与中国不断崛起的经济实力相适应 同时带来的很多问题也不容忽视

　　记者兵分六路近日奔赴美加澳等世界各地，深度报道分析近期席卷全球的中国人买楼热潮。

　　近30年中国闻名于世的是“中国制造”，而从这两年开始，让世人侧目的是“中国购买”，特别是中国人在海外置业的浪潮。

　　加拿大房产经纪说，“中国买家是最理想的顾客，他们购买欲望很强烈，很快做出决定。我喜欢跟他们做生意”。英国房产经纪说，“5年前我手头上的客人95%是工作在伦敦的企业高管，如今75%是中国投资者。”

　　近期，中国人在海外掀起的置业热潮已经席卷全球，引起了各国家和地区或者欢呼或者反对的声音。作为最先关注中国人海外置业潮的媒体，本报近期派出六路记者，分别前往美国、澳大利亚、加拿大、新加坡以及中国香港、澳门，实地探访当地楼市，处处都能感受到中国人海外置业的热度，以及在当地市场搅动的些许风浪。

　　从明天开始，本报《家天下》地产周刊(见本报明天B叠)将对此现象进行大型报道，报道连续刊登四期，关注海外置业的读者请留意。

　　“出去的冲动”

　　中国人的购房“胃口”太好，让世界又喜又怕

　　近年来，中国人海外置业的趋势越来越明显，这种现象在去年以及今年表现尤为突出。“中国人海外置业绝大多数是为了自住而不是炒楼，海外置业的热潮，背后其实是中国移民潮、留学潮以及投资潮几种力量的综合推动。”无论是在港澳，还是美加澳新，谈起中国人买房的现象，当地开发商和房产机构都表达了相同的观点。

　　中国买家成新加坡

　　房地产最大的海外买家

　　随着中国经济的快速发展，中国富裕阶层不断扩大。据了解，中国从2005年GDP总量赶超德法两国，到2010年超越日本，成为排在美国之后的全球第二大经济体，短短几年，中国实现了经济腾飞。经济的腾飞造就了一大批富裕人士。

　　随着富裕阶层的增加，一些富豪为了寻觅更多的发展机会、追求更优质的生活质量，以为子女提供更好的教育环境，纷纷将目光盯在了海外，由此带来了新一波的移民潮。有调查显示，我国可投资资产规模在1亿元以上的高净值人群中，约27%的人已经完成投资移民，而正在考虑投资移民的比例高达47%。据了解，早前中国内地富豪移民多选择香港、澳门等临近地方，而近年来逐步向外扩展，新加坡、澳大利亚、美国、加拿大等国成为中国移民选择的主要目的地。调查显示，去年中国获得加、美、澳三国移民签证的人数就超过6000人。

　　移民的增加带来海外置业的兴起，而且这一趋势越来越明显。例如在新加坡，今年一季度新加坡楼市33%的房产被企业和海外买家买走。特别是一季度中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。

　　这一情况在其他国家也大致相同。根据澳大利亚昆士兰州政府的统计显示，该州的主要海外买家由英国人转变为华人。《家天下》记者采访过程中，处处能感受到不断升温的中国人海外置业热潮。

　　在新加坡，当记者跟出租车司机聊起了房价，立即引起了司机的“警惕”：“你不会是来买房的吧？”当记者否定后，司机不客气地说：“来新加坡买房的中国人太多了，把我们的房价都炒高了！”

　　国内限购和海外性价比高

　　催热纯投资性置业

　　据记者实地考察的情况来看，在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的比例正在迅速上升。专门面向中国市场提供美国房地产投资咨询服务的美国公司威翰地产相关负责人表示，中国内地客户对美国房产的投资热情正在增加。以往他们每年会组织4～5个看房团，但今年的看房团数量已经达到8个。大量的投资需求也改变了美国楼市生态。当地不少房产经纪也表示，近期不断增加的中国内地投资客，让低迷的美国楼市有所起色，“生意最难做的时候已经过去”。

　　以往活跃在国内楼市的投资客身影，现在则逐步向海外转移。而导致这一现象发生的原因则在于中国楼市宏观调控的挤出效应，以及通胀压力下富裕阶层对财富保值增值的需求。在记者采访的海外买家中，不少人都表示目前国内严厉的调控让房产投资的门槛高企，未来收益也减少，相比之下，海外置业的投资前景更为宽阔。

　　而国内房价的高企也反衬出海外优质房产的高性价比。在新加坡最繁华也是亚洲最繁华的商业中心乌节路、环境最为优美的新加坡东海岸等地，楼盘均价虽达10万元/平方米左右，但是由于新加坡房产100%实用面积而且还带有车位等，折算成中国面积计算方式约在7～8万元/平方米左右。这一价格水平与国内一线城市中心区豪宅价格相当，但是在环境、资源的方面的差距却是相当大的。

　　此外在投资回报方面，海外置业的投资回报率丝毫不逊于国内楼市。以悉尼市中心一个50平方米的公寓房屋来说，折合人民币均价在6万元/平方米左右，出租收益为4.8%。而在广州珠江新城的洋房若扣除公摊(澳大利亚售房按100%实用来计算，没有公摊面积)，单价约为4万元/平方米，投资回报约为2%。正因如此，去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。

　　“出去的快乐”

　　国人海外继续热捧学位房

　　在国内，好学校附近的学位房总是被炒出天价，再破烂的房子，也会因为可以落户入学山鸡变凤凰。而当中国人移民到国外时，也将这样的“优良传统”继续发扬光大。拥有好学校的居住片区往往也会有很好的环境和交通，因此新移民削尖脑袋也想住在这样的片区并不让人难理解。而且，好学区的住房也非常保值。

　　所谓学区房，主要是指区域内有好的公立高中，另外还包括拥有好的公立或者私立大学。以美国为例，所有居住区都有相应的学区划分，学校的名声不仅决定学区的好快，也决定了学区所在地房价的高低。同样的房子，如果属于好与差的两个学区，价格甚至可能差一倍。这一点和国内的学位房的状况也十分相似。

　　以洛杉矶的圣马力诺学区为例，该学区洛杉矶地区排名第一，加州排名第三，在洛杉矶整体房价跌幅达40%之时，该学区的房价跌幅仅为16.7%，近期到新推出的房屋参观的基本都是来自中国内地的新移民。其实，目前国内移民前往美加澳这样的发达国家，绝大多数家庭都因为孩子的教育。

　　据了解，在美国18岁以下获得绿卡的孩子，就能免费就读美国任何一所公立中小学校，每年只需交纳很少的书本费。上大学则可申请到各种类型的学生贷款以及奖学金。甚至在毕业后也可获得相关部门免费帮忙找工作或者免费进行技能培训。

　　如果一家人都拿到美加澳等发达国家的永久居留权(俗称绿卡)，更可获得免费医疗、退休保障等福利。相对来说，移民发达国家，的确不必为读不起书、看不起病这些问题发愁，基本生活所需相当有保障。

　　除了考虑子女的教育外，对成年人来说，持有美加澳等发达国家的绿卡(加拿大称为枫叶卡)，也等于获得较有保障的医疗及退休方面的福利。