杭州紫薇公寓

杭州彭埠安置房项目

从“公益事业”到“主营业务”

政府代建获爆发式增长

绿城最初切入代建领域，即始自2005年与江干区农居建管中心的合作。可以说，政府代建一直是绿城代建中发展最成熟的一个板块。

在宋卫平起初的设想中，政府代建是一种近似于“公益事业”的产业，商业代建才是蓝城（绿城）建设数万名员工的最大舞台。但近一年来，政府代建的业务量却迎来爆发式增长，迅速超越了商业代建。今年前8个月，蓝城建设就新增8个政府代建项目，总建筑面积158万平方米，连续数年增长率都超过10%。

“政府与蓝城建设合作，一再被证明是双赢的结果。”蓝城集团副总裁裘黎明说，近两年，越来越多外省城市慕名而来。一位县级市市长表示，其它公司往往是“造一个项目就糟蹋一块地”；但蓝城的团队却总能优化原设计，有效控制成本，更快地推进工程进度。

人们发现：在做政府代建时，蓝城的核心优势比做商业代建时更为明显。特别是以往令政府最为头疼的拆迁问题，一旦引进蓝城（绿城）的高品质代建，往往可以迎刃而解。

例如，2011年9月，上城区在望江地区改造中拆迁受阻。经指挥部、街道、社区与居民沟通，居民提出要求绿城代建安置房。后经区政府协调，同意引进绿城代建，随后就有300多户居民表示同意拆迁。

做商业代建时，委托方与绿城的价值观常有错位；在遇到市场波动时，尤其容易发生一些碰撞。但在做政府代建时，绿城与委托方的目标高度一致：绿城想做出高品位的建筑，而政府需要城市建设的政绩。

最为人津津乐道的案例是杭州紫薇公寓。这个俯瞰运河的高层安置房俊朗挺拔、高低错落，有着绿城式的经典立面，常被杭州人用来揶揄附近商品房之丑陋。2010年和2011年，紫薇公寓连续获得杭州市“西湖杯”优质工程奖和浙江省“钱江杯”优质工程奖。

在国内，几乎找不到第二家企业像蓝城（绿城）建设这样，把建造保障房变成了一门艺术。比如，他们会在缙云县的一个保障房项目中，特意设计1000多平方米的两层“类会所”，为村民的婚丧嫁娶提供专用仪式空间。在建造义乌佛堂镇的蟠龙花园时，他们甚至依古镇气质，专门请绿城设计院为村民研发了“中式高层”建筑样式。

不仅要做到最大和最好

还要彻底颠覆“代建”的游戏规则

数据显示，目前中国保障房每年开工量和竣工量在500万-600万套，每年的投资额在1万亿元左右，容量大约相当于商品房市场的五分之一。宋卫平的规划是最终占据该领域3%-5%的份额。

对宋卫平而言，做中国最大的政府保障房代建商，或是建中国品质最好的保障房，只是水到渠成之事。他的目标是彻底颠覆这一领域的游戏规则，重新定义“代建”的内涵和外延。

具体地说，宋卫平将从两个层面改写政府代建的生态。第一个层面是空间上，从“代建项目”扩展到“代建城市”；第二个层面是精神上，从“代建硬件”升级为“代建生活方式”。

在淡出绿城之前，宋卫平已在思考从“造园”到“造镇”的开发理念全方位升级。如今，蓝城的代建触角已延伸到公园、学校、医院和酒店等公建，对许多城市的风貌越来越有全局性的影响。政府代建将成承载宋卫平“小镇之蓝”理想的最大舞台。

“这些城市的招标方式不像品牌公司一样成系统。”裘黎明说，新一代的官员有抱负，但受专业眼光所限，非常希望与具有国际视野的蓝城合作。在千岛湖，蓝城除了为政府代建保障房、商业广场和创意园区，还代建了科技大厦、大学和文澜中学分校。当地政府有意邀蓝城深度参与城市规划进程，甚至请宋卫平做城市顾问。

另一方面，多数保障房在交付后沦为群租聚集地，迅速破败衰朽，令宋卫平深感痛心。他希望蓝城旗下的物业管理、教育和医疗等生活服务平台，未来在条件成熟时都应逐步导入保障房社区，从硬件、服务到文化对保障房进行一系列重构。目前，紫薇公寓已成为第一个由绿城物业服务的保障房小区。

如果“代建城市”和“代建生活方式”的愿景最终成为现实，那么，宋卫平对当代中国社会总体文明水平的提升，将超越此前他在商品房开发中所创造的“城市的美丽”。而蓝城CFO杨惠庆当下所要做的，就是尽快将蓝城建设推向资本市场，为“宋氏理想”打造更强大的引擎。

“上市对蓝城建设的发展具有重大意义。”杨惠庆说。首先，蓝城要针对不同的细分市场开发产品，前期需投入大量的研发成本。其次，房地产在销售端的竞争日趋激烈，无论是做电商还是铺设线下渠道，费用投入都很昂贵。

此外，遇到一些条件比较好的代建项目，蓝城建设将会选择参股５％-１０％，收取代建费的同时，也能获得一些房地产开发的收入。

一旦有了资本市场的助力，便能较好地满足蓝城建设对上述资金的需求。目前来看，由于在主营业务政府代建的突出业绩表现，蓝城上市之路或将比预想的更为顺畅。