刚刚过去的“五一”，熙熙攘攘的人流不仅涌进了海南岛去享受购物乐趣，也涌进了广州、深圳的售楼处，买房如买白菜的场景再次上演。据称中海地产在深圳的两个项目吸引了5000多购房者来抢房，碧桂园在广州的售楼处也是如此。“五一”期间，不仅广州、深圳，不少地区纷纷曝出楼市成交量大涨的消息，楼市回暖了？答案显然不是。

　　“繁荣”原是降价推

　　广州、深圳楼市的抢购，源于开发商的主动降价。

　　4月30日，中海地产在深圳率先进行降价促销，力度之高规模之大，在中海地产的历史上还是首次。

　　据了解，当天中海地产推出了旗下的康城国际、塞纳时光两楼盘共计1349套房源，单价最低9680元/平方米起，均价在1.1万元/平方米左右。

　　这一价格和号称中国房价最高的深圳市的整体水平有着不小的差距。根据深圳房地产信息系统的数据显示，今年4月深圳市的商品住宅均价达到了2.03万元/平方米。即使和远离深圳市中心的龙岗相比也低了近2000元/平方米。

　　降价消息一经公布，便引发上千人排队登记选房，开盘日现场遭遇千人抢房，场面火爆。经中海地产确认，到场客户近5000人，而截至当日下午2点，所有房源都被抢购一空，其中近七成客户为刚需。

　　记者了解发现，中海地产的降价一方面来源于政策的压力，另一方面是这两个项目面临着巨大的竞争压力。在深圳房地产信息系统中记者发现，截至5月3日，深圳共有16个项目取得了预售许可证，其中10个项目位于龙岗，中海地产此举或将造成该区域的其他项目跟风。

　　继中海地产后，碧桂园也在广州开始了降价促销。

　　在广州增城碧桂园推出的凤凰城项目，新一期价格仅为7000元/平方米，而此前该项目的价格为9000元/平方米左右，当天就销售了600多套，销售金额达到了8亿元。同时在清远境内的两个项目也执行了低价销售。有人形容碧桂园卖别墅就跟卖白菜一样。

　　其实，纵观这轮热销完全是开发商迫于自身压力导演的降价戏，与楼市反弹转暖毫无关系。

　　例如在中海降价促销的深圳市，楼市行情已经非常低迷。根据深圳房地产信息系统的数据显示，今年4月深圳市共成交了1879套，比传统淡季2月的2278套还少了近400套，楼市观望气氛浓厚，开发商采取降价促销的方式也在情理之中。

　　地方限购宽松不一

　　广州、深圳个别地区的楼市回暖，除了降价对购房者的巨大吸引诱因之外，与地方政府在执行限购政策时的私心也有着密切的联系。

　　记者了解到，在中海地产降价促销的深圳市，“新国八条”后并没有出台新的限购政策。

　　今年3月初，深圳市有关部门表示将继续严格执行去年9月30日市政府发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的商品住房限购措施，不再出台新的限购政策。

　　这意味着深圳将继续对深圳户籍居民家庭限购2套住房；对能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　如此宽松的限购政策，让购房者在面对大幅降价后能不抢购吗？

　　同样在碧桂园降价促销的增城和清远，至今还没有纳入限购城市之列。更让人惊讶的是，增城在执行房价控制目标时采取的是新申请预售证的项目，报价不能高于此前价格的105%。

　　对于限购政策的执行，地方政府与中央政府一直处于博弈的状态。此前各地在公布房价调控目标时，各地基本上制定的是一个“涨价目标”。

　　就目前房地产博弈的各方而言，中央政府、地方政府、开发商、银行等都在观望、试探或等待出击。

　　北京科技大学教授赵晓对此评价，当前是“说者有心、听者无意”，中央的调控政策屡屡发力，但地方政府执行时总是“闪转腾挪”，中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。

　　例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣地执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将如何消化？所以只能一边推行限购，另一边保留蓝印户口（开发商可以直接办理的户口）。

　　与各地“温柔”政策相比，近日关于海口市废除限购的消息更让人震惊。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。

　　尽管后来海口市政府出来辟谣称这是一个假新闻，但是也并非记者无中生有。限购政策对于海口经济的影响颇深，海口市地税局数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。

　　正如一位开发商所言，限购政策可能让地方政府先扛不住了。

　　别让浮云遮望眼

　　一边是国家调控政策不断加码，开发商负债率高涨、海外融资、退市消息不断，另一边却是个别地区的成交量大幅上涨。楼市在调控3个月后的真实情况到底如何，让人一头雾水。

　　北京四方联达机构董事总经理杨少锋也对本报记者表示，4月是楼市集中开盘的时期，所以会出现成交量的明显上升，这是合理的。“我不觉得现在房地产市场已经出现了非理性的反弹。”杨少锋说。

　　“限购政策的严与松造成了目前楼市反应的状况不一，但是在严格执行限购政策的城市，目前的销售情况还是不容乐观的。”中原地产的一位负责人向记者表示。

　　在北京市房地产交易管理网上，记者统计北京市4月的成交情况显示，4月北京楼市仍处在低谷，全月成交量为16346套，环比3月下滑3%，同比大跌63.7%。其中二手房住宅下滑幅度最大，环比跌15.7%。其中部分成交项目为保障房项目。

　　同样，即使在近日出现抢购的广州市，限购区域和非限购区域也出现了冰火两重天的境地。

　　据广州当地媒体报道，和碧桂园在清远和增城的抢购相比，在限购政策压力下，广州中心城区项目在今年“五一”平淡无奇。4月30日上午，广州市国土房管局巡查天河区内三个在售楼盘，每个项目检查近30分钟，基本都是冷冷清清，其间只有一两个客户光临。

　　其实不管楼市是否真的回暖，身处市场之中的上市房企能为我们带来真实的信息。

　　再过9天的5月13日，中国最大房地产开发集团之一的复地集团就将正式退出港股；再过一段时间，天津泰达控股出让的两家地产公司可能就将被接手，就此退出房地产市场。这一切都发生在楼市第三轮调控之后。

　　经历了去年史上最严厉的调控之后，许多曾经风光无限的住宅开发商们，褪下了自己头上的光环。从近期各大上市房企的2010年年报数据上看，虽然业绩都有所斩获，但包括现金流、负债率等数据都不乐观。

　　截至4月上旬，已有94家房地产上市公司公布了2010年年报，这94家上市房企去年现金流总和已骤降至-734亿元，而这94家房企2009年的现金流之和还处于6亿元的水平。更值得关注的是，在94家企业中，至少有55家企业现金流指标为负，77家企业现金流同比下滑，甚至连许多大佬级的公司都未能幸免。

　　“从整体情况来看，各大住宅房企的情况并没有大家想得那么糟，大部分企业都是盈利状态。但是考虑到政策、市场等外部因素，未来的趋势仍然堪忧。”阳光股份某高管说。

　　赵晓表示，如果当前限购、限贷、锁紧房地产信托等一系列政策不折不扣地贯彻下去，今年6-8月可能是压倒楼市最后一根稻草的落地之时。当前开发商在观望，不断收紧的政策预期使得开发商在降与不降之间游离，之所以还有思考的时间，主要是因为开发商放缓投资节奏来缓解调控的压力，但并不是每个开发商都可以持续很长时间。开发商资金链的紧绷可能将是房价下降的导火索。