杭州豪宅并未大幅"跳水" 价格"被波动"只因成交基数小

上周五（4月25日），“别墅卖出公寓价”的新闻像点燃第一次世界大战的萨拉热窝事件一样，掀起了杭州房价是否全面沦陷的大讨论。杭州豪宅市场是否真的开始出现对折促销，坚挺的豪宅价格是否不再坚挺?新华网就此展开了调查。

杭州豪宅均价3万/平米以上

新闻中提到的对折销售的“豪宅”别墅位于杭州临安市青山湖。临安市是杭州市下属的县级市。从透明售房网上可知，临安主城区成交均价在8000元/平方米左右，湖光山社成交均价在7000元/平方米左右，独栋别墅此前的销售均价也不超过15000元/平方米。

据了解，豪宅是一个相对概念，依托于一个参照系作为标准，百度百科上列出的参照标准包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等。当然，大部分人倾向于以价格区分某项目是否高端，是否称得上豪宅。

从杭州市(包含萧山、余杭)一季度成交均价近16000元/平方米，主城区的成交均价22487元/平方米，以及临安所处的地理位置，临安的经济水平等来看，临安青山湖的别墅不能算是真正意义上的杭州高端楼盘或者豪宅，它只能算是临安这个县级市的豪宅。

(图表来自透明售房网)

真正的杭州豪宅在哪里?公开资料以及媒体报道显示，早期公认的豪宅是九溪玫瑰园、白马公寓、绿城深蓝广场等占据市中心绝佳地理位置的城市豪宅，随着杭州中心从“西湖”向“钱塘江”扩展，滨江金色海岸、欣盛东方润园等钱江新城的豪宅也受到追捧。再接着是被称为“城市豪宅主题化“的留庄、蓝色钱江，是豪宅市场的新面孔。最近市场上比较火的杭州豪宅是武林壹号、湘湖壹号花园、绿城兰园、望江府、九龙仓君玺、武林外滩等。

从透明售房网可知，这些楼盘的销售均价都超过3万元/平米。成交均价远低于这个水平线的青山湖别墅并不在杭州豪宅之列，它的价格下行不能代表杭州市豪宅市场下行。

此外，据透明售房网数据，湖光山社目前仅剩10套可售。这样的尾盘降价促销是正常的促销手段，不足以引起主城区高端楼盘的降价恐慌。“远郊楼盘，除非自然景观非常稀缺，否则在限购政策下，去化有很大困难。像湖光山社这种距市区远，周边产品同质化又非常严重的楼盘，几年过去仍没有顺利消化，开发商只能降价来拉动销售。”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春在谈到湖光山社别墅的降价原因时表示。

杭州豪宅成交基数小 均价有波动

武林壹号被誉为杭州豪宅的标杆，因为它不可复制的市中心地理位置以及产品设计。从它一问世以来便备受关注，从透明售房网的成交数据来看，2013年，它的销售均价为7.36万元/平方米，2014年一季度的销售均价为5.80万元/平方米，但从数字上来看，似乎降价非常明显，对此，新华网记者连线汉嘉地产顾问副总经理陈焕春。

对此，陈焕春表示，“武林壹号这样的项目不存在降价的问题，不同的产品、不同的类别，定价肯定不同。”

记者查阅了市区几个在售的高端住宅的销售数据，包括湘湖壹号花园、大家钱塘府、望江府、九龙仓君玺、武林外滩，发现成交均价都存在不同程度的波动。湘湖壹号花园月成交均价从开始时的37111元/平方米到最高的48048元/平方米，再平稳度过半年时间，最近的成交均价和开始时差不多。万科大家武林府的成交均价也经历过浮动，最高时达到57127元/平方米，最低跌到39194元/平方米，最近的成交均价则和开盘时接近。低开的九龙仓君玺现在成交均价40911元/平方米，略高于开盘时的均价。绿城兰园的成交均价相对较平稳，呈现缓慢上浮后缓慢下滑的趋势。

对此，业内有专家表示，主要原因是成交基数值小而带来的被动价格波动。此前大降价的华元玉榕庄均价11557元/平米，推出特价房的西溪晴雪均价2.4万/平方米左右，结合这些项目的产品设计，并不属于市场上广受认可的豪宅之列。目前尚没有确切的数据表明杭州豪宅市场发生大的“跳水”。

对于杭州高端物业市场，陈焕春表示，“从2013年的成交数据来看，高端物业市场复苏比较明显，说明市场已经适应限购后的游戏规则，市场信心得到回升。”