楼市调整何时休?

　　下行调整有望在年底结束

　　合富辉煌首席分析师黎文江:前两次市场调整的结束,一次是政府主动救市,另一次是信贷松动。而眼下的这一次,自去年以来,央行并未出台任何住房信贷政策,按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态,就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来,只要房贷放松,则成交量会大幅提升,房价随之止跌回升。乐观估计,传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至,而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。

　　四季度基本面将逐渐好转

　　同策咨询研究部总监张宏伟:由于银行信贷对于首套自住需求的支持,信贷紧缩的局面将逐步得到改善,同时,各地“微刺激”措施不断出台,楼市调控政策也转向宽松,至此,供求关系较为合理或供不应求城市房价将步入平稳上涨的通道。总体来看,上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

　　楼市调整期或在6-12个月

　　调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度,只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看,近半数的降价并没有带来成交量的回升,究其原因主要是:多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段,降价力度有限,多以特价房或者暗折的面目示人,购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能,仍然保持观望。

　　在没有外力干预的情况下,一、二线城市调整期预计在今年底、明年一季度结束。如果货币放松,则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强,需求依然大量存在,城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明,调整期基本在6-12个月,最长不超过15个月。

　　现点

　　经济下行是近六年楼市三轮调整共同诱因和背景

　　黎文江以自身经历,总结了近20年来楼市发展的走向。他表示,20年前的1994年,中国房地产市场由于所谓的“过热”,招来了实行土地出让金制度后的首次调控,广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制,直至1996年经济软着陆后,才逐渐恢复,但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。

　　接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市,香港楼价暴跌67%以上,直至2003年才触底回升,国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市,把大量房改房出售给职工,带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后,又把住宅交易契税从6%降到3%,再降至1.5%,极力鼓励老百姓买房。

　　近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次,2011年是一次,今年也正在调整。这三次市场调整期的GDP增速数据,无独有偶都相似地跌破7.5%,2008年底增速跌破7%,2012年由9%以上增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%。可见,经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。

　　■GDP增幅低于7.5%的三个时点:2008Q4-2009Q1单季增速6.8%和6.1%,2012Q3单季增速7.4%,2014Q1单季增速7.4%。

　　2008年房贷利率七折救市

　　2008年楼市量价大幅度下行:广州市2007年末房价在1万元/平方米,到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动,是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激,是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是,成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购,2009年末房价回复到1万元/平方米,成交量从2008年的553万平方米暴涨到2009年978万平方米。整个调整期一年半时间。

　　2011年调整期15个月

　　2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策,致使房价出现窄幅回调。调整期15个月,在2012年下半年,房价又被推了上去,其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%,最高月份达到16%)。信贷放宽推动需求,转化为成交量,推升房价。虽然有限购限贷等调控因素,但由于需求强劲,2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。

　　2013年市场内部发生变化

　　2013年新“国五条”出台,引发本轮调整期在去年底开始。本轮波动与上两次波动最大的不同是,以前两次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的,这一次市场内部发生了变化,供需关系失衡,主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧,使购房人陷入观望。

据统计,广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。