降价潮与胶着期后购房积极性陷冰点　购房需求现转折

第十四届人居展落下帷幕，也暂时给2014年走过近半的杭州楼市做个小结。虽然总共还不到6个月，但2014年的杭州楼市风波迭起，不曾有一刻消停。从马年伊始的城北降价潮，到蔓延全城的量价齐跌，再到上周本土一哥“绿城被融创收购”的消息传出，市场弥漫着各种悲观与不确定。同时，随着各地“限购限贷”松绑传闻的逐渐渗透，不平静的市场再现拐点。在如此市场背景之下，作为需求方的购房者又是何种心态？近日，合创地产对人居展期间参与活动的近900位市民进行问卷调查，出炉了一份《住宅市场需求白皮书》。

交通关注度大增，首次超越房价

精装修接受度达到历史最高点

此次调研报告显示，目前意向购房者的关注因素排序分别是：地段、交通、房价、户型、周边环境、生活配套、产品质量、学区、园区景观、开发商品牌和升值潜力，其中地段、交通、房价是历年意向购房者都持续关注的三大要素，然而在此次调研中，交通影响力大幅度提升，与地段持平，首次超越房价，位居第一梯队。

对比历年的房交会调研数据，交通这一因素受关注程度首次大幅上升并超越房价，原因有二：一，随着杭州城区范围的扩大和房价的提升，部分刚需客户被房价挤压到相对偏远地段，而交通是影响这些板块价值成长的最重要因素，因此交通是否具备优势成为意向购房者判断是否购房的重要原因；二，杭州的交通状况日渐堪忧，而2014年汽车购买限牌之后，公共交通显得尤为重要，因此交通是否便捷通畅成为意向购房者考虑的重点。

同时，对户型、生活配套等因素的关注度持续走高，位列第二梯队，这意味着购房者对居住的便利性和居住的舒适品质要求明显提升，这也侧面体现了目前意向购房者“自住”为主的明显特征。

精装修方面，此次调研显示，选择精装修的比例高达47.4%，处于历史最高点，但毛坯的选择比例依然占据多数。对比历年调研可以看出，精装修接受度进入2011年下半年后出现大比例提升，此次调研中再次出现大幅度上升。受2013－2014年楼市低迷影响，市场上出现了部分较高性价比的精装修产品，受到市场关注，同时对二次置业和三次置业的客户来说，选择精装修产品显然是一种更便捷省心的方式。

板块选择方面，滨江、西溪和城东新城位居前三，九堡、下沙、市中心、丁桥等板块均进入前十。滨江一跃成为目前意向购房者最受欢迎的板块，以13.2%的高比例成为冠军，其次是西溪，以8.3%的比例位居第二，再次是城东新城，占比7.6%位居季军。对比前两年数据，此次调研打破了市中心、城西、城东和滨江连续多年的组合排名，滨江、城东新城和西溪三大板块迅速崛起。

户型格局需求增大，三房选择率超过两房

价格承受力略有提升

市场随着自住需求的增加，对于居住品质上的要求也在提高，这从意向者对房子的户型面积选择上可见一斑。

调研中，两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，两房选择占比40%，三房需求占比43.3%。值得注意的是，三房选择超越两房，其中三房两厅一卫的选择占比为28.2%，三房两卫占比为15.1%。同时，在首次购房占据主流的情况下，两房和小三房的选择又占据绝对主流，三房的选择率也高于两房。

这和目前的市场行情息息相关。2012年以后，供求量最大的90方普遍设计成三房两厅，因此三房的选择率明显提升，而进入2014年后，90方的三房两厅两卫设计已较为普及，这也是三房选择率提升的直接原因。但从目前情况看，三房两厅一卫的供应大于两卫，故三房两厅一卫的选择率也略高于三房两卫，但随着两卫产品的普及，预计三房两厅两卫的选择率将逐步上升，甚至将超过三房两厅一卫。此外，在国家放开二胎限制后，很多家庭人口结构也将发生变化，新增的需求将促使更多产品向功能更完善的三房两厅两卫甚至100-110方的稍大户型发展，户型格局的需求也有可能再度发生变化。

同时，意向购房者对于价格的承受力与往年相比主力区并没有发生变化，但单价承受力略有上升。根据调研，单价选择比例最高的点集中在12000元/平方米，占23.1%，其次为20000元/平方米，占13.8%，居第三的为18000元/平方米，对比去年，第二、三位的单价承受值略有上升；此外，总价承受力的提升要更明显一些，今年受访者总价接受区间集中在100万-180万元，最高比例峰值在140万元左右的水平，相比去年的120万元有所提升，而且选择承受200万元的占比也达到历史最高水平。

由此也不难看出，市场需求还是有，尤其在户型面积上还有些上升，但面对杭州部分板块房价大幅下滑，意向购房者内心充满矛盾，一方面希望房价越便宜越好，另一方面也不希望自己的一次下单演变成“抄底抄在天花板上”的悲剧。

两成多人放弃购房，过半人推迟购房

2014年购房者心态明显变冷淡

此次人居展的购房需求调研报告显示，与2012年、2013年上半年相比，进入2014年后，楼市下行举步维艰，购房者心态发生了明显变化，从积极转向冷淡。

从数据来看，意向购房者的购房准备期明显延长，一年之内明确购房的比例从2013年5月的49.6%下降至今年5月的41.7%，但较2013年下半年的37%则有所恢复，3个月到半年内考虑购房的占23.8%，比例明显上升，观望程度处于2012年以来的历史较高点。这一方面是由于购房者的观望导致购房准备期变长，另一方面，这两年刚需住宅大量成交，刚需人群消耗很大，新生成的刚需需要时间培育，这一部分潜在刚需群体处于购房积蓄阶段，因此他们的置业准备期有所延长。

从政策影响角度来看，执行了4年的限购限贷政策已进入深层次影响阶段，再加上市场目前的下行态势，仅25.6%的意向购房者表示不受政策形势影响，21.8%的意向购房者放弃购房，高达52.6%的比例推迟购房，对比2013年10月，推迟购房和放弃购房的比例明显增加，大众购房积极性可谓降至冰点。

同时，此次调研显示，在74.4%受政策影响的意向购房群体中，针对第二套、第三套的提高首付和限贷的政策影响最大，53.6%的人受到影响，这主要集中在改善型购房群体中；传说中的房产税位居第二，占比28.5%；限购政策则将大量的改善型购房需求扫地出局，对首次置业的刚需群体和杭州本地购房群体影响有限。如果接下去房地产政策发生变化，杭州意向购房者最希望的是取消限贷，占比41.8%，第二是取消限购，占22.8%，可见针对二套房的限贷政策是目前制约购房意向群体的最主要原因。

首次置业群体占绝对主流

刚需特征明显

人们购房积极性的回落也表现在购房目的上，根据调研，投资购房需求明显下降，今年纯投资的人数不到两成，在购房资格严控、房产税传闻等众多政策压力下，屯房成本大比例上升，投资房产不再是资产增值的上佳之选。有一点还是非常明显，目前楼市的主力客群依然为刚需客，只不过这当中包含了首次置业的刚需客以及首次改善的购房者。

调研数据显示，在受访意向者中，首次置业的人群占到55.9%；第二次置业的占23.8%，第三次置业的比例仅为11%。首次置业群体中，以无房安家、入户杭州或结婚购房的刚性需求为主，购房的急迫性相对较高，数据相加也达到37.9%；另一方面首次置业客户尚未限购限贷，受政策影响较小，再加上杭州市场供应仍以针对首次置业群体的80-90方小户型为主，故这类人群下单积极性明显高于第二、第三次置业者。

值得注意的是，首次置业群体并不意味着其首次拥有住宅，部分拥有自建房、经济适用房、房改房等意向购房者虽然为改善性需求，但从购房状态看仍属于首次置业（首次购买商品房），故首次置业群体中也包括了部分改善型需求的客户。

而第二次置业一般为改善型客户，也占据了一定的比例，这部分客群因为家庭人口增多、居住环境改善、居住空间改善等众多原因开始换房或再购。