋代人如何以房养老。

1.欧阳修租房并非个案

大约三十岁那年，欧阳修在洛阳任满，被调到首都开封做京官。按照规定，京官不能携家带口住衙门，所以欧阳修只能携家带口在外面租房。

有的朋友可能会问：欧阳修都当了官了，怎么还在租房？

首先，北宋开封的居住成本也是非常高的。京城里不动产跟黄金一样贵，除了皇亲国戚和好几辈子都做官的家庭，很少有人买得起房。

其次，在整个宋朝乃至此后的元明清三代，甚至直到民国时期，官员租房一直都是极为常见的社会现象。在京城当官就得租房，要么租公房，要么租民房，不租房简直是奇迹。

南宋哲学家朱熹也说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”连宰相、副相和枢密使那样的高官都在租房。北宋还有一位很出名的大臣寇准，官居一品，没有一套房产。当地方官时住衙门大院，进京述职的时候就租住民房，连续四十年一直如此。

说到这儿大家应该想象得到，欧阳修租房并非个案，他只是宋朝官员租房大军里很普通很不起眼的一员罢了。

2.四十二岁才买下二手房

但欧阳修对租房生活并不满意。他给朋友梅圣俞写信说：“吾居传邮耳，此计岂踌躇？”意思是说他租的房子就像一个驿站，终究不能一辈子住在那里，将来一定要买房。

后来他去滁州做官，写了名满天下的《醉翁亭记》，好像小日子很舒服。其实不然，他那时候在滁州当一把手，名下仍然无房，只能像在洛阳做官时一样携家带口住衙门，感觉颇为不爽。

此后的若干年里，欧阳修几起几落，直到四十二岁那年，他仍然没有自己的房子。不是他不想买，只是因为买不起。

宋朝实行高薪养廉，官员薪水超过其他任何朝代，但是他的开销也非常大：既要付房租，又要养儿女，既要帮扶穷亲戚，又要自掏腰包救助管辖下的穷苦群众。而且他还非常喜欢收藏古书和收买古董，所以他始终买不起房。

四十二岁那年，欧阳修狠了狠心，在安徽阜阳（当时叫“颍州”）西湖之畔买下一所二手房。从此以后，他不买古书了，专心收拾房子，继续在阜阳购置房产。有了余钱就买成房子、买成地皮，即使是在外地做官、公务繁忙的时候，也不忘指挥着大儿子买房置地和悉心装修。

前前后后又经过二十年的努力，欧阳修在阜阳置下一百多间瓦房，每间瓦房都装修一新，随时可以入住。

地产掘史第20期：古代文豪欧阳修怎样以房养老？

3.欧阳修没活到“以房养老”时日

欧阳修在阜阳买房的时候已经有四个儿子，女儿也出嫁了，小孙子已经出世。儿孙加上仆人，全家不过二十几口人，每人住一间，二三十间房子也就够了，为什么非要置上一百多间房不可？为什么每间房子都要装修？因为他想用那些房子来养家，以及养他自己的老。

从六十岁开始，欧阳修把所有空闲的房子统统租了出去，他的开销和他家人的开销大多来自房租。这时候欧阳修已经从房客变成了房东，而且还是一个差不多专靠房租收入过日子的房东。广东人管这种房东叫“包租公”，晚年的欧阳修就是一个地地道道的包租公。

欧阳修真正退休是在六十五岁，退休以后还领着退休金，一年后他就去世了，他购置的那些房产被他四个儿子分别继承。

实际上，欧阳修并没有靠房子来养老，但他当时努力购置房产时确实做着以房养老的打算。当然，欧阳修的以房养老方案跟我们现在常说的“倒按揭”丝毫没有关系，他只是计划用房租来养老而已。

4.收房养老是宋朝国策

大宋除了是一个市民社会，还是一个福利国家。朝廷以倾国之力在全国各州各县一一建了不计其数的福田院、安济坊、漏泽园、施药局、居养院。

福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。给谁养老？给那些孤寡老人养老。

特别是南宋前期，宋高宗退位当了太上皇以后，由于自己是老人，所以特别体恤孤寡老人，他让继任者宋孝宗改革考察干部的办法，把建设居养院和收容孤寡老人的数量当成地方官一项最重要的政绩来抓，地方官要是在这方面做得最好，就能快速升官，如果在这方面无所作为，那就会被一票否决。

但是受生产力发展水平所限，宋朝的社会剩余和财政收入毕竟非常有限。为了缓解这一问题，政府必须想办法广开财源，其中一项办法就是收房养老：把“户绝屋”收归国有，公开出售，把售房款划给居养院。

“户绝屋”是一家人全部死掉、没有直系亲属来继承的房产。政府把这些户绝屋强行收归国有，不让原屋主的亲戚接收，再集中拍卖，所得款项自然可以用来多建居养院，养活那些无人赡养的老人。

地产掘史第20期：古代文豪欧阳修怎样以房养老？

文/李开周，网易房产有删改