90平方米是当下楼市的主力户型之一，其精简与否、得房率高低也是每个开发商的必修课，尤其这几年来，当三房布局成为90平方米户型的主旋律之后，如何在小小的空间内研制出合理、实用、高得房率的“三室两厅一卫”，是设计师反复钻研的重头戏，也是业主前期选房、后期装修最重要的一个环节。

　　近日，一位80后奶爸“一起来战斗”在网上发帖，抱怨自己两年前在开发商的忽悠下购买了一套90平方米三房商品房。3个月前新房交付，欢欢喜喜准备装修之际，却陷入了前所未有尴尬境地。家里人为了这套新房装修，争执不下，他甚至想到退房。

　　【网友吐槽】 样板房家具是“迷你版”

　　据80后奶爸“一起来战斗”介绍，他购买的这套90平方米三房，主卧面宽仅3.4米，刨去墙壁的厚度，最终能用的不到3.2米，若购置1.8米的双人床，再加上0.6米厚度的衣柜，就只剩下通道了，原本计划中的婴儿床只能移到飘窗上去。本来准备给老人住的次卧，不管怎么腾挪，都只能放1.2米的床，当真委屈了两老。剩下的书房，摆个小书柜和小书桌，就只剩下走路的空间了。为此，他爱人抱怨：“当初跟你说别贪便宜，别省钱”；他自己也十分懊恼当初被华丽丽的样板房所欺骗。现在回想起来，那些样板房里的家具都是“迷你版”，按目前这套新房的实际面积去购置家具，几乎都要额外定做“缩小版”。他在帖子的最后感慨：“奉劝正在买房的各位，要么带着尺子去买房，要么索性买120平方米以上的三房！90平方米三房真的没法住！”

　　“一起来战斗”的吐槽，迅速引发众多网友的跟帖，其中同情声居多，许多网友都感慨，这几年高层、小高层里新派90平方米三房，得房率远不如早些年的多层公寓，开发商或许是花了太多的心思在房价、景观、配套上，忽视了90平方米户型得房率这个买房者最在乎的重中之重。

　　为了帮助大家认清“90平方米三房”可能存在的消费陷阱，还有网友回帖《90平方米小三房怎么选才不会被“忽悠”》表示“声援”，列举了“户型图的比例都是骗人的”、“不要轻信搭在项目边上的临时样板房”、“得房率很重要，一切以合同为准”，以及“不要相信样板房里明亮宽敞的窗户或者落地窗”4条购房秘笈，为正打算选购90平方米三房的网友支招。

　　那么，90平方米三房户型是否像网友吐槽这般不靠谱？正打算购买此类户型的准业主，应在哪些方面谨而慎之？开发商在设计户型时，又有哪些良苦用心？近日，记者与多位房产专业人士一同走访了分布杭城东西南北的10几个在售楼盘，不比较房价、不纠结地段，旨在比较“90平方米三房”户型到底得房率几何，设计是否以住为本？

　　【实地走访】 虚报得房率现象普遍

　　在我们走访的十几个楼盘中，皆有90平方米户型在售，房源十分充裕。既有单价1.8万元左右的毛坯房，也有单价4.3万元的精装修豪华房。滨江区奥体中心板块内的绿地旭辉城，3月中旬推出90平方米户型预定，但直到“五一”前后才有样板房可参观。记者以购房者的名义要来楼书，上面却未标明具体尺寸。再三要求下，销售顾问才用水笔在几个主要房间旁边标注了具体的尺寸，其中主卧面宽仅3.4米，建筑面积仅9.61平方米；此外，其主卧与次卧外面还有一条长4.6米、宽1.8米，面积超过8平方米的走廊。当问及得房率，销售顾问自信地表示，该户型算上赠送面积得房率能达到84%。据介绍，目前其在售的90平方米户型所在高层楼宇高达44层，两梯四户，共168户人家。对此，售楼部不断有意向者犯嘀咕：今后一旦满员入住，“上下班高峰期恐怕是‘一梯难求’了！”

　　采访过程中，记者发现，目前虚报得房率现象十分普遍。滨江区另一家开发商也宣称，其90平方米三房户型算上赠送面积，得房率可达82%。事实上，该户型的设计在许多方面对于90平方米这样的紧凑、经济型户型来说，甚至可以算得上是“奢侈”。比如两梯两户，以及连接客厅和次卧一条长约4米、面积超过3平方米的狭长过道。在我们走访10几个楼盘时，销售顾问几乎全部宣称其90平方米户型的得房率在计算赠送面积后达80%以上，同时他们又宣称目前竞争对手同类房源只能做到75%左右的得房率。

　　这一系列数字在专业人士看来，显然水分颇多。总部位于杭州城西万塘路附近一家大型房开公司的专业人士透露，即使算上赠送面积，目前高层与小高层90平方米三房的得房率能做到70%就相当不易了。且楼层越高，得房率越低，这是不争的事实。此外，一些准业主可能特别看重门厅、电梯厅、电梯大小和数量、楼层走道甚至于幕墙保温材料等，说到底这些也在无形中大大增加了公摊面积。

　　针对网友“一起来战斗”最纠结的主卧面积过小的问题，记者刻意留心了到访的所有90平方米三房户型，发现大多数此类户型都如此。记者根据楼书计算后发现，其中大多数的建筑面积只有10~12平方米；算上多数开发商会赠送的大飘窗在内，面积最大的一般不超过15平方米。据业内人士介绍，就主卧而言，即使不考虑未来增加婴儿床，购置90平方米三房户型的新婚夫妇，至少也要死守“面宽3.5~3.6米以上，建筑面积在15平方米以上”这两条底线，否则就会陷入类似“‘一起来战斗’被迫将双人床从1.8米规格降至1.5米”这样的尴尬境遇。而在实际采访中，只有龙湖·春江彼岸、富越香郡等极少数开发商的90平方米三房户型，主卧面积（含飘窗）面在15平方米以上。一些开发商为了营造主卧、次卧相对宽敞的假象，甚至没有在样板房中添置衣柜。

　　此外，记者还发现一些90平方米三房仅有的卫生间，建筑面积仅4平方米左右。在城南一个精装修90平方米户型中，记者发现其卫生间淋浴房的面积仅0.8米×0.8米，只够摆下市面上最普通的婴儿洗澡盆，连一位家长在一侧蹲坐、给婴儿洗澡的空间都没有。一些精装修楼盘为了把更多的面积让给餐厅和客厅，将厨房处理成了开放式，这对于多数中国家庭来说，也是不切实际的设计理念。还有部分楼盘的90平方米户型，实际建筑面积只有87~88平方米。这在专业户型设计师看来都是“致命”的，因为少掉的这2~3平方米，往往对业主后期装修和入住起到关键性的作用。

　　【业界回应】 开发商也煞费苦心

　　对于90平方米三房户型“螺蛳壳里做道场”的尴尬现状，其实众多开发商也看在眼里，急在心里。既要提高楼盘品质，又想把更多的面积让给购房者，还不能违规随意偷面积。如何实实在在提升90平方米三房的得房率，开发商们也是煞费苦心。

　　对90平方米户型一直有专业团队反复研究的万科，在杭州城东公关大道的90平方米三房精装修户型，本月即将开盘；在其提供的样板房中，记者看到，一个宽敞明亮的客厅正好隔开了主卧和次卧，在保证两房私密性的同时，省下了走廊、过道这些空间。位于钱江新城的融创·望江府，将主卧的飘窗做到了0.75米的宽度，即可作为储物空间，也可摆放婴儿床。此外，龙湖春江彼岸的客厅阳台，面积达到了3.6米×1.8米，摆放洗衣机和晒衣架之外仍绰绰有余，完全可设置成晒太阳喝茶的休闲空间；开发商还把背面阳台进行了处理，包装了一个7平方米左右的小书房。城西富越香郡的90平方米三房，刻意将主卧面积做到了18平方米，甚至出现了不多见的衣帽间；即便是次卧，进深也达到3.2米（含阳台），能容下1.8米的双人床。此外，丁桥板块的天阳·晴朗，其90平方米户型突破性地加入了走入式衣帽间和两个卫生间，其设计之大胆与巧妙，令许多业内人士咋舌。

　　此外，针对90平方米三房日益凸显的“缩小版”问题，不少开发商开始重新推出90平方米两房的户型。如富越香郡的90平方米两房户型，主卧面积达到了近30平方米，配备2平方米更衣室、5平方米书房和7平方米阳台，对新晋父母来说，放下一张标准婴儿床绰绰有余。此外，桥西板块的远洋大河宸章目前在售的90平方米户型全部都是两房的，滨江区的瑞立东方花城4月中旬也将推出少量的两房户型。

　　记者在采访中了解到，早几年90平方米三房户型刚一窝蜂推出时，市面上确实出现了一大堆得房率不高的户型，但去年以来随着楼市竞争压力的加大，开发商也逐渐转变思路，在三房户型上做足了功夫，整体得房率是在上升的；通过合理规划餐厅和厨房的布局，以及做大套内面积，不断提升小户型的利用率，一些90方三房户型的主卧甚至出现了走入式衣帽间……这些都是开发商不断改善户型的表现。

　　【专家支招】 下单务必谨而慎之

　　对于一些心仪90平方米三房户型的刚需，杭州民间房产专家“大老哥”提出了他的建议，那就是要“多方面考虑”。“大老哥”表示，一些高层、小高层的90平方米户型受限于较低的得房率，想把三房都做得体体面面确实不大可能的，“要想在90平方米的空间里，把三房都做足，势必每个房间都会缩小一点，包括没有必要的储藏室，厨房和小房间几乎腾挪不开来，大大影响了交房后业主的使用。”因此，目前市面上的一些在售90平方米三房房源，全靠开发商“打擦边球”的本事，将入户花园、露台、阳台、飘窗这些作为隐形面积，最厉害的可以赠送业主多达二十几个平方米的空间。

　　“大老哥”从4个方面对准备入手90平方米户型的“刚需”们提出了他的建议。首先，还是要尽可能挑选得房率较高的房源，即便是同一户型，尽量选择得房率在85%左右的小高层，至少其实用面积比高层户型要多5~6平方米；其次，还要仔细研究所购房源的户型设计是否科学、利用率高不高、是不是真的能把三房空间都利用起来；此外，准业主们下单前一定要在合同里与开发商约定交付后的赠送面积，并充分考虑这些赠送面积能否在入住后派上用场；最后，他建议对户型要求较高的刚需们，可以先选购相对不那么局促的90平方米两房户型，今后若碰到添丁等实际需求，再通过后期装修升级成小三房。

　　对于已购买90平方米三房户型的业主，南鸿装饰首席设计师陈益表示，装修前不妨与设计师充分沟通，看看是否能将开发商的赠送面积充分利用起来，比如飘窗、大阳台等。对于一些尴尬户型，他时常建议客户“舍弃一部分奢华”，比如牺牲客厅的部分面积，用来打造一个隐形的储藏室；洗手间若本身面积已捉襟见肘，就不要强做玻璃淋浴房，或类似洗手盆外移这样的干湿分离措施等。