多重现象佐证低迷 杭州楼市或已至最艰难时刻

与历史数据相比，今年上半年数据不算最坏，对比近7年（2008年-2014年）的上半年成绩，今年的排名并不在最后。

根据透明售房网的数据，近7年（2008年-2014年上半年）的成交套数，排名最前面的是2009年的53279套，紧随其后的是2013年的42017套，第三位的是2012年的37147套，2014年的排名并不在最后，以29153套超过2008年、2010年以及2011年，排在第四。

不过，杭州楼市市场格局早已发生变化，超过13万套的库存量，远非往年同期可比。简单的数据对比并不能反映当前楼市的状态。而从一些市场现象能够感受到，当前楼市又到了最坏的时刻。

现象

现象1 延迟开盘

2014年以来，每月真实的开盘数量都不多，1月份杭州市区开盘楼盘共有13个，首开楼盘有5个。进入2月、3月，受到春节长假和降价风波的双重影响，开发商开盘节奏被打乱，大部分楼盘延期开盘。原计划在2月开盘的20多个楼盘中，实际仅4个楼盘推出了新房源，其中2个为降价楼盘。此后几个月，预计开盘数量都远远低于实际开盘数量。

3底统计结果显示,将有52个楼盘在4月推出，然而，当四月离开的时候，仅有21个楼盘兑现开盘。

5月杭州市区开盘楼盘26个，原本计划有近60盘开，两者数量相去甚远。原本27个首开项目，而结果却仅有天阳·晴朗和复地·黄龙和山2个楼盘如期开盘，其余的楼盘均推迟开盘时间。

6月也同样出现“爽约”现象。此前预计，6月将有55个楼盘开盘，然而在过去的6月中，真实开盘的只有16个，远没有达到预计数量。

6月初，曾有开发商向记者表示将在6月推出500套左右的房源，但是6月的实际开盘列表中并没有出现该开发商旗下的楼盘。

现象2

开发节奏减缓

随着楼市行情转淡，各楼盘纷纷延迟开盘，去年确立的快速开发趋势发生了逆转。

中海是去年杭州快速开发的代表性房企之一，今年该公司在杭州的新项目的入市节奏也放缓了。例如，位于钱江新城板块的中海·御道路一号所属地块摘得于2012年10月，该项目最早传出的预计开盘时间为去年11月，如果这一开盘计划得到实施，作为一个高端大盘，该项目仍可谓快速开发典范。

但后来该项目几度推迟开盘时间，眼下距项目土地出让时间已经过去了一年半，仍未正式开盘。

而从今年杭州已经面市的新盘的开发周期来看，从拿地到销售的时间普遍都超过了1年。其中，上月底首次开盘的宝嘉·誉峰、中大·普升所属地块分别摘得于2012年10月，从拿地到开盘的地间都在1年半左右；上周首次开盘的天阳·晴朗地块摘得于2013年5月，从拿地到开盘的时间约1年。

现象3

低去化率

蓄客不足、去化率低或许是开发商延迟开盘的原因之一，根据透明售房网的数据，前几月开盘成交量并不高。

天阳·晴朗5月中旬首开，推出90平方米三房两卫户型和82平方米三房一卫户型，均价13000元/平方米左右。根据透明售房网的数据，天阳·晴朗目前推出1、3号楼两幢高层公寓,共计200余套房源截至昨天下午4点，已售84套，一个半月的去化率为42%，这样的成绩，在上半年已属于非常不错的了。

同样于5月首开的复地·黄龙和山，截至昨天下午4点，可售房源为420套，已售15套，去化率不足一成。

4月底首开的宝嘉·誉峰，去化情况同样不容乐观。根据透明售房网上数据显示，该项目早前所领预售证共涉及383套房源，截至昨天下午4点，已售房源为102套，实际去化率为26%。

在豪宅市场，销售情况更加悲观。例如，钱江·水晶澜轩开盘一年多，仅售出的32套房源，今年上半年，销售更是基本停滞。

现象4

二手房降价

新房市场成交不旺，二手房行情也比较冷淡，不少房东主动降价出售，意向客户依旧不多。

一位从业十多年的业内人士告诉记者，最近的二手房市场并不如意，“之前我们挂出过一套水陆寺巷的房子，4层，40多平方米，两房，还是学区房，打了广告，可是一个电话都没有。这让我们觉得很奇怪。”

根据这位业内人士所说，这套水陆寺巷的房子房东的意向挂牌价已经在21000元/平方米，而之前这一带的挂牌价在25000元/平方米左右。“不止这套房子，之前在新华路那边也有一套房子，原先22000—23000元/平方米的价格，房东已经降到20000元/平方米甚至到17000元/平方米。”

房东降价出售，二手房的成交均价也在下降，根据透明售房网的数据，6月主城区二手房成交均价已经降至17520元/平方米，成为三年来（2011年6月至2014年6月）的最低值。

现象5

中介关店潮

成交均价的下降并没有使成交量上升，部分中介公司已经将一些业绩不佳的门店关闭。

时报记者曾对这一现象进行过关注，据了解，门店位置以市中心和城西为主的链家地产，上半年关闭了一些业绩不佳的门店。门店数量从去年的30家左右，减少到今年的20家左右。链家地产的部门主管冯国耀告诉记者，目前链家也不准备扩张门店，他表示现在链家还是想先把原有的门店做强，让客户认可，目前并没有开新店的计划。

另外，某中介机构在闲林地区的一个拥有三四个铺面的门店，现在已经转让。而在下沙以及城郊的另一些区块，也有这样的情况出现。

记者曾向华邦品牌总监王慧咨询中介关闭门店的行为，她表示，门店关闭是正常的市场行为，有些门店到期，租金和位置都不理想，就有可能关店。王慧还告诉记者，在市场行情不是很好的情况下，一些占有率不高的中介，或许压力会大一点，很可能关闭一些门店，以达到最佳的资源配置。

现象6

宅地供应断档

2014年上半年杭州土地市场，1、2月份成交情况火热，两个月共成交57宗，成交额为431.8亿元，占前上半年总成交额的79.5%。

但从3月份开始，杭州全市土地市场一路低走，3月份土地市场直转急下，主城区无土地挂牌，余杭出让4宗，萧山出让3宗，7宗土地中仅2宗为宅地，且都是直接加价成交。4月土地市场更为冷清，仅4宗地出让，宅地为1宗。

5月，土地市场继续萎靡。市区共成交土地12宗，其中，主城区5宗地块全部为商用地，萧山区出让2宗商用地，余杭区出让5宗地块，其中1宗为宅地。

6月市区共成交土地12宗，主城区无宅地出让，2宗地块全部为商用地，萧山区出让4宗商用地，余杭区出让6宗土地，5宗商地，1宗宅地。为本月宅地破荒的依旧是余杭区的一宗地块。6月市区所有成交的商业地块均以底价成交。

3-6月份4个月仅成交35宗，出让的宅地全部来自余杭区，主城区连续4个月宅地断供。

●专家声音

下半年市场或延续颓势

对于楼市下半年发展，透明售房市场研究院院长方张接表示：“可以肯定的是，下半年市场会延续上半年的颓势，并有愈加艰难的趋势。”

方张接认为，在成交量处于低谷时，库存可能进一步增加，并会出现全面下挫的态势。“杭州楼市已经是一个急需泄洪的水库，但是从目前的趋势来看，进水管明显粗于出水管。”

从呼和浩特的事件来看，“松绑限购已经从业内集体呼吁，转变成实质性的行动”。方张接认为未来杭州也存在松绑限购的可能，“但必须指出的是，取消限购并非灵丹妙药，对取消限购所催生出来的市场购买力不能寄予过高期望。一味等待政策救市对于开发商来说并不明智。”

就开发商的应对策略而言，方张接认为“以价换量是当前和未来一段时间里的唯一选择”。如果只是再三顺延开盘，或者打着低价的幌子进行促销，这都不是明智之举。“半年榜单充分说明，卖得好的楼盘大多是在保证品质的情况下做出了真诚让利。唯有高性价或者降价策略，才能撬动当前和未来一段时间内的市场，从而回笼资金赢得主动。”