温水煮青蛙般的长痛2014上半年 杭州楼市真的“很难熬”

新“国五条”带来的楼市休整期是漫长的。

2014年上半年，房地产市场业绩分化愈演愈烈，房企“以价换量”成为市场常态，各大板块间厮杀激烈，个盘间歇性惊爆定价，不得不说，杭州楼市真的迎来了“最难熬”的一年。

不久前，据国家统计局公布数据显示，5月份，全国房价环比两年来首次由涨转跌，其中杭州环降1.4%，再次位居降幅首位。作为这轮市场洗礼的漩涡中心，杭州这座身处风暴中的城市，经历了马年第一降，又面临着成交持续低迷和海量库存的挑战，其间伴以本土房企老大哥绿城易主融创等热点事件，杭州楼市进入到一个新的下行周期，

市场愈是艰难，愈是挑战开发商“卖楼”水平。发商加快推货步伐，购房者却在看跌房价走势，观望不肯出手。为求破局，不少房企全方位出击，制胜市场。“大浪淘沙”，惟强者恒强。

这不是一场短暂式的阵痛，房地产市场正遭遇着一场温水煮青蛙般的长痛。上半年的楼市画上句号，何去何从之间，楼市新一轮的博弈才刚刚启幕。

不到3万套，成交量一路寒冷

今年上半年，楼市的艰难历历在目。

年初，杭州商品房成交量已经显现出明显降温迹象，1月份杭州主城区2631套的商品房成交量，环比去年12月3500套的成交量呈现较大幅度下滑，但人们更多地愿意将其归结为“春节因素”。市场在进行微妙地转变，开发商们依然热情不减，在土地市场上大手笔投入的开发商，使得开年的土地市场延续了高烧式翘尾行情，以单月成交339.56亿元直逼历史高点。

就在人们期待着迎来今年第一波集中开盘潮，2月18日，城北祥符板块的德信北海公寓宣布15800元/平方米清盘，一天之后，同区域的天鸿香榭里率先接战，以13800元/平方米入市，这场“贴身肉搏”打响了马年价格战第一枪。这一惊爆全国楼市的事件，并未给杭州楼市带来销售上的助力。2月份，杭州主城区商品房成交903套，环比1月下降1728套，位列六年来倒数第三。而整个一季度，杭州主城区商品房共成交5276套，创下近4年最低，同比2013年的11136套天量成交，降幅高达52.6%。

此后几个月，虽然杭州楼市的成交量每个月都在吃力地往上攀，却始终未能够至理想的区间范围。先是“阳春三月”姗姗来迟，继而是“红五月”失色，6月杭州楼市的表现依旧差强人意，勉强维持在半年以来的平均水平，甚至带着点下行的颓势。杭州楼市一路寒冷到了夏季。

2014年上半年杭州楼市共成交29154套房源，较去年同期均有不同程度下滑。值得注意的是，主城区的成交数据的变化。上半年，主城区成交12871套，较去年同期跌幅近一半。整个上半年，在杭州市商品房总成交量中，主城区占比仅为44%，创下新低。可以说，主城区占杭州楼市成交总量半数以上的日子一去不复返了。在萧山、余杭更低的价格冲击下，主城区的价格优势被无情地弱化了，直接导致了成交量的剧烈下滑。

在前两年，每年的商品住宅成交量都能突破7万套左右，有分析机构说，也许说这是此前的旺盛购房需求在一定程度上透支了未来需求，导致2014年的成交有着先天乏力的基因。不过，抛开需求“断档期”的理论，我们有理由相信这是楼市进入冷却期，市场各方对未来预期的不容乐观。而观望和等待，最能消耗掉买房的热情。

即便是这个城市土生土长的杭州房企，也在销售额上受挫。巅峰过后，2014年行情再度走到瓶颈。需求急速萎缩，楼市离“速冻”只有一步之遥。

破13万套，高库存挑战个盘运作能力

如果说上半年的楼市成交，只是“一个幸福的幻影”，那么，已推楼盘房源的日益“库存化”，则是一个更为残酷的现实。已推楼盘房源难消化，新盘在源源不断上市，高位的“库存量”和源源不断的加量，让整个楼市的供求关系变得更为紧张。

根据戴德梁行提供的数据，今年1月份，杭州商品房库存首破12万套，而去年同期，杭州总套数是81683万套，均为历史最高位。一年时间，库存增幅为45.7%，可见去化压力巨大。

杭州克而瑞研究经理谢刚表示，2014年春节过后，杭州月度商品房供应比始终保持在接近2:1的状态，这也直接导致了库存量在6月下旬突破13万套大关，创下历史新高。按照目前市场的消化速度，这些库存房源的去化周期超过15个月。杭州供求失衡的局面在恶化。

2014年杭州市场供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求，以5月份楼市为例，新增供应量达到13101套，而当月的成交是5901套，不及供应量的一半。可怕的是，为了快速回笼资金，不少房企有强烈地出货意愿，少数房企的“快抢手”甚至能将拿地到开盘的用时，缩短在6-8个月以内，而较多的新房开工项目，又提高了开发商的未售库存水平，在销售增长放缓的情况下，库存水平保持高位难以避免。

更为严峻的是，从潜在供应的角度看，2013年新增的大量土地仅少量在2014年上半年入市，“供应延时”或将在下半年带来一波“集中供应”潮，库存局面还将恶化。这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。有分析人士认为，除了常规供应量太大以外，杭州楼市历史遗留的2.7万套的“劣质库存”，越发拖累了市场的前行。

但是，也并不是全部的楼盘都卖不掉。在市场动荡期下，关注度更高的楼盘更易交出漂亮的答卷。上半年住宅销售金额冠军武林壹号，累计成交达12亿元，上半年成交均价为60349元/平方米，较之前70000元/平方米以上的成交均价有不小差距。奥体板块的龙湖春江彼岸，继成为2013引领全年度三冠王后，今年二月再获杭城三冠王，三月追击联袂滨江区销冠，以全市销售金额前三甲的业绩，为沉闷楼市吹入清风。东海闲湖城印象加州自开盘以来一直受市场热捧，短短5个月两度热销，以销售套数遥遥领先于城西其他楼盘，成为杭州大城西销冠。在公司层面，入杭不久刚刚入股绿城的融创杭州公司，6月共实现合同销售金额约6.3亿元，位列杭州房企第2位，整个上半年融创杭州公司共实现合同销售金额约17.57亿元，累计销售金额位列杭州房企第5位。

楼市进入下行期，单纯地以价换量并不是特效药，全方位出击，或许有助于赢得更多的市场份额。

从北软到勾庄，价格战一直在持续

今年2月18日，德信·北海公园宣布降价清盘，均价由18000元/平方米直降到15800元/平方米，此举被誉为马年第一降。第二天，同区域的天鸿香榭里紧跟北海公园降价，起价降到11800元/平方米，均价为13800元/平方米（原均价在17500元/平方米左右）。

“城门失火殃及池鱼。”一时间，周边楼盘如何开盘如何定价都仿佛变成了棘手问题。淡季偏逢价格战，经历激战的祥符之外，杭州其他区域的开发商大多持观望态度，虽时有降价消息传出，然而这些楼盘主要是以特价房的形式进行促销，房源数量相对较少，也暂时没有出现如同祥符板块的一般的“贴身肉搏”。

直到3月23日，萧山的开元名郡楼盘正式降价，剩余房源推出降价活动，降价幅度达到1600元/平方米-2700元/平方米，降后均价在12500元/平方米。开元名郡的降价，被称为“萧山首降”，更是被业内视为杭州第二轮板块降价潮。而开元房产只是众多萧山楼市中“先跑者”中的一员。同为萧山老牌房企的绿都房产，已经在旗下项目屡试价格策略。此后一段时间，备受关注的城东，被众多业界人士认为可能是继城北之后下一个降价汹涌的区域。但实际上，这些项目纷纷采取新开低价入市策略，并没有出现短兵相接的价格战。

临近年中，大城北的勾庄板块继续扛起降价旗帜。5月，嘉凯城名城博园以10000元/平方米均价开盘，意味着区域价格终于回升到万元水准。然而好景不长，6月赞成赞城首开，8000多元/平方米的均价和66万元/套的起价，又让勾庄板块区域价格瞬间回到了去年基准线。

紧随其后，上亿·彩虹郡宣布起价6999元/平方米；与彩虹郡一河之隔的崇贤新城新盘佳源名城对外公布起价7288元/平方米。为何大城北板块总有楼盘接连底价开盘，双赢机构总经理章慧芳认为，由石祥路、杭行路、绕城高速、运河支流为合成的大城北板块内供应量过于集中，必然会引起激烈的价格战。

数据显示，今年上半年，杭州的楼市成交均价15600元/平方米，较去年同期略有下滑2%。余杭、萧山两区飞速增长的成交量，较大地影响到了杭州市的整体成交价格。

由北海公园引发的一连串“低空飞行”价格战，并不仅仅拘泥于大城北板块。包括了东南西北各个区域在内，杭州城几乎降成一片。不管是直接降价还是推出各类优惠措施，众多开发商纷纷祭出没有最低只有更低的促销大招。

板块竞争，以价换量的滨江区最飘红

伴随着竞争楼盘同时以价换量，杭州各板块的市场表现热度不一。今年上半年滨江、萧山、大临平、大城西、大桥西等板块撑起了半年楼市52%的成交量。其中萧山板块共成交4635套，占总成交量的17%。今年以来，萧山板块频频有楼盘以价换量，开元名郡、顺发·恒园、中国铁建青秀城、香山四季公馆、绿都御景蓝湾等项目纷纷加入到这一淡季下抢占客源的行动中。

楼盘供应量巨大的大临平板块，在今年上半年共成交3942套，占总成交量的14%。近年来，大临平的房价一直保持在每平方米万元左右。刚需楼盘众多的大城西和马年“首降”的大桥西也表现不俗，大城西的东海闲湖城，以及大桥西万达商圈周边的楼盘，都卖得非常火。

从上半年杭州主城区销售套数前十的排名来看，滨江区内的龙湖春江彼岸、绿地旭辉城分列排名第二三位；莱蒙水榭春天、万科璞悦湾、世茂之西湖也全部上榜。排名前十的楼盘里滨江区就占据5个席位，无疑是杭州五城区中的最大赢家。

滨江区之所以能产生大量热销楼盘，和区域内一直在下行的成交均价不无关联。根据数据统计，滨江区上半年成交均价曲线随着时间推移，渐渐从1月份的23899元/平方米下滑到6月份的20862元/平方米，而且是持续下跌，半年以来的下跌幅度约为12.7%。

4月，一桥板块的世茂·之西湖再度开盘。和首开时候22000元/平方米的起价相比，这次之西湖把开盘起价调低至20000元/平方米以下。虽说这个价格只针对推出的一批特价房，但曾经一度被预测为“地王”的之江度假村地块，勇于放下架子把价格降下来，还是打动了一批购房者。

5月底，绿地·旭辉城掀起价格风暴，精装新品房源以173万元的总价起售，中间套封顶价格188万元，此外认筹时还能享受存2抵5的优惠。这和2013年末旭辉城首开时定下的22000元/平方米相比，价格一下拉低了3000元/平方米，同时也低于同板块内差不多23000元/平方米的在售价格体系。

6月璞悦湾推出数十套“总价165万送车位”的特价房，反响强烈。这批特价房和同类房源的1月售价相比，总价优惠了接近30万元。如此种种，让滨江板块成为上半年楼市的成交主力，多个楼盘销售数据遥遥领先市场。