随着加息，限贷，限购等一系列国家政策的相继出炉，房地产市场调控效果明显，尤以新房市场表现强烈。杭城多个楼盘早已打响了促销战，不少区域中的万元内起始价楼盘更是一度引起波动，新房价格明显松动。但二手房市场依旧按兵不动，成交量持续下跌，但挂牌价却仍维持在高位，特别是学区房推涨区域挂牌价。

　　根据杭州透明售房网统计显示，截至8月29日，杭州市二手房共成交794套，成交量较上月的882套减少88套，降幅为9.98%，同比2010年8月1693套减少899套，同比下降53.10%。

　　纵观目前楼市，二手房基本趋向于买方市场，购房者观望情绪浓厚，年内连续多次加息，投资型客户基本消失，刚需客户成为二手房市场的中坚力量。此前新盘的打折促销给二手房市场的交易确实带来不少冲击，让很多买房人的观望情绪变浓了。但新房降价的都是大户型或者偏远的地区，对于主城区内二手房市场基本上没有什么影响。另外主城房价未降的原因，是学区房价格微涨推动整个区域的个人挂牌均价。九月开学在即，考虑到部分学校对于落户、入住等时限的要求，因此学区房此时更是炙手可热。

　　议价空间并未完全打开

　　记者采访了解到，虽然有部分卖家顶不住压力选择降价出售，但更多的房主则坚持挺价观望，价格上不肯做丝毫松动。

　　尽管周边区域中一、二手房的倒挂现象比较明显，但二手房的议价空间却没有完全打开，买卖双方还是处在等待观望的状态。我爱我家一位资深经纪人告诉记者，买方认为随着新房价格下跌，二手房迟早也会降价，所以迟迟不肯出手；卖方则依然维持着较高的心理预期，宁可转售为租也不肯“贱价”出售，由于二手房市场受“个体化”影响很大，目前状态下大多数房主并不急着出售手中的二手房，这种现象在城区内二手房交易中尤其突出。相比之下，受降价风潮冲击较大的周边区域次新房，卖家就有点坐不住了。因为必须和周边的新开楼盘进行价格比较，而且5年内的次新房交易缴税成本很高，从而导致次新房的议价空间也相应抬高。

　　看好金九银十的带动效应

　　目前二手房基本趋向于买方市场，购房者观望情绪浓厚，年内连续多次加息，投资型客户基本消失，刚需客户成为二手房市场的中坚力量。而“金九银十”也已经是被认可的一个传统的销售旺季，购房者更会偏感性地出手。今年的“金九银十”肯定又是百家搭台，房地产商为了抓住这个销售“黄金季”可能会有所行动，第一，会加大楼盘量的推出；第二，由于取消存抵等优惠措施，直接打折促销的力度或将加大，价格竞争明显。

　　从6、7月一手楼市来看，已经有不少新开楼盘低价入市，关注度也非常之高。由于积蓄的楼盘形成了较大的推盘压力，不少首开楼盘更多地倾向于较低定价快速走量的销售策略，预订量和成交量都表现不错。但是从目前来，这样楼盘较多位于城区近郊区域，开盘量也有限，同时许多有开盘计划的楼盘也已推后了开盘日期，推至“金九银十”的可能性也非常大。

　　因此，一手楼市的回暖上升，一定程度上也会带动二手房成交上涨，毕竟商品房普遍的交付周期长，多位于城市周边，而亟须购房者仍寄希望一手楼盘的降价能带动二手房价格变动，实现自己的购房需求。

　　潜在需求不断上升

　　据数据显示，刚刚过去的几周，杭州二手房成交量有所下降。但从供需比变化来看，持续上升。近几周，杭州二手住宅新增房源量环比不高，而客源量却大大增加，客户量增长幅度大大超过房源新增。因此造成近几周二手房供需比快速上升。从近几个星期的变化来看，变化情况均为如此，新增客源量已经不断上升了，且持续数周，近几周供需比进一步扩大，预示二手房市场的潜在购买力仍然较为强烈，只是观望情绪增强。

　　“限购”、“限贷”的政策频出，很大程度上限制了购房者的购买力，但需求仍然旺盛，在中心城区二手房房价居高的同时，更多购房者选择持币观望，或向周边城区的低价楼盘转移。而作为二手房房东来说，购房者的这种反应促使部分房东重新审视目前所持楼盘的定位及定价。

　　随着近期中低价位、中小户型的普通商品住宅供应量增加，新房、二手房的价格进入平稳甚至是下降通道，自住型购房的成交将有所增加。同时，个税起征点的提高，也缓解购房贷款的月供还款压力。因此，今年的“金九银十”或可期待。