●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

　　●从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有“以价换量”一条出路。

　　成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

　　“最严调控”持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

　　从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别“暴利时代”。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。

　　资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1—10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。链家地产市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业“割肉求生”，还有些企业干脆“被收购”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　房企策略趋理性，结构优者得市场

　　压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。

　　“从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。”宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快“脱房”速度，回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。

　　事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。

　　年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。

　　值得关注的是，央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业，因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势，同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。

　　宋延庆认为，未来房地产企业要想在“下半场”竞争中实现健康、快速发展，结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题，实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡，才能保证持续稳健的增长。

　　新一轮房地产信贷调控揭幕开发贷与个贷冰火两重天个贷松绑折扣遍地开花

　　近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”，同时降低开发贷款占比。基于对银行潜在不良贷款反弹等因素考虑，监管层可能进一步在房地产信贷调控上加码，小型开发企业面临“断血”。同时，开发贷款与个人按揭房贷“冰火两重天”，广州多家银行推出房地产贷款优惠政策，手续更简单快捷。

　　个人贷款：

　　大行也有85折

　　相对开发贷款的严峻局面，银行房地产按揭市场继续吹“打折春风”。记者昨日从建行、中行等多家大型国有银行了解到，银行对符合条件的VIP客户均推出“8.5折”的房贷利率优惠。

　　市场预计，随着央行要求银行对首次置业者执行“差异化按揭贷款政策”，银行相关优惠幅度将增大，相当多的首次购房者可享最低8.5折房贷利率。

　　在中山三路一家建设银行记者了解到，该行目前开始针对普通客户推出8.5折房贷利率优惠。“符合首次置业条件客户就能销售到优惠，客户把账户上的存款用作支付购房首期，”该客户经理表示，“我们审批放款的时间都很快！只需15个工作日，比之前简单多了。”

　　位于中山六路的浦发银行客户经理表示，该行目前房贷一般执行基准利率。该行针对部分有固定合作关系的开发商的购房客户可以给5%的利率优惠，对有30万元以上的存款的VIP客户会执行“基准利率下浮10%”优惠。招商银行方面则会根据客户的信贷资质、资产状况、收入状况等综合考虑，给予10%至15%的利率优惠。

　　开发贷款：

　　有银行对小型开发商停贷

　　据建设银行内部人士透露，建行总行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉，该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　根据建行要求，该行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。

　　建行2011年财报显示，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹。其中， 2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元，同时不良率也略有上升至1.85%。对此，建行首席风险官黄志凌介绍称该行房地产开发贷款风险可控。

　　部分小开发商面临破产危险

　　除了建设银行外，兴业银行、深发展银行等多家银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。中投证券银行业分析师张镭表示，银行业资产质量恶化问题已受到监管层关注，建行对开发贷款实施差别化措施正是反映了监管层的关注。

　　“虽然四大银行开发贷款增速已下滑，但不排除监管层还会推出更严格的信贷调控政策。同时银行也会提前减少相关信贷投放减少风险，”广东一家国有大型银行管理部门人士对记者表示。

　　此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。业内认为，如果银行叫停小型开发商贷款，部分现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险。

　　市场关注：

　　利率松绑会否令房价反弹？

　　对于首套房贷利率的放松，市场认为其是决策层释放了一个积极信号，预计房地产按揭贷款额度将继续宽松，银行相关优惠幅度也将逐步加大。然而，也有专家担心，利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。

　　申银万国宏观经济分析师李慧勇认为，央行对特定领域进行微调应该是保证经济软着陆的必要措施，其中，差异化的房贷政策符合决策层的基调。

　　渣打银行中国区首席经济学家王志浩指出：“我们认为房地产业仍是中国经济面临最大的风险来源，因此调控政策将持续。同时，为了保持房地产市场平稳过渡，首次置业者房贷优惠等相关的货币放松将持续渐进。”

　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼12日表示，近期的银行信贷政策对首套房贷予以优惠，此举利于刚需购房。但是，对缓解房地产开发企业资金链紧张状况作用有限。另外，根据第一太平戴维斯最新发布的研究报告，2012年中国商业地产市场的投资活动料更活跃，且海外投资者的投资将明显活跃。

　　王琼称，今年房企的资金链状况难以彻底改善，预计未来入市的住宅项目将以中小户型为主，一季度无甲级公寓项目取得预售许可证。第一太平戴维斯发布的研究报告显示，一季度北京住宅销售市场仍表现缓滞。整体市场成交量仅180万平方米，环比下降47.1%。

　　王琼表示，当前北京高端别墅新增供给及成交量环比分别下降80.3%及70.4%。同时，部分项目价格折扣使成交均价环比下跌1.8%，降至37722元/平方米。在楼市回暖之前，预计高端住宅销售市场仍将表现缓滞。

　　杭州金星房产公司是本轮房地产调控下第一家向法院申请破产保护的开发商，但事实上，通过各种非正常渠道已经形成“事实性破产”的房企数量已经有很多。据兰德咨询的统计，在2008年到2010年的3年间，全国范围内从事房产开发的法人单位已经减少了24.75%，从去年到今年减少的比例更多，预计在2011年到2015年的4年间，还将有三分之一房企出局。与那些跑路、潜逃等非正常方式消失的企业相比，社会更应该呼吁这样的破产形式，对各方当事人的利益都是一种保护。

　　□事件回放

　　据媒体报道，前日,杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案,这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。据浙江在线报道，早在2月前后，开发过杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司便已申请破产。

　　全行业库存市值或已超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

　　●从傻子也能赚钱的"上半场"，到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场"，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的"小阳春"，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　从傻子也能赚钱的"上半场"，到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场"，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有"以价换量"一条出路。

　　成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

　　"最严调控"持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

　　从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业(5.24,0.03,0.58%)2011年净利润同比下降60%-70%；阳光股份(5.15,-0.06,-1.15%)2011年净利润比上年同期下降50%-80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别"暴利时代"。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　"去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。"北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。

　　资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%-21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1-10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。链家地产市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业"割肉求生"，还有些企业干脆"被收购"。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　房企策略趋理性，结构优者得市场

　　压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。

　　"从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。"宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快"脱房"速度，回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。

　　事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。

　　年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。

　　值得关注的是，央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业，因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势，同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。

　　宋延庆认为，未来房地产企业要想在"下半场"竞争中实现健康、快速发展，结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题，实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡，才能保证持续稳健的增长。