近几年，随着房地产行业日益激烈的竞争态势和公众对空气质量的不断重视，小区的绿化、植被覆盖等成为开发商重要的宣传内容，通过各种广告吸引着购房者的眼球。当小区的房子卖得差不多了，一些开发商为了缩减成本，便在“绿化”上偷工减料，等到交房时，业主发觉现状往往和宣传的大相庭径。

    案情回顾：

    2012年，富阳人张某向某房产公司购买杭州某地的高档公寓一套。该房产公司在自己的宣传手册和报纸广告上，着重强调其社区绿化覆盖高达50%以上，3万㎡精美园林，数个不同主题的园林，河岸绿化带景观，还有许多珍贵的树种等。虽然该楼盘的价格比周边小区价格偏高，但老张还是奔着优美大气的绿化环境，横下心买了这处房产。

    近期，开发商终于要交房了。张某进去验房，发现小区的绿化环境和宣传的严重不符，引人入胜的宣传图上那郁郁葱葱的树木变成了干瘪瘦小的树苗，浓密的园林变成了稀稀拉拉的树杆，沿河绿化带变成了围墙，有些地方甚至连草皮都未铺满。同张某同一时间交房的其他业主也发现了此问题，然后找来专家测量，发现绿化覆盖率只有25%。

    张某和其他一些业主对此表示愤慨和抗议，要求开发商尽快按照宣传时的效果予以整改，否则将提起诉讼并要求违约赔偿。但该房产公司以“补充协议中已约定宣传广告不作为合同的内容”为由拒绝整改，张某和部分业主表示其签订合同正本时，拒签补充协议，销售人员为了业绩便没再要求。

    律师点评：

    当下，雾霾、PM2.5成为社会各界热议的话题，环境问题使人们对城市绿化、小区绿化格外关注，成为安家置业必须考虑的重要因素。虽然购房者的关注度比较高，但有关绿化的专业性规定却知之甚少。

    绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是“绿地率”， 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格许多。绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，一般不计入绿地面积（部分地区有所放宽）。

    一些开发商在宣传时往往混淆概念，打出知名景观品牌的口号，给出一些概念性方案，但后续细化方案和实际排布操作并没有一跟到底，效果自然大打折扣。一些开发商之所以敢在绿化方面作些夸大宣传，一方面在于宣传时可以利用消费者缺乏专业知识，通过混淆概念来逃避法律责任，另一方面在于《房屋买卖合同》正式文本中有关绿化的约定往往非常模糊，对于植被的具体种类、数量、大小，绿化和景观带的位置和面积都不会予以明确。一些开发商提供的补充协议，往往将宣传时的各种承诺排除在合同适用之外，那些优美的效果图则变成了空头支票，难以兑现。

    本案中，该房产公司在宣传时有关绿化的“明确允诺”，对于合同的订立具有重大影响，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，其销售广告和宣传资料中有关绿化的明确允诺应当视为要约，属于合同的内容。宣传广告中的明确承诺，包括绿地率，绿化覆盖率，绿化（园林）的面积、位置、数量，植被名称等，不包括珍贵精美、梦幻公园、气派高雅等抽象性内容。张某和其他部分业主向当地法院提起诉讼，要求房产公司进行整改。法院支持了其部分请求，即判令开发商增加绿化面积，使“绿化覆盖率”达到50%，园林面积达到宣传时的大小，按照宣传手册修建河岸绿化带；并责令其在三个月内完成整改。

    2014年新版《商品房买卖合同（预售）》格式范本（住建部和工商总局共同制定），对新建小区的绿地率、公共服务与配套设施、空气质量、建筑噪音、节能措施等内容强制列入合同文本，其目的就是明晰开发商的合同义务，遏制《补充协议》中的排除消费者主要权利的不合理条款。

    关于绿化标准，除了新版格式合同对缔约行为予以调整外，部分地区出台了地方性法规和规章，如《浙江省城市绿化管理办法》第十五条规定， 城市新建、扩建、改建的建设项目和住宅区开发建设项目，其基本建设投资中应当包括配套的绿化建设投资。与建设项目相配套的城市绿地工程应当与主体工程同时规划、设计，并统一安排施工，在不迟于主体工程建成后第一个绿化季节完成。《杭州市城市绿化管理条例实施细则》第五条规定，居住区（不包括旧城改造）人均公共绿地面积应当符合下列要求：（一）居住区<1-1.6万户>级不低于1.5平方米；（二）小区级<3-5千户>不低于1平方米；（三）组团级<300-1000户>不低于0.5平方米。

    经查阅，《富阳市城乡规划管理技术规定（试行）》等规范性文件，其中规定：居住用地中规划新区，绿地率不低于30%；老区改造区，绿地率不低于25%；经批准的规划对绿地率另有规定的，按规划执行。

    《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    《杭州市城市绿化管理条例实施细则》

    第六条 建设工程项目附属绿地面积占建设工程项目用地总面积的比例，应当符合国家、省及本市的相关规定。

    第八条 建设工程项目的附属绿化工程设计方案应当包括附属绿地平面图并标明绿地的面积和位置。建设工程项目的附属绿化工程应当与主体工程同步完成。

    第九条 建设工程项目的附属绿化工程竣工后，由市城市绿化行政主管部门对附属绿地面积进行确认。附属绿化工程经确认符合本实施细则规定要求的，市城市绿化行政主管部门应当签发确认文件。附属绿地面积确认办法由市城市绿化行政主管部门制定。