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杭州房产税或今年10月后出台
house.hangzhou.com.cn 2013年08月12日 08:44:34 星期一  杭州网

  导读:

·杭州房产税或今年10月后出台仍不包括存量房

·房产税扩围据传锁定杭州

·上海房产税试点两年 作用不大房屋均价涨13%

·税务总局:研究扩大房产税改革试点范围

 

 

杭州房产税或今年10月后出台仍不包括存量房

据权威人士透露,杭州版房产税最早将于今年10月后出台。然而,干系重大,新版房产税在正式亮相前,仍可能存在变数。据悉,最新版的房产税将在老版本的基础上,将税率由0.4%~0.8%上调至0.5%~1.0%,但征收范围仍然不包括存量房屋。“地方上对房产税的积极性不高,担心对房价、地价的负面影响,要远大于税源的增加。”一位接近杭州市政府高层的人士说。一位熟悉内情的专家表示,如果房产税不动存量,将对市场释放出正面的信号,使得更多城市在试点铺开前形成房价的暴涨。(中国网)


房产税扩围据传锁定杭州

对于房产税试点扩围的时间表,中国经济的最高决策层尚未形成明确且统一的意见。不过,先于“时间表”的出台,房产税扩围的“主流路径”已经在包括财政部、住建部和国家税务总局之间,已经形成初步共识。

在正式下发前最后一刻被国务院“叫停”的“杭州房产税征收试点方案”,成为上述三部门之间形成共识的基础。作为模式之一,杭州方案中针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标面积累进税率等内容,有望在下一批房产税试点扩围的过程中,在其他城市推广。

就在房产税试点扩围再次受到关注的前几天,7月30日召开的中央政治局会议并未提及房地产调控,而是提出“促进房地产市场平稳健康发展”。业内都对此解读为将释放利好。

房产税扩围共识

“房产税试点征收扩围的工作,我们一直在按照既定程序做,审定了一些地方政府上报的试点方案,但是什么时候正式扩围、扩围几个城市,还要看国务院的统一安排,我们更多的是负责技术方案。”7月30日,住建部一位内部人士表示。

房产税试点征收扩围工作由住建部会同财政部、国税总局共同审定,由地方政府上报技术方案。目前,包括杭州市在内,总计有4-5个城市上报了技术方案,既包括特大型城市,也包括一般省会城市和区域经济中心城市。

住建部会同财政部、国税总局审定并会签了杭州市政府上报的试点征收扩围方案,而与杭州市同期上报的地方政府扩围征收方案,则基本停留在技术方案的阶段,仍须进行方案的调整和修改。

记者了解到,作为已经进入会签程序的杭州方案,住建部、财政部和国税总局已经形成共识,未来将作为其他城市将要进行的试点扩围征收工作,将基本以杭州房产税征收试点方案作为基础性的主流方式之一,结合本地方具体情况和中央政府试点需要,进行微调。

按照杭州市政府上报,并经住建部、财政部、国税总局审定会签的房产税试点征收实施方案,采用对增量房屋征收房产税的模式,在此基础上划定人均60平方米的免征面积,按照家庭为单位综合计征。税率分为两档,对普通住宅,以交易价格的4%。的税率征收;对于非普通住宅,以交易价格的8%。的税率征收。

尽管“杭州方案”系对增量住房征收,但在人均免征面积的划定和认定上,已经涉及“存量”。按照杭州方案,在对新购住房征收房产税过程中,对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积,而后对超出面积部分按规定征收房产税。

一批城市可能集中推出

“简单点说,在试点之后你不买房,原有的房产就不征税,但如果试点之后买房,需要征收房产税,在划定免征面积时,就要计算你以前拥有房产的面积,然后再确定应缴的房产税税额。”一位参与政策讨论的知情人士向记者解释。

然而,尽管杭州方案在住建部、财政部、国税总局三个主管部门层面取得了共识,但最终国务院面对三部门会签的杭州方案时,仍然要求杭州房产税征收试点押后下发,而按照住建部等部门的计划,4月26日,杭州房产税试点方案就会向社会公布并即日开始执行。

记者了解到,国务院在驳回三部门已经完成会签的杭州方案的过程中,对于杭州方案中涉及的征收方式、对象和范围,均没有提出太大的异议。国务院只是提出要求,在继续完善杭州方案的同时,房产税试点征收扩围的方式,要采用“集中批准一批”的方式,而不宜采用单个会签、单个批准的方式。

2010年,国务院集中批准了上海、重庆两个城市试点征收房地产税的方案。财政部、住建部、国家税务总局三部门也是集中会签了上海、重庆两个城市的试点征收方案。因此,如果不出意外,本次房地产税征收试点城市扩围,也将采取“集中批准一批”的方式进行。

7月12日,国家税务总局在其官方网站上发布的《关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》。文中第四项规定明确提出:“积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度,公平收入分配,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。”

据了解,除已经完成会签的杭州之外,包括特大型城市在内的多个城市上报了房产税试点征收扩围的基础性技术方案,目前,住建部、财政部、国税总局正在会同各地方政府对上报的技术性方案进行修正和调整。


上海房产税试点两年 作用不大房屋均价涨13%

国税总局近期在一份通知中称,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。上海房产税试点两年有余,运行情况如何?

三口之家交税压力小

在国税总局下发通知的同时,另一个试点城市重庆也公布了2012年房产税的收入。然而1.4亿元这个数字显然低于外界的预期。

但据第一财经日报《财商》记者了解,在上海也存在纳税总额小的现象。一位中介对记者表示,特别是三口之家,由于有人均60平方米的免税面积,除非购买房屋的面积特别大,否则交税压力很小甚至根本不用交税。

根据上海市房产税征收细则,2011年1月28日起购买的住房将视作新购房,被纳入收税对象,对存量房不征税,起征点为人均60平方米。

具体来说,以一个三口之家为例,若存量房加新购房,人均低于60平方米,则新购的房子也不用交税。比如一个家庭原本有一套50平方米的住房,后来又购入一套100平方米的住房,两套房加起来150平方米,人均50平方米,则这套100平方米的房子可以免收房产税。

若存量房加新购房,人均大于60平方米,则超出部分需要缴纳房产税。比如这个家庭原本有一套90平方米的房子,后购入一套120平方米的房子,则两套房总面积210平方米,人均70平方米。超出部分(210-180=30平方米)就需纳税。

若存量房面积已经高于人均60平方米,如一个三口之家拥有一套200平方米的房子,则其新购买住房需按全面积交税。

按照这样的规定,许多三口之家还尚未或者只超过人均标准一点点。上述中介还表示,如果是面积超过很多、买了大房的,位置一般都较远,因此房屋的成交价格较低。而上海房产税依据不同的成交价格适用不同税率:对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率单价×70%×0.4%;反之则为单价×70%×0.6%。

家住闵行区的吴女士一家原本拥有一套66平方米的房子。2012年,出于改善生活质量的需求,他们在闵行区买了一套118平方米的房子,均价26000元,而2011年上海市新建商品住房平均销售价格为13448元,两倍为26896元,低于这个价格税率就是0.4%。

“本来以为房产税很贵,但算了算其实只有几百块钱。”吴女士告诉记者,缴税金额会由税务局认定,认定后每年按同样的额度缴纳。按照规定,吴女士这套房子应缴税面积为(118+66-180),仅4平方米。税额为4×26000×70%×0.4%=291.2元。

2012年,上海市新建商品住房平均销售价格为13870元,比2011年上涨3.1%,因此,2013年度上海房产税税率价格线也相应上调为27740元/平方米。

不过,吴女士也表示,如果不是三口之家,缴税压力可能会比较大。同样是她这两套房子,如果是一对夫妻,那么应税面积就是(118+66-120),为64平方米。这样算下来每年要交4600多元税,是吴女士交税金额的16倍。

据媒体报道,上海市税务局去年11月公布,截至2012年11月24日,全上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税,其中2011年认定2万余套,2012年约3万套。其中90%的应缴税住房适用0.4%的税率。

对于房产税总额不高,上述中介认为还有一个原因就是限购。沪籍单身人士不能购二套房、外籍单身人士不能买房,外籍家庭限购一套房,致使不少人本身就没有纳税“资格”。

此外,租房也要缴纳房产税。上海怡乐花园的一位房东表示,租房房产税,包括个人所得税、营业税等所有费用为5%,按照租金合同显示的房租收入计征,他每年都交。

房产税对房价抑制作用不大

自2011年至今,从两个试点城市看,房产税对房价的抑制作用并不大。

Wind数据显示,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2012年为15130元/平方米,而2013年至今为17840元/平方米,从征收房产税到现在,房价涨幅13%。

相比之下,重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米,2012年为6736元/平方米,2013年至今为7060元/平方米,变动不大。(第一财经日报)


税务总局:研究扩大房产税改革试点范围

国家税务总局近日下发通知明确,研究扩大个人住房房产税改革试点范围。通知称,进一步加强税收信用体系建设,探索建立纳税信用评价规则、信用记录公开查询和社会共享制度。

自2011年上海和重庆两个直辖市开始房产税试点之后,从2012年开始,关于扩大房产税试点范围的传言就此起彼伏,从未间断。

2013年以来,年内扩大房产税试点范围已经成为市场共识。近期,由国务院转发的发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知,提出将扩大个人住房房产税改革试点范围,正式确认了此前市场传言。

多地上报房产税试点方案

记者从权威人士处获悉,杭州、深圳、北京等一线城市以及个别二三线城市已经将自己的房产税改革试点方案上报至中央政府。部分市场人士认为,“一线城市+准备较为充分的二三线城市”可能成为下一批试点城市组合。其中,除京、深等一线城市外,此前不断传出房产税消息的湖南湘潭等地也有可能在此次扩围之列。

北京中原地产市场研究部总监张大伟重点解读了房产税目前的两种模式:上海模式和重庆模式。“重庆是考虑到了你手中的存量,也就是说你原来手中有的房产,在政策出台时会计算你的房产税。上海是不管你原来有多少套,只要你不买房,就不会计算你房产税。我觉得重庆模式是上海模式的发展方向,两种模式是递进的。”张大伟说。

重庆和上海的试点

已使其高端房产价格趋稳

财政部财政科学研究所所长贾康认为:两地的方案都有“柔性切入”的考虑,先建制度框架而力度上有意收敛,以求减少对社会生活的震动,但即便如此,也可观察到对商品房市场上高端成交量和成交价位的沉稳化影响。在两地试点中,上海是正面涉及增量,重庆则除增量外只是针对存量里面的最高端产品即花园洋房(独立别墅),才有房产税的调节,而且还给了180平方米的起征点(免税部分)。这样柔性切入之后,已经看到这两地的高端房地产市场上价格趋于平稳,这就是房产税调节的效应,而且这种平稳还影响了人们的心理预期,这种预期上的影响今后会有更多的体现。

在实施方案中,上海在基础税率上设有0.4%、0.6%两档,规定相当于平均价两倍以上成交的住房,需要从高按照0.6%的税率进行征收。就这么一点差别,却在市场竞争中引导供求双方博弈,无形中使市场成交价趋向沉稳。另一方面,上海以0.4%的从低税率把许多买主引向中心区的周边,一定程度上产生了优化土地利用格局的效果。

据新华社、人民日报、现代快报

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕

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