导读：

·“金九银十” 近50个楼盘入市火拼

·决战九月，小户型房源井喷上市

·市中心板块强势回归 金九或迎改善潮

·这个“金九银十”成色颇足

·实现“金九银十” 依然需要以价换量

“金九银十” 近50个楼盘入市火拼

告别了最炎热的高温天，传统淡季也即将宣告结束，杭州各大售楼处的看房人数开始有了增多的迹象。无论是奔波在买房路上的购房者，还是在开盘时机上选择观望的开发商，都对市场有了新的期待。

作为楼市传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望。9月份的楼市成绩，是下半年整个楼市的风向标。从近期开发商不断出击的营销策略可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做好准备。

在全线飘红的楼市下，众多开发商选择在这个黄金季节放量。据不完全统计，今年“金九银十”预计将有近50个楼盘扎堆上市推出新房源，整个下半年预计有超过2万多套房源上市供应。与前几个月行情有所不同，除了大批刚需房源与首次改善型房源继续抢占市场，即将来临的9月份将有一批定位更加高端的改善型房源上市。

伴随着外来大鳄和本土品牌房企的集中推市，杭州楼市开始进入大盘领跑、名品先行的市场阶段。可以说，多家的楼盘集体开盘入市，为新房市场注入了新的动力。今年的“金九银十”将迎来不同客户群、不同定位的房源的集中入市火拼。

大鳄作品盛放，领衔“集体舞”

从全面复苏的“金三银四”，到一片红火的“红五月”以及成交攀升“淡季不淡”的六七月，在今年全线飘红的楼市下，众多开发商选择在“金九银十”集中放量。

去年9月份，楼市的密集推盘量达到了60多个，今年9月，杭州楼市的开盘气氛或将如期热烈，多家楼盘集体开盘入市，为新房市场注入了新的动力。据不完全统计，有近50个楼盘即将在“金九银十”上市供应，其中不少是万科西庐、富力西溪悦居、景瑞御蓝湾、玲珑府、世茂之西湖等首推的纯新盘。

在即将到来的黄金季节，全国性大鳄项目无不加紧推盘步伐。虽然多数上市房企已经完成年中的销售任务，且业绩突出，但是外来大鳄仍寄望在9月份奋力一搏，加速推盘节奏。

大鳄扎堆的西溪板块，将在9月份迎来房地产作品的盛放期。毗邻西溪国家湿地公园的万科·西庐，是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作，预计最快将在9月、10月份开盘。首开一期房源主要为沿河宽景洋房，户型主要为138平方米三房、175平方米四房，同时也会推出部分89平方米三房房源。西庐整个项目规划有排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓，将继续万科精装修工程，升级原有精工性能，在居住功能上更具人性化。

富力地产杭城开篇之作富力西溪悦居，预计将9月底开盘，首开6幢房源，全部为一梯一户和一梯两户的小高层房源，共406套精装修房源，其中主力户型为90平方米三房以及140平方米四房。这个与淘宝商城几近“零距离”的项目，淬取富力地产20年精研住宅之大成，将在西溪板块构筑一个园林全景花园社区。

位于西溪板块核心，距离西溪湿地国家公园仅300米的绿城西溪融庄，是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目，也是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪的第5个项目，即将在9月份首次开盘。

首次开盘已经售罄的中海西溪华府，也即将在9月份加推二期房源，目前交2万减5万的活动正在火爆认筹中。作为杭城六月份销售套数、销售面积的双料冠军，西溪华府加推的房源户型面积更丰富，除了90平方米，还有115平方米、138平方米户型，预计价格在2万元/平方米左右。

位于大城西核心区位的景瑞御蓝湾，是景瑞地产为杭州青年成长家庭量身定制的20余万平方米成长群落，整个项目自身配备了8000平方米商业街，更有2万平方米物美超市就在街对面，将于9月底推出第一批房源，为1、2、4号楼总332套房源，户型全部为89平方米三房。

此外，8月1日正式公布案名的龙湖·名景台，从拿地到确定案名，时隔不过短短5个月。按照龙湖的一贯作风，这个龙湖重金进驻丁桥、位于同协路北核心路段的项目，预计将在9月、10月份面市。

决战九月，小户型房源井喷上市

在宏观调控的压力下，小户型有望提振市场信心，相比别墅豪宅，小户型房源更受市场追捧，因而也是最能刺激市场成交的一大利器。小户型也始终是市场热销的主流产品。据统计，2013上半年成交的商品房中，90平方米及以下的房源占44%，是最受欢迎的房源类型。“金九十银”期间，杭州至少有30余个楼盘新推小户型上市，约占总体房源数的8成以上。

小户型最能聚集人气，也最能促使交易活跃，达到成交量的提升，从而提振市场信心。这也恰好与开发商“蓄水”＋“快速”营销的策略正好相对应。鉴于楼市刚刚经历过传统淡季的成交萎缩和天气炎热售楼部门可罗雀的现实，不少开发企业把项目旗下的小户型房源，火急于9月左右推出。

滨江西兴板块的玲珑府，项目东侧隔西兴路就是70万方滨康时代综合体，距离地铁一号线滨康站约300米，预计9月中旬首次开盘，主打的就是小户型房源，最大的户型面积不超过115平方米，其中76平方米可做三房，82平方米可做四房，每个户型赠送面积可达30平方米，很迎合刚需客户的性价比要求。

在“90平方米打天下”的主流市场，老城东板块的锦润公寓呈献了更大更实在的实用空间。由浙信房产、广宇集团联袂打造的锦润公寓，除了有绝对优越的地段，在户型上的优势同样突出。现场1:1实景呈现的90平方米边套样板房，两房朝南分布，客厅呈东西向布局。整个户型空间利用率很高，没有浪费的空间，同样的面积看起来空间特变大。此外，双阳台的设计也颇讨巧，其中一个阳台属于双层挑高的全部赠送面积，非常实用。

对于城东新城来说，今年是新盘轮番面世的一年。板块内诸多新盘，如德信·东望、万科·紫台、中国铁建国际花园、天阳·尚城国际、汇元·紫玉福邸等已经亮相或准备亮相。

从2012年到2013年初，天阳置业在大鳄环伺的城东新城土地市场中脱颖而出，陆续摘得3地块，总金额超过22亿元，组成一个体量30万平方米的大盘——尚城国际。作为天阳置业“国际”系列的最新产品，尚城国际延续了城市公寓一贯的高端品质。在传统的楼市旺季“金九银十”，尚城国际即将于10月下旬揭开神秘面纱，首推西区300套左右房源。据悉，首批房源将包括75、90、127平方米三种户型，以90平方米为主，75、127平方米户型比例相对较小。，在整个尚城国际楼盘中，90平方米以下小户型的比例大约占到80%左右。其中，尚城国际的三房两厅两卫90平方米户型，集天阳三代户型经典之大成，拥有户型中正、多拓展空间、空间利用率高、采光好、双入户大堂等特点。

此前小户型的热销，使得下沙板块的小户型进入相对断供的时期。“金九银十”，下沙的楼盘即将主攻小户型，而且整个下沙的主要供应量，未来将集中在大学城北板块。位于大学城北板块的盈都江悦城，作为一个刚需楼盘，9月份即将加推66—110平方米的阔景美宅。此外，金沙湖板块也将有新楼盘上市供应。作为九阳集团首次试水地产领域的TIME国际，预计9月开盘入市，首推主力户型为40—90平方米的精装酒店式公寓，平层3.5米高，loft4.2米高。

西溪板块的大华西溪风情澄品也预计9月首开89平方米、135平方米，预计价格在15000—18000元/平方米，作为多层电梯公寓，澄品的89平方米可以做到三房双卫设计，西溪风情是一个比较纯粹的低密度大盘，并经历了12年的积累。这次推出的澄品电梯多层，也是西溪风情第一次把适合刚需和改善型需求的产品推向市场，非常具有市场稀缺性。

市中心板块强势回归 金九或迎改善潮

进入到九十月份的传统购房旺季，改善型需求的释放，将有望刺激着成交走高的趋势。和刚性需求购房者更看重性价比不同，很多选择购买改善型住房的购房者都普遍“不差钱”，对于房价保值升值潜力的考虑以及对于环境的考量才是决定他们最终是否拍板的重要原因。

在市中心土地供应越来越稀缺的大背景下，繁华地段的房子未来的价值被再次重估，人们内心都有渴望入主或回归市中心的情结，而作为市中心核心区域的运河天城国际的出现，将有望承载起改善型客户的居住需求。

位于杭州文晖大桥东，天城路与机场路交叉口的运河天城国际，零距离地铁1号线闸弄口站，总建筑面积近13.6万平方米，规划由如意美寓、甲级标准写字楼、大型购物中心三大产品构成，是集地铁换乘枢纽、购物、办公、居住于一体的地铁口城市综合体，也是杭州市重点产业项目。计划在10月份推出的天城国际的70年产权住品“如意美寓”，主力提供的是市中心稀缺的90平方米、140平方米与170平方米三大品系，打破了市中心大户型一统天下的格局，为高端刚需与改善人群提供了很好的回到市中心生活的解决方案。

坐拥一号线和五号线两大地铁的先天优势的九龙仓君玺，作为杭州首座市中心的地铁精装豪宅，且是双地铁，即将在九十月份推出 90—200平方米全系精装尊荣府邸，作为百年港企九龙仓创制杭州金字塔尖的豪宅标杆，君玺地理位置十分优越,周围有成熟配套,交通出行便捷，从项目拿地开始就积蓄了大量追随的客群。

作为目前钱江新城板块最炙手可热的楼盘之一，万象城悦玺8月底9月初，悦玺三期房源即将再次推出，户型面积从50—265平方米不等，均价38000元/平方米。此前，悦玺曾造就两度开盘两度热销的楼市盛况。年初首度开盘，近350套房源推出，当日去化逾9成，销售总额突破10亿元；5月初，悦玺的大户型精装平层官邸推出，开盘当晚即去化逾七成。钱江新城作为杭州城市演进的最前沿，早已成为杭城高端人居版图中至关重要的一笔，而核心区的万象城所占据的城市稀缺资源，更增添了项目的高端气质。

同样在钱江新城板块的望江府，预计将在9月底10月初推出精装小高层，共200套房源，户型为90平方米、140平方米、185平方米。整个小区采取一梯一户，独门独房，地下地上双大堂，建筑由绿城设计参照亚洲唯一的爱马仕公寓“MarQ”外立面设计。作为用材考究、建筑独特、地段繁华的城市顶级华宅，望江府更为难得的是还有高人一筹的好学区，省级示范杭州甲级娃哈哈幼儿园、百年名校胜利小学、北师大附中勇进中学等优质教育资源，非常适合重视孩子教育的改善型客户。

由世茂集团与融创集团联合开发的“之西湖”（原之江度假村地块项目），将由来自世界最高建筑设计师，Marshall strabala (马歇尔 ·斯特拉巴拉)设计，届时，之西湖银灰色铝板幕墙的时尚立面、超五星级酒店的尊崇体验，在滨江区都将是首现，这个极具国际时尚风貌的项目以及在9月底10月初面市，也将成为喜爱滨江板块的改善型客户的又一选择。

此外，西溪明珠、紫玉福邸等主城区难得的改善型楼盘也有望在今年下半年上市供应。

这个“金九银十”成色颇足

近几年来，作为楼市传统销售旺季的“金九银十”成色明显严重不足，被戏称为“铜九铁十”，不过相对于其他漫长的销售淡季而言，好歹还属于有些金属质感的月份。然而今年事态有所改观：上半年全国楼市量价齐升，各城市房价屡创新高，房企业绩飘红。开发商拿地意愿强烈，杭州土地市场上半年迎来回暖，总成交额595.8亿元，同比暴涨535%，创历史同期新高。杭州上半年楼市总成交面积达449.70万平方米，同比上涨 171.06% ，就算是到了销售寡淡的八月，竟然也不时爆出“日光盘”。

从数据来看，就在刚刚过去的7月，全国70个大中城市有69个房价同比出现上涨，而7月全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%，涨幅继续跑赢CPI。有数据显示，自2010年以来，全国住房租金一直保持持续上涨的趋势，已经连续42个月上涨，2013年上半年住房租金同比涨幅一直保持在3%以上。一线城市表现尤为突出，北京房租连涨52个月，深圳连涨48个月，上海连涨37个月。全国房租40多个月来持续跑赢CPI从一个侧面表现出租房市场的供需失衡，也反映出下半年楼市的火爆和房价上行趋势。7月房屋销售面积增长出人意料地坚挺，同比增速达12.4%，好于6月的10.8%。还曾因为购房需求集中爆发出现公积金断贷现象。

从宏观环境来看，此前“抑制过快上涨”和“促进合理回归”的调控措施一直是政策的主旋律。最近政治局会议上，政府对房地产市场提出要“保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，许多开发商把此看为房地产政策趋向市场化转变的信号，纷纷表示看好后市。另一方面，央行对于“不放松流动性”有所松口，房企融资环境相对出现较为宽松的趋势。7月房地产投资增速也有所回升，新开工面积、竣工面积和土地购置面积增长加快，房地产活动各项指标的环比增长势头都释放出积极信号。

从消费群体来看，由于限贷限购，楼市陷入凝重的胶着状态，杭州不少板块的楼盘出现“三年房价未涨”。正如股市中“追涨不追跌”的怪相，这也使得一大批拥有“房票”的消费者进入较为长期的持币待购观望中。然而，需求一直存在，并不断扩大，正在等待合适的释放时机。正如今年三四月的“新国五条”以及房产税传闻，都引发了一波又一波的购房高潮。

此外，房产税始终是一把悬在头顶的剑。由于传闻杭州是下一个房产税试点城市，所以杭州人比其他城市更有紧迫感。今年4月传闻房产税将落地时，杭州一时间楼市红火，带动了一波大户型销售行情。其实今年以来，一些手头有多套住房的杭州人都选择重新整合房源，卖掉几套小户型，去选购大户型改善住房。种种迹象表明，今年将会有一波成色颇足的“金九银十”行情。

实现“金九银十” 依然需要以价换量

如果说2012年我们见证的是杭州房价如何一步步探底的话，那么按照目前的市场趋势来看，2013年我们很有可能要见证的是，房价如何一点点地向上突破。如何避免这种局面，基本上是一道无解的难题。只要手里不差钱，开发商就会尝试着一步步挑战购房者的价格承受力。

而这，恰恰是今年“金九银十”成色几何的最大隐忧。经过了今年上半年的成交高峰，杭州的开发商几乎都摆脱了资金危机，当生存不再是第一要义的时候，利润自然重新摆上了首要位置。所以，这个时候，你可以看到，杭州市场绝大多数的楼盘都在尝试着向上调整价格，尽管这种上涨是小心翼翼的。

如果说上半年的成交量是开发商集体“以价换量”的结果，那么如今开发商集体性的小幅调价行为，无疑会压制市场需求，事实上，自从6月份以来，市场成交量已经在明显萎缩了。其实，现在的市场不是2009年和2010年的市场，现在的购房者也不是以前的购房者，不管房子好与坏、贵与贱都能卖出去的时代已经过去了。所以，我们不难看到，在一些热点楼盘卖得风生水起的同时，市场上依然有许多乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。

九月十月，依然会有大量的新房源涌入市场。必须警惕的是，眼下的楼市其实是一个已经需要泄洪的水库，但事实上出水管却似乎越来越细，源源不断注入的活水倒是不少。从现在的透明售房网上就可以看到，杭州市区(包括萧山、余杭)的可售房源已经高达90000多套，这个数字已经超越了历史上的任何一个时期。今年上半年杭州楼市的火爆，已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。毕竟，市场的购买力总是有限的，在如今限购限贷的调控背景下，拥有购房资格的家庭本来就不多，况且经过前六个月的消耗之后，市场潜在的购房需求已经大为减少，需要一段时间的休养生息以积蓄力量。虚弱的市场，却仍必须面对着90000多套这么一个天量数据。

因此，在目前的市场环境下，开发商也许只能期待“金九银十”的到来，毕竟对于开发商来说，九月十月是提升销售业绩最关键的两个月，也是市场购买力最集中的时间段，因此，在未来的九月十月，关键就是开发商如何用优秀的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。而关建中的关键，就是合适的价格。最近万科·北宸之光的低价入市迅速去化了700多套房源就是最好的例子。

市场依然需要以价换量，提价销售没有出路。