5月份挂牌，前两天才签约，而且每平方米降了差不多2000元，急于换房的朱小姐没想到这次的卖房过程那么曲折，不管她是否接受，楼市“淡夏”已经成为不争的事实。

    由于巨大的库存以及开发商的资金压力，业内对楼市预期不太乐观，预言楼市在“金九银十”期间也很难回暖，这波调整行情甚至年内都不会结束。

    消化库存面积或需一年半

    上周黄浦区诞生有史以来土地出让楼板价最高的一幅宅地，然而，它的“邻居”并没有像往常那样坐地起价象，相反，目前仍在优惠促销，“全款九五折优惠，贷款九八折优惠”。

    低迷气氛的持续，供大于求是重要原因。数据显示，上海新建住宅库存一度突破1150万平方米，创2011年限购以来的库存新高。截至7月14日19点仍在1149.54万平方米的高位。业内人士认为，根据近6个月的上海楼市去化率计算，加上接下来还有大量房源入市，现有的库存面积要完全消化，大约需要一年半。在供大于求的市场背景下，7月上海楼市供应量进一步减少。据上海搜房数据监控中心统计，7月上海楼市预计将有25个住宅（20个公寓，5个别墅）开盘或加推，环比大幅萎缩60.94%，同比减少26.47%。

    除了供需关系以外，资金压力也是开发商面临的一个难关。专家称，房地产信托是当前开发商融资的重要渠道，尤其是对于申请银行贷款万分艰难的中小房企更是如此。通过测算房地产信托到期规模，可知开发商，尤其是中小开发商的资金压力大小。基于楼市库存，房企的资金面，加上年度销售指标的压力，楼市在“金九银十”期间也很难回暖，调整行情甚至年内都很难结束。

    学区房挂牌价微调

    时至7月，全市小学报名期基本结束，沪上学区房也面临“淡夏”的考验。虽然全市学区房的带看量并未减少，但是“只看不买”已很平常。

    在真实购房需求降低的情况下，二手房学区房降价促销变成了成交的法宝。抽样调查显示，7月至今，闵行七宝、嘉定南翔、闸北永和阳城、长宁古北等板块，学区房已开始降价促销。环比上月同期，降价幅度普遍在2%—5%。部分板块甚至出现学区房低价抛盘，降价幅度超过10%。

    在闵行七宝，对口明强东校的莲浦府邸二期，一套原挂牌950万元的280平方米联排别墅，最终业主主动让价135万元成交。专家表示，该类房源在2013年高峰期的成交价是1000万元以上，在2012年下半年的成交价是850万元。

    近日，记者从上海市多家房产中介获悉，部分区域学区房挂牌价出现了微调。对口浦东新区福山外国语小学分校的证大家园，一套88平方米的两室户目前报价320万元，上个月报价还是345万元；在多所名校聚集的静安区，静安丽舍二手房挂牌价从前几个月的4.8万/平方米降至4.5万元/平方米。

    专家分析道，“部分学区房的降价更多是季节因素。少量学区房微调，对上海楼市走向没有太大的价格影响。”近年来，申城学区房的房价相对比较稳定，最近出现微调或和交易规律有关。一般而言，暑假期间，家长没有太大的升学、择校压力，对学区房的需求不大；每年春节前后、新生报名前两三个月，学区房的需求、交易会明显增多，进入学区房交易高峰。