国家统计局近日公布了2012年1月份全国70个大中城市的住宅销售价格变动情况，新建商品房方面，价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，价格同比下降的城市有15个；二手房方面，价格环比下降的有54个，同比下降的有37个。通过数据来看，房价下行趋势已经显现，调控的效果越来越明显，随着调控的继续进行，楼市的博弈到了最关键阶段。

　　楼市博弈加剧，已到关键时刻

　　虽然国家统计局的数据显示的是房价逐渐走低，下行趋势明显，但是了解市场的购房者都明白，降价确实有发生，但大部分都是集中在郊区，或仅有小部分开发商在搞优惠促销，房价的整体形势还是维持在高位，普通购房者仍然可望而不可即，房价并没有实质性的下降。在通货膨胀、物价飞涨的当下，投资渠道又匮乏，住房仍表现为最好的保值品，这种情况下，很多开发商和二手房东，尤其是二手房东继续坚挺价格，这成为房价下调的最大阻力。

　　房价绝对值依然很高，购房者入市也就十分谨慎，一方面卖房者坚持高价，另一方面购房者谨慎观望，由于买卖双方的心理价位差距过大，楼市成交量的下滑就不可避免，楼市寒冬也就不足为奇。开年以来，部分城市出现“小阳春”，市场出现短暂回暖，这其实是年后刚需的一次短暂释放，但这种释放在这个阶段是十分敏感的，非常容易引起恐慌。当前，国家调控继续，开发商渴望松动，二手房坚持高价，购房者内心忐忑，各方博弈已经到了最关键的时刻，未来楼市走向就决定于哪一方能够继续坚持。

　　下行趋势难免，房企应顺势而为

　　虽然各方仍在博弈之中，但未来形势还是有一些显现。国家的调控是不会松动的，购房者也是可以等待的，再加上大批保障房的建设，目前来说，开发商处于不利位置。由于资金链的紧张，以及还债高峰的到来，开发商的日子不太好过，他们将希望寄托于政府调控的松动，但是前不久芜湖的救市政策被叫停也打消了他们的念头，虽然长期来看，楼市调控不会加码，甚至还会有少许的松动迹象，但整体的从严也足以推动楼市向调控方向走去。

　　现在房价维持在高位，有很大一部分是二手房主在支撑，因为他们的房屋持有成本低，并不着急销售出去，比开发商要从容许多，所以出现房价倒挂就是必然的。但对于开发商来说，现在必须及早做出抉择，靠降价促销打动刚需购房者，并且最好有大动作，能够直接触动购房者心理价位，因为目前市场上的购房者以自住者居多，不存在“买涨不买跌”，所以只要价格合适，必定能打动这些购房者，成交量的上涨也将是必然的，只要交易量上去，房企的生存优势也将变大。一手房降价后，二手房不久也会跟着松动，整个楼市的调控就会朝预定方向健康发展。

　　房地产市场未来的发展前景仍然乐观，“房价合理回归，楼市健康发展”就是调控的最终目标，不管各地政策如何调整，都离不开这个中心，这次调控也是政府保持威信的最后一次机会，所以，房地产市场的转型是必然的，从“暴利”向“合理”发展的大趋势也是不可改变的。

　　你方唱罢我登场，芜湖“救市”风波才平，上海等地放宽普通房标准再惹争议。由于在2008年的房价反弹中，地方政府有过“救市助涨”的“前科”，因此，社会各界对地方政府“救市”有着本能的敏感，对任何风吹草动都惊心诧异。而随着楼市调控步入深水区，博弈加剧，各地试探性松绑还会继续，楼市必将迎来“微调期”，“微调”、“救市”将是无法绕开的话题，我们有必要对此提高警惕，但其实不必对此过度恐惧，亦不必将所有的楼市微调都一竿打死。

　　大势所趋 楼市必将步入地方救市“微调期”

　　大势所趋的意思就是，不管愿不愿意，该发生的总会发生。不管社会各界对对于地方“救市”多么戒备甚至厌恶，而中央的态度多么坚决，对试图松绑的地方政府打击得多么厉害，地方政府“救市”仍然会如飞蛾扑火，前仆后继，楼市将不可避免的进入地方救市“微调期”。因为楼市就是地方政府的“心头肉”，调控之刀割得久了，受不住疼的地方政府总会呻吟，总会想法设法摆脱，希望减轻疼痛。

　　而事实上，中央虽然屡屡强调，将坚持调控不动摇，但同样也在强调房地产市场健康发展，中央调控虽严厉，但并非要将房地产乱棍闷死，对地方政府的“痛苦”更是看在眼里疼在心上。因此，“适当”的微调会在中央允许范围之内。芜湖救市就算被叫停“杀鸡儆猴”，其他地方救市微调也无法杜绝，还会绵绵而至，对此我们心中有数，不必对每次微调都惊恐万分，倍感诧异，过度敏感。

　　地方救市值得警惕 但不必一竿子全部打死

　　由于2008年的前车之鉴，许多人已经视地方救市为“洪水猛兽”，谈之即色变，唯恐一丝火苗引发漫天大火。其实，这种心理，同样陷入了“非黑即白”的思维陷阱。地方救市确实值得高度警惕，但“适当”微调也许比一竿子打死更为有利。

　　对地方经济而言，除却前文所述土地出让金造成财政吃紧之外，2012年，各地地方政府还面临着地方债务首轮偿债高峰，地方政府面临巨大的还债压力，现在已经出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。若楼市过度低迷则可能进一步加重地方债务危机，这对经济而言并非有利，因此，适当微调激活楼市，既顺市场，又活经济，情有可原，罪不至死。

　　对于刚需而言，适当微调利大于弊。本轮调控已历时2年，且将持续较长一段时期，对于刚需，尤其是亟需购房的硬性刚需而言，他们并没有太久的时间可等待，而是需要在购房时能得到实实在在的优惠。而中央也看到了这一点，并决定将鼓励刚需作为“微调”的突破口，地方微调若以此为契机，并严格顺从中央调控路径，亦对刚需有利。银行首套房贷回归基准利率，百万元月减429元，京津沪等地调整普通住房标准，普通购房不必缴纳豪宅税，岂非双赢？毕竟，比起看楼市摔死，和买到适合的房子，后者对刚需更重要。

　　青青幼苗，逢倾盆大雨可被扼杀，逢毛毛细雨，恰被滋润。地方微调对于楼市而言亦如此，微调幅度过大，对于调控确是灾难，但微调幅度若适中，或有好处。楼市调控并非要将房地产闷死，适当的微调换换氧气，更为裨益。基于市场，有利刚需，无碍大局的地方微调，对于楼市而言或是好事，对此不必过于恐慌，亦不必将其一竿打死。