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"新国五条"调控失灵 房地产行业亟待改革
house.hangzhou.com.cn 2013年08月14日 08:57:43 星期三  杭州网

  导读:

·"新国五条"调控失灵 房地产行业亟待改革

·建立房地产市场长效机制 需要进行全方位改革

·保障房拉不下商品房价格 只能“托底”难抑价

·部分地区楼市已到衰退边缘 房地产泡沫风险大

·前7月主流房企销售业绩涨幅约三成 房地产调控执行力度减弱?

 

 

"新国五条"调控失灵 房地产行业亟待改革

某系统在当天发布了“10大城市房地产价格指数”。该数据显示,7月份中国主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租赁价格全面上涨。

另有数据显示,2013年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米,环比6月上涨0.87%,自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.1个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%,涨幅比上月扩大0.54个百分点。

面对市场,楼市调控之手俨然失效。与被称史上最严厉的调控并行的是房价越来越高,与此同时,不断刷新纪录的地王层出不穷,暗示着未来房价还有更多的“上涨空间”。

“现在要关心的是能不能从死胡同里钻出来。”7月29日,中房集团理事长孟晓苏在接受中国房地产报记者采访时表示。

“房价疯了”

调控已经失去了其应有的意义。“北京的房价涨幅最大,6月份以后北京的房价上涨17.6%,另外广州和深圳是16%,上海是14.4%,这几个城市应该说北京是完全贯彻‘新国五条’也完全地推动了房价的上涨。”孟晓苏说。

再往前一点,7月18日,国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,6月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别是63个和55个,新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别是69个和68个。

面对越调越涨的房价,不知道华远地产(600743,股吧)董事长任志强是喜还是忧。2012年底,任志强在公开场合预测2013年楼价走势时,强调调控不仅没有让楼价得到控制而且3月后会暴涨。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁8月初在京表示,目前一线城市房产泡沫并不严重,未来房价还将上涨。他认为,北京、上海等一线城市集中了教育、医疗等大量优质资源,未来房价还将上涨。

一线城市房价越调越高的规律不断被证实,中国社会科学院学部委员余永定形容,“中国房地产‘疯了’”。

有业内人士认为,高房价的问题并不是出在调控政策和执行层面,甚至也不是出自楼市本身,而是出在土地财政和超发货币。

公开数据表明:2003年7月末,广义货币供应量M2余额为20.62万亿元,而到2009年12月末,M2余额达60.6万亿元。到了2013年,这个数字已经突破100万亿元。

因此,有评论家认为,调控与否其实并不重要,重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任。“控制货币,房价就是无源之水;货币超发,房价就是有本之木。”

对此,央行调查统计司司长盛松成并不赞同外界“高房价是‘印’出来”之说。在中国房地产报刊登的《房价和货币供应量没有直接联系》一文中,盛松成认为“房价并不决定于货币供应量”。换言之,盛松成认为,在房价剧烈上涨的幅度中,有相当一部分与超发货币有关。但客观地说,超发货币会带来房价上涨,但在过快上涨部分(即远远跑赢CPI的房价涨幅部分),与货币供应量无关。

盛松成解释,从全球范围来看,货币与房价上涨并不总是保持一致。一方面是由于房价上涨与M2的增速并不总保持一致;另一方面,全国范围内货币完全自由流通,但各个区域的房价涨幅却不尽相同,各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。这些都表明,房价并不决定于货币供应量,而决定于房地产的供求关系。(中国房地产报)


建立房地产市场长效机制 需要进行全方位改革

有报道称,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见,但推出时机尚未确定。

本轮房地产市场调控发展到今天,房价依然在不断地上涨,未能收到民众所期待的效果,已经处于比较尴尬的境地。调控之所以失效,固然有诸多错综复杂的原因,但由于缺乏市场发展的长效机制,导致调控过多地利用行政力量,无法适应变幻莫测的市场,是一个难以回避的问题。

值得注意的是。7月30日召开的中央政治局会议提出,要“促进房地产市场平稳健康发展”,其中关于房地产市场的政策宣示有别于以往。这是一个重要的信号,它表明新一届政府很重视房地产市场的发展。当然,这并不等于放弃已经执行了几年的调控政策,而是为房地产调控提供了新的思路,要从财税、金融、土地制度等房地产市场的重要关节点入手进行改革,为市场建立起长效机制。

我国房地产市场建立以后,就很快被地方政府作为拉动地方经济的一个龙头产业来加以培植。地方政府的这种做法在此次调控过程中受到舆论的持续批评,但是就房地产市场的性质来说,它对相关产业确实有其不可忽视的拉抬作用,因此地方政府的这种选择并无严重的不当。但是,它的一个客观效果是使房价迅速上涨。现在说到房价上涨,人们通常把责任归结到房地产开发商身上,其实地方政府通过卖地建立起来的“土地财政”制度起的作用更大。而地方政府之所以对“土地财政”制度产生了很强的依赖,又与上世纪90年代进行的财税分配体制改革有直接关系,“分税制”的推行使税收大量进入中央政府,导致地方政府财政资金紧张。

看清了这样的脉络,我们就可以大致理解为什么此次貌似轰轰烈烈的房地产市场调控未能见效,因为调控并未触及“土地财政”制度,地方政府在房地产市场中的利益格局未曾打破。而调控之所以未能触及这个要害,又与“分税制”的改革未能启动有直接关系。这样,调控就只能停留在头痛医头、脚痛医脚的境地,难以达到民众期待的目标。

房地产调控失效的现实提醒我们,房地产市场必须建立起一套既能保证其发展,又能为民众提供基本的住房需求的制度,而要达到这个目标,需要进行全方位的改革。建立房地产市场的长效机制,需要对现行的金融、税收分配,特别是土地制度进行全方位的改革,打破阻碍房地产市场健康发展的固有的利益格局。特别是对造成目前房价高企的土地制度,更需要进行深度改革,如果将土地供应改为年租形式,并将其与拟议中的房产税结合起来,就能有效地降低房价。另外,目前的分税制也有必要进行改革,适当提高地方政府的税收分配份额,也可以有效地减少地方政府对“土地财政”的过度依赖。

必须指出的一种倾向是,在目前说到建立房地产市场长效机制时,很多官场人士热衷的是房产税试点的扩围。简单地看,房产税确实能够为市场搭建起一种政府与开发商、民众合理获取市场利益的机制,但不能忽略的是,地方政府已经通过“土地财政”制度获取了丰厚的收益,如果对这一造成高房价的要害不加改革,在此基础上再行大规模开征房产税,实际上是在目前已经很高的房价再加一把火,民众将为住房消费承受更高的付出。(证券时报)


保障房拉不下商品房价格 只能“托底”难抑价

国家统计局数据显示,今年1至6月,全国商品房销售面积和住宅投资增速分别达28.7%和20.8%。6月份,70个大中城市住宅销售价格与5月相比上涨的有63个。这些关键性的指标说明,现阶段我国房地产市场仍持续火爆。4月,住房城乡建设部公布2013年保障房建设管理时间表,较之去年提出的保障性住房建设目标,更实更细。如此局面下有人质疑:为何近两年的保障房建设没能有效抑制商品房价格上涨?

笔者认为,保障房与商品房之间复杂的相互关系,尚未被客观全面地分析。

首先,现行土地制度是推动土地价格上涨,进而拉升房地产价格的重要诱因。多年来,我国施行城乡分治的土地管理制度。大致上,城市土地用于基本建设,农村土地用于农业生产。基于维护户籍管理和保证农业生产等原因,两种土地之间没有正式转换关系。这使得城市用地随着城市规模扩大,越来越稀缺,土地价格也随之抬高。现实中,各地保障性住房大多建设在城镇土地上,虽说这一做法确保了保障性住房的公共设施配套,却加剧了城市用地稀缺。换言之,在城市土地作为稀缺资源的客观情况下,保障房与商品房用地存在争夺关系。

其次,低价低租的保障性住房可能进一步推高商品房价格,而不是降低。长期以来,我们习惯于通过增加市场供给的方式来稳定价格。就像粮食涨价,补贴种粮户,增加播种面积,提高粮食产量,遏制价格上涨。但住房问题的特殊性就在于,土地管理不变,只调整住房政策往往不够。加之各地方政府都有意无意地将土地出让收入作为本级财政收入重要来源。大量的基础设施建设,市政供暖、供气和供水,都依靠财政资金作为支撑。为保证公共事业开支,低价供应的保障房用地,需要剩余的城市土地承担起相应差价,以维持地方财力的可持续。如此一来,土地成本再次被拉升,也更难以控制商品房价格上涨。

再次,有人认为让富人多掏钱购买商品房,是补贴保障房建设的一个途径。但事实可能并非如此。从收入分配统计数据看,大多数购买商品房的人群,可能就是前脚刚刚走出保障房的人。这些家庭或许仅仅是为了改善拥挤的居住条件,倾其所有增加一些居住面积,但却被迫承担了超额房价。因此,调整现行土地制度,或许才是根本的出路,也符合我国城镇化建设的战略部署。

房地产市场持续火爆,除了土地价格的原因,还有货币流量、信贷规模和财政体制的多方因素。保障房只能解决最基本的问题,而不太可能完成抑制房价这样艰巨的任务。比如,市场上的大量货币,必然要有出处。股票市场和债券市场比较低迷的情况下,房地产成为主要的集中地。钱来得多,商品的价格自然就高。再比如,银行贷款,追求利息收益并无过错。住房贷款就是一个相对高收益的领域。信贷推动房价,也是多年来一直存在的事实。还比如,地方政府没有稳定的收入来源,却承担比较繁重的公共支出责任,推高地价获得更多的收入,也是不得已而为之。可以说,保障房建设只是一项住房政策部署,只能在解决中低收入人群住房方面,起到托底的作用。(经济日报)


部分地区楼市已到衰退边缘 房地产泡沫风险大

房价普涨只是今年我国楼市“硬币的一面”,在鄂尔多斯、温州等此前房价泡沫积累过快的地区,楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。伴随民间融资风险持续显现,而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬,鄂尔多斯的房价出现了全线下跌,不仅暴露出大量的空置住房和写字楼,甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。

业界人士指出,这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施,使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止,正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是,以往积累的泡沫并没有被挤出,虽然价格形成机制在增量上得到优化,但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整,业已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们,防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。

也就是说,当前房价构成中一部分是由正常供需产生,另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺,把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布,1-7月份,全国商品房销售面积61133万平方米,同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整,价格涨幅开始变窄。从长远来看,不能不正视高房价对购买力的挤出效应,如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔,那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低,如果房价不做回调,那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动,防范二者可能出现的大幅调整风险,显然不能掉以轻心。

对于我国房地产市场会否实现硬着陆,业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看,由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆,造成的冲击不但会损害金融业的正常运行,形成巨额不良贷款,对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比,虽然我国房价的走势非常相似,但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是,经济增长缺乏持续动力,供给已经满足了居民的基本居住需求,此时投机开始盛行,加之货币以及信贷政策的宽松,以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行,使得房价迅速上涨形成泡沫。

可见,房地产泡沫在一定程度上是由金融杠杆催生的。相较之下,目前我国住房供给还远远不能满足需求,长远有需求支撑,只要房价回调一个档次,就会有一个档次的购买力进入市场,而且我国的房地产金融杠杆率非常低,没有住房抵押资产支持证券,因而不必担心从信贷违约带来的风险在整个金融体系的传染。只要我们进行坚定的、行之有效的调控,就有能力防范房地产硬着陆。

不过,需要强调的是,作为典型的资金密集型行业,房地产业今年仍然强劲的表现,吸引着大量银行贷款以及影子银行的资金。房地产业的深幅调整,也意味着作为资金中转枢纽的银行业资产质量必然受到冲击,进而会破坏经济环境的稳定。在温州、鄂尔多斯等民间借贷活跃的地区,房地产泡沫局部性的破灭,实际上与民间借贷危机、产业空心化交织在一起,对地区经济造成很大冲击。比如,鄂尔多斯市中富房地产开发公司法人代表王福金自杀身亡,牵出的债务黑洞中既有银行资金,又有大量民间借贷资金。自从2010年房地产调控升级以来,迄今已有中江集团、杭州锦绣天地等多家房企破产,引发了巨大的银行风险以及民间借贷资金链危机。

而且,在房地产业曾经如同黑洞一般吸引的资金聚集中,还有很大部分来自信托、理财等影子银行,甚至裹挟着大量民间资金,这部分资金规模往往难以统计,一旦房地产深幅调整,对金融体系的冲击可能会超出想象。另外,不可否认的是,未来房地产业的经营环境将会发生很大变化,不论是调控长效机制的建立还是金融杠杆率的降低,都会对开发商的经营生存产生深刻冲击。短期来看,下半年有诸多不利因素将会影响房企的现金流。美国经济复苏以及即将退出QE3带来的国际资本反向流动,潜伏在我国房地产市场上已经获利的投机资金有可能加速撤出,因此流动性可能会整体偏紧,金融机构将不得不调整资产负债结构,杠杆率的降低以及表外业务规模扩张的受阻都可能反映在房地产业的融资渠道上,房企现金流出现紧张后有可能会重新以价换量,带来房价下行。

因此,防范房地产市场调整带来的系统性风险,依然是我国宏观调控的重要课题。就经济运行而言,就是要寻找新的增长点,利用保障房、水利投资以及现代服务业、社会保障和公共服务等软投资,来抵消房地产投资增速下滑对经济的影响,就防范金融风险而言,就是要防止因房地产和土地市场震荡,银行出现大量坏账以及抵押物价值缩水,这需要未雨绸缪,提前布防。(金融时报)


前7月主流房企销售业绩涨幅约三成 房地产调控执行力度减弱?

最近有消息称,温州规定只要不超过2套,本地户籍居民可以新购住房。在新湖中宝试水再融资后,房地产上市公司都动起来,仅8月7日一天就有3家房企公布再融资。招商地产公告因筹划发行股份停牌;宋都股份推出定增方案拟募资15亿元投向商品房,冠城大通则推出了18亿元的可转债融资预案。目前A股房企还有多家房企停牌。此前关于房地产企业再融资开闸的传言似乎在此得以印证。

虽然这些微调松动政策,在实际执行中,对市场直接影响并不大,但在持续高调的政策调控下,地方政策的减压与金融环境的放宽着实牵动着房企和市场各方的神经。此前有报道,财政部财政科学研究所所长贾康曾在清华大学中国与世界经济研究中心举办的论坛上给出风险测度:目前中国有近20%的市级地方政府负债率超过100%。而地方政府对土地财政的高度依赖,使土地财政构成了中国经济自下而上推动增长的核心驱动力,对整体经济影响很大。

中原地产市场研究部总监张大伟分析,在稳定经济的大前提下,房地产调控执行力度和意愿减弱。从今年前7月全国商品房销售情况看,面积同比增长近三成,26家房企前7月销售接近6000亿元,主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成;重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍,标杆房企拿地过千亿;而二手房价指数也一路上扬。

房企资金面的宽松是推动土地市场和楼市升温的重要因素。21世纪不动产分析认为,目前恢复部分房企的再融资功能,与中央政治局会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的基调是一致的,而且率先获得审批通过的,一般是与保障房建设、棚户区改造项目有关。这意味着房企的资金流动性增加了向保障型住房建设定向注入的渠道。但短时期内房企融资和再融资均不可能全面放开。

业内人士比较一致地认为,限购限贷政策不会取消,但是也不会新推“国X条”。总体而言政策趋于平稳,而地方政府局部松动政策的可能性很大。管理预期成为中央新提法,房产税等长效调控机制或将成为主要工具,楼市调控措施逐渐趋向市场化。

近日任志强再次放言,新一届政府可能更希望房价上涨,否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平,即便是高端别墅产品,依然有较大的价格上涨空间。中原地产认为,下半年稳定房价的难度加大。特别是一二线城市,在下半年将面临非常大的价格上涨压力。(中华工商时报)

 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕

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