日前，杭州市被确定为全国首批养老服务综合改革试点城市之一，这对助推杭州养老产业来说，无疑具有重要意义。

作为一个巨大的社会话题，如何养老一直广受社会关注。养老地产，也因养老产业的发展而风生水起，成为地产开发新领域。但由于种种原因，养老地产迄今仍未走出一条“阳光大道”，更多的仍停留在试水阶段。

前景广阔大鳄蜂拥而入

最新统计数据显示，每6个杭州人中，就有1个是60岁以上的老人。按照国际标准，60岁以上老人占人口总量的10%以上，即进入老龄化社会。中国养老产业市场空间巨大，伴随养老产业逐步壮大，养老地产也开始蹒跚起步。作为宜居城市的杭州，养老地产在过去几年中也曾有过多个“试验田”。

杭州市场上的首个养老地产项目，目前业内公认的是位于富阳的金色年华。2008年，金色年华首次扛起养老地产的大旗，令业界耳目一新。2010年，绿城在临平的绿城蓝庭项目尝试推出养老公寓产品。2012年，位于萧山的养老公寓项目紫荆园入市。2013年，万科旗下的首个养老地产随园嘉树首次面市。宋卫平于今年5月转让绿城中国股权之后，将创建全新品牌——蓝城，将养老地产作为蓝城未来的主业。

显而易见的广阔市场前景，吸引越来越多的开发商蜂拥而入，开辟养老地产这一新战场。尤其是万科、绿城这样的地产大鳄相继加入，令养老地产的未来充满了更多期待。

然而国内房地产业毕竟也就20多年的发展历史，而养老地产的发展历程更短，目前显然还处于起步阶段。就连什么是养老地产，目前仍没有一个明确的定义。因而不同的开发商在打造养老地产项目时，遵照的是各自对养老地产的理解。目前市场上的各式养老公寓产品，无论从形式到内容，都有很大的不同，甚至是天壤之别。

比如，有的养老地产项目以出售房产为目的，为人们提供一个适合老年人居住的房子；有的不卖房子卖服务，为入住的老人提供一系列养老服务；还有的既卖房子又卖服务……各种各样的模式，大大增加了养老地产的产品丰富性。

对于越来越多处于转型中的房地产开发商，养老地产或将是未来的一个发展方向。但与此同时，由于目前大多数养老地产项目一路走得并不顺利，使得不少开发商不得不停步观望，阻碍了养老地产的发展。

养老地产遭遇市场难题

养老地产的巨大市场需求，却没有给一些养老地产项目带来现实的商机。目前已投入运营的养老地产项目，尚未有一个实现盈利。

吃上头口水的金色年华，一期共1000余张床位，目前已基本住满。金色年华推出了四种养老模式：居养老人、护理公寓、养生公寓和候鸟式养老。应该说，这四种模式涵盖了大多数人的养老需求。其中居养式养老主要通过使用权出租的方式，租期从3年到50年不等，50年使用权出租的价格折算下来相当于7000元/平方米。后期通过一系列养老服务，比如护理费、床位费等项目收入，来弥补运营费用。运营至今，金色年华每年仍有数百万元的亏损。由于经营状况不佳，员工待遇不高，金色年华员工流动性很大，不可避免地将会对未来的运营产生影响。

作为绿城试水养老地产的首个项目，绿城蓝庭则陷入了无疾而终的尴尬。早在2007年绿城开发蓝庭项目时，就尝试设计一批养老公寓产品——颐养公寓。这批颐养公寓属于70年产权住宅产品，但是在产品打造上增设了大量“适老”配套，比如老年大学、健康中心、社区门诊等。虽然总共向市场推出不到100套，但是颐养公寓市场反应冷淡。虽然通过蓝城的首次尝试，绿城积累了养老地产开发建设的经验，但至少从销售层面看，绿城蓝庭的颐养公寓是非常失败的。

万科倾力打造的随园嘉树，也没有像市场预期得那样大获成功。位于良渚文化村内的随园嘉树，是万科旗下首个真正意义上的养老地产项目，为了开发这个项目，万科的团队多次前往台湾和日本考察，将台湾和日本的养老理念植入到随园嘉树。应该说万科在打造随园嘉树的过程中非常用心，随园嘉树的房间内各类“适老”配置随处可见，比如卫生间的紧急报警按钮，红外线自动感应设备，无障碍门槛等等。此外随园嘉树还配建了影院、活动中心、医疗中心等等，投入非常大。随园嘉树首次开盘采用的是30年使用权出租的模式，每平方米的价格与同期良渚文化村内的多层公寓相当，15000元/平方米左右。而在老人入住之后，每个老人每月还须支付2500-3200元不等的服务费。或许是因为服务费比较高，随园嘉树在后期销售中表现一般，它的最主要客群主要是良渚文化村业主的父母。其实像随园嘉树这样的高端养老项目，即便销售不成问题，但是后期运营成本很高，要想实现盈利难度也依然不小。

看上去很美实际上很难

无论从哪个角度来看，养老地产都是一个有着巨大想象空间的产业。如今公办养老院一床难求，养老已成为普遍的社会问题，而在未来几十年中，中国的老年人口比例还会进一步上升，养老压力还会不断增大，养老地产的市场需求也还会持续上升。

但这仅仅是理论上的。养老地产对任何一家开发商而言，都需要交一笔足够的学费。事实上就连万科、绿城这样的大鳄，养老地产项目的开发过程中，也经历了诸多市场波折。在其目前的产品结构中，养老地产的占比微乎其微，盈利更是无从谈起。

养老地产，顾名思义就是“养老”和“地产”的结合。造出漂亮精致的房子，如今对开发商而言已没有太大的难度，只要舍得投入建筑成本。但是“养老”方面的运营服务，对很多开发商而言显然要从零做起。

也就是说，并不是所有开发商都有实力涉足养老地产。养老地产成功与否，更主要还取决于今后的长期运营能力。由于需要持续经营，它需要开发商拥有足够的资金实力来支撑养老地产的长期投入。对于那些意图“赚快钱”的开发商而言，显然养老地产并不是一个理想的选项。如果想在短期内从养老地产项目上实现较高的经济收益，至少在目前的市场条件来看，可能性微乎其微。

当然，由于最近几年房地产业的平均利润已大幅下降，虽然养老地产的利润空间并不大，甚至在前期还会有亏损，但是对一些实力开发商而言还是有很大的吸引力。比如像万科这样的行业标杆企业，更多的是出于产品战略布局的需要，是对抢占未来市场的一种准备。万科的随园嘉树，事实上正是承担起万科养老地产“试验田”的作用。

处于起步阶段的养老地产，必然还存在这样或者那样的问题，有些问题甚至在未来几十年之内都无法解决。不过从整个社会发展进程来看，养老地产的发展，有助于解决压力越来越大养老问题，它至少提供了解决养老问题的一种方式，成为各类养老方式的一种补充。从这个意义上讲，除了开发商的积极推动之外，也值得政府和社会去共同推动。