好房源带动租赁价格

谈到租赁市场近期的这些变化，一些中介公司人士认为，宏观调控后，楼市里转售为租现象的增多，也在一定程度上促进了租赁市场的发展。

2005年，杭州市场上已经出现了非常明显的房东转售为租的迹象，由于房屋两年之内转手要缴一笔不菲的营业税，再加上买方市场的逐渐形成，使房屋转让方在市场博弈中，不再享有绝对的说话权，这使得多数原本就处于可卖可不卖心态的卖方开始将目标转向租赁市场，以等待更好的时机再出手。

到去年10月房交会之后，租赁市场的一些变化更为租赁市场的走强增添了一个注脚。浙江中原在去年11月份所做的一项统计显示，杭州市2005年11月租赁房源的挂牌量已经接近了此前最热的三月份租赁传统成交旺季挂牌量的两倍。

“这是一个值得分析的现象。在以往，11月是一个租赁市场比较冷清的月份，但去年却会在这样一个时间节点上出现这样一种反常的状况。当大量房源涌向一个市场时，说明这个市场正在发生着一些新的变化，需要我们进行关注。按以往的惯例，11月份应该是置换市场的天下，2005年11月置换市场的形势也非常不错，但同时有那么多的租赁房源走向市场，不能不让人对这个市场另眼相看。”中原地产有关人士表示。

“由售转租，对于大多数房东来说是无奈之举，在宏观调控的大背景下，炒房事实证明已经没有出路。”不过，在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来，这并不是一件坏事，“这可以让人们的投资理念发生变化。在国外，租赁市场与置换一样是主流市场，在某种程度上，还比置换更热。同时，很多最近涌入租赁市场的房源因为房子质量好，建筑年代新，配置也较多，可以更好地满足高端客户的需求，在一定程度上，带动了租赁价格走高。”

需求，还是需求

然而，供应量的增加只是为租赁市场的火暴打好了可供选择的基础，真正能让租赁市场火起来的还是需求，也只能是强劲的需求。

求租人士越来越多当然是最明显的反应，而求租者中对居住环境要求较高，但对价格不敏感的高端租赁客的增多，却是让租赁市场越发火热的根本原因。“除了物业硬件外，他们对社区的物业管理质量、居住人口状况也比较关注，特别喜欢绿园、市中心的星都嘉苑、凤起都市花园等。”

也正是看到了这一市场前景，一些传统房产公司也开始尝试介入高档物业的经营。云天房产先期开发的财富中心，去年正式交付，很多客户与物业管理方签订合同，委托租赁，该楼盘也成为杭城第一个真正意义上的酒店式服务公寓。

因为看不清房产的走势，暂缓购房计划，或是因为买不起房转而投入租赁市场的人群，也是去年租赁市场的新生力量。“去年6月份我们就碰到过这样一个本来打算以旧换新的购房者，先把旧房子卖了，新的想买的房子也看好了，结果看到市场形势变化，就决定暂时先不买了，先租房再说。”浙江中原一位经纪人透露。

“整个租赁市场的挂牌房源、需求客户都出现了比较强劲的增长，租赁市场有这样好的表现也就不再奇怪。而且，我们也注意到这样一个情况，由于租赁市场的供求两方面都在增长，所以租赁价格并没有出现暴涨的状况，这也说明目前租赁市场的发展是比较稳健的。”赵杭生对于租赁市场非常期待。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟在谈到这一问题时这样表示：“我们注意到此次中央经济工作会议以及十一五规划中非常强调的一点———要扩大内需。房产方面的内需该如何扩大？其实租赁一直是被忽视了的市场。最近，杭州包括上海的租赁市场走势良好，这符合政府宏观调控的初衷，也是一个市场在走向成熟的标志。”

当房产回归消费

当置换市场安静之时，租赁市场却火起来了，这些变化意味着什么？

赵杭生认为，任何一个商品都有价值和使用价值，从房地产经济研究的角度，租赁市场是房地产的消费市场，在这个市场上房产品的使用价值占主导地位，该市场决定了房地产的租金和空置率；置换市场是房产品的流通市场，也是房产品的投资市场，在这个市场上房产品的价值占有主导地位，该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的租金，影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易的数量。

“租赁市场的走强，至少从目前来看说明了人们消费观念发生了变化，原先人们可能更多的是通过买房来解决自己的居住需求，所以老是把目光盯在房价上，老是一根筋地关注点放在房屋的价值上，所以一听到房价上涨就谈虎色变；现在人们的住房消费观念更加理性，出发点放在房屋的使用价值上，租一套房子也可以，这与国外的住房消费理念逐渐趋于一致。现在我们老在讲美国人一生换七次住房，其实要仔细考察一下，他这七次主要是换房还是租房？在国外，存量房市场中租赁市场的地位绝对比置换市场要高得多，这也是一个理性的、发展比较成熟的房地产市场的状况，虽然现在我们还不能说我们的市场性质已经发生了变化，但至少能够说明，我们的市场正在往这个方向上走。”“这同时也反映出人们对房地产投资品的观念正在发生变化。原先买房投资，主要是短炒，买进卖出来套现，这样就使得房地产市场上的投资模式比较单一，但现在租赁市场的表现，以及市场上的种种特征也说明，人们的房地产投资观正在改变，现在基本上不太会有人去买进卖出房子套现来获利了，因为国家出台了各种税收政策，此外银行的利率也在提高，有一份调查数据已经显示，目前按照这样的房价水平，短期投资已经没有了获利空间。”赵杭生说道。而这也更加符合国际上传统的房地产投资理念：做长线，当房东。

租赁市场的走强，显然是政府、房产长期投资客、老百姓都愿意看到的，可谓是叫好又叫座，赵杭生分析认为，“租赁市场的繁荣，最大的好处就是能够提高房产品的使用率，减少房屋的空置率，这显然与国家宏观调控的大方向是一致的，此外，也会有更多的客户分流到租赁市场上，这对平抑房价是有好处的。”

房产由生产走向服务

不仅如此，在谈到租赁市场的回暖时，京、沪的专家们都不约而同地谈到了这样一个问题，从粗放式向集约式发展的转变，以及从房地产生产型向服务型的转型。

发达国家与地区的房地产都是服务型，统计上的划分也是服务业的范畴。据一份国内某专业机构的调查数据显示，1997年，美国房地产企业租金总收入达884亿美元，房地产经纪收入499亿美元，房地产咨询收入67亿美元，房地产评估收入46亿美元。而房地产开发规模则明显较小。租金收入占到房地产总收入的62%左右。

以美国的一个州为例，美国纽约州2000年竣工私人住宅4.41万套，价值49.92亿美元，占房地产增加值1110.45亿美元的4.50%；2001年竣工私人住宅4.55万套，价值52.57亿美元，占房地产增加值1165.09亿美元的4.51%。房地产生产所占的比重可以说是微乎其微。

“中国今后肯定会是这样的一种发展格局，最近我看到一些媒体的报道，不仅仅是杭州，像上海、南京、北京等地，租赁市场都是有了非常迅猛的增长，这其实与这样的趋势是一致的，对于房地产开发企业来说，今后也肯定会越来越多地以租金作为利润，像美国的统计局已经把房地产业作为服务业而不是生产业，中国的房地产业也将会有这样的转变，如今租赁市场的上扬，一方面是宏观调控的结果，另一方面，也是大势所趋。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟这样说道。

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