合创地产机构 许小芳

今年的杭州楼市注定是不平静的，新年伊始，城北价格战一举打响，临近年中，融创收购绿城的消息又震动业界。

楼市调控未见松绑，价格起伏不定、成交量下降、开发商观望、知名品牌集体缺席房交会，不平静的楼市下，人居展后，楼市的风又将往哪吹？

借杭州第十四届人居展之际，本报联合合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份。以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开。

同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年的数据做了比较，以期通过动态的数据了解和分析近八年内意向购房者购房心态和需求的变化。

根据本次在杭州人居展所做的关于杭州住宅需求调研显示，以及结合合创地产机构市场研究数据库的历史对比，我们发现改善型需求目前上升至三年来最高水平，而对后市的下降预期也持续加强，也达到三年来最高水平。

人气怎样？

购房急迫性处近三年低点

本次调研显示：与2012年及2013年上半年相比，意向购房者的购房准备期有所延长，一年之内明确购房的比例从2013年5月的49.6%下降至41.7%。

进入2014年，新年伊始城北楼盘大幅度降价后，部分刚需购房者有所行动，购房计划有所加快，但从整体上看，意向购房者准备期还是较长，观望程度处于2012年以来的较高点。一方面是由于购房者观望致使购房准备期加长，另一方面由于新生成的刚需还需要时间培育，故置业准备期有所延长，部分潜在刚需群体进入购房积蓄阶段。

本次调研显示：执行了4年的限购限贷政策进入影响的深层次阶段，本次调研中，仅25.6%的意向购房者未受到影响，限购限贷政策加上市场下行态势影响，21.8%的意向购房者放弃购房，高达52.6%的意向购房者推迟购房，政策以及形势的影响，使购房者的购房积极性降至冰点。对比2013年10月，推迟购房和放弃购房的比例明显加大，说明进入2014年后，购房者的心态发生了明显的变化，从较为积极转向较为冷淡。

在74.4%受政策影响的意向购房群体中，针对第二套、第三套的提高首付和限贷的政策影响最大，53.6%的人受到影响，这主要集中在改善型购房群体中。传闻中雷声阵阵的房产税位居第二，占比28.5%。而持续了4年的限购政策将大量的改善型购房需求扫地出局，对首次置业的刚需群体和杭州本地购房群体而言影响有限。

如果房地产政策发生变化，杭州意向购房者最希望的是取消限贷（41.8%）、取消限购（22.8%），对于二套房的限贷政策是目前制约有购房意向群体最主要的原因。

谁想买房？

改善型需求为近三年最大

本次调研显示：在所有受访意向者的购房动机中，三种需求表现突出，分别是改善居住、无房安家杭州或落户杭州和结婚购房，其中改善型居住需求以40.9%的比例占据首位，处于2011年10月份以来的最高水平。

改善性购房在近四年中一直位居首位，且在本地调研中有较大幅度的提升，主要与新杭州人的需求变化息息相关。杭州的置业需求中，绝大部分是外地来到杭州就学就业的新杭州人支撑，部分新杭州人由于人口增加、儿女就学、品质提升等居住需求，开始进入改善型需求阶段，由于新杭州人基数庞大且持续在更新换代，故改善性需求一直持续高位。在今年限购限贷政策放宽的传闻下，更多的改善型需求客群开始进入购房准备阶段，故改善型需求客户群得以较大幅度的提升。

无房买房自住需求（安居或落户杭州）与前几年数据对比，出现大幅度提升，主要原因是落户杭州的需求较之前大比例提升，目前杭州刚需购房需求中，有相当一部分是新杭州人，他们购房的主要目的一方面是解决居住问题，另一方面是因为杭州购房入户的政策而考虑落户杭州，享受杭州的医疗、教育等资源。因此，这些都是最为刚性的需求。

结婚购房本次调研中依然占据较高比例，从限购政策实施开始一直在12-19%直接徘徊，但本次调研降至7.6%，这些可以基本视为杭州本地人的结婚购房需求，而新杭州人或外地人的结婚购房需求基本已经包含在安家或落户杭州中。

此外，投资购房需求明显下降，在购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，屯房成本大比例上升，因此投资需求大比例下降。虽然浙江省内的异地购房者大幅度上升，但大部分还是基于居住在杭州的考虑，而考虑投资的比例明显减少。