专家论后市

    购房者应“择优”购买

    在严厉的楼市调控政策下，尤其是受限购条件的约束，眼下市场的购买群体已经大大萎缩。而2011年的楼市是一个供应大年，楼盘竞争非常激烈。人居展前组委会公布的数据显示，目前杭州市区（含萧山、余杭）可售商品房住宅房源已经突破3万套，可售房源非常充足。可售房源突破3万套，这已经是近一年来的高位，甚至与2008年末2009年初那段楼市最惨淡时光相比也已经非常接近。因此，对于有够买资格的群体来说，今后面临的是选择性的极大宽裕。这对于购房者来说，是难得的幸事。毕竟，楼市低迷期当市场蛋糕变小的时候，开发商只有做更多的努力凸显出自身产品的比较优势，才能抓住那些确实有购房意向的人。

    对于后人居展时代以及下半年的楼市走势，章惠芳认为，从房交会来看买房的人还是有，市场没有我们想象的那么坏，但是的确也没有那么好。需要注意的是，二手房的活跃度决定了一手房的走向，如果二手房不活跃，仅仅靠刚需的支撑很有限。一旦二手房买进卖出有点难，那这个市场趋势就不太乐观。所以，未来市场肯定是两极分化，肯定是有喜有悲。未来市场是奖励主动营销，奖励愿意做内功、做加法、做吻合消费者需求的产品。当然，有些楼盘在下半年也许会被市场淘汰，优胜劣汰，这样市场可能会更健康一点。

    对于购房者，章惠芳建议，在“择优”购买的前提下，选择适合自己的房子，用好自己的购房指标，毕竟，对于许多购房者来说，现在的购房额度“only one”。毕竟，买房对于个人来说是一件大事，因此每个人都要慎重考虑。“所谓的适合自己，一方面是指符合自身的经济条件，另一方面是指要适合自己的办公圈。”

    “沧海横流方显英雄本色，楼市整体涨的时候也许所有楼盘都一起‘鸡犬升天’，但跌的时候优质楼盘抗跌性会更强。”著名房产评论员丁建刚认为，现在买房，楼盘的抗跌性很重要，而好的房子不见得是最贵的房子，也不一定非得买在市中心这样的地方。比如以近来热销的金都·夏宫为例，表示夏宫目前的在售价格为9000元/平方米左右，在区域内处于较低价位，金都是杭州本土的品牌开发商，而夏宫本身的楼盘定位在区域内也相对高端，因此赢得了市场。

    丁建刚认为，对于目前仍有投资计划的购房者来说，必须从长计议。所谓从长计议，指的是投资客可以将眼光放长远，逐渐去获得一些优质城市的购房资格，如大连、青岛、厦门等东部沿海城市，这几个城市的共同特征是：气候好、环境好、有历史、有文化。今后，高铁将改变国人的生活方式、迁徙方式、居住方式，“住在杭州、工作在上海、度假在厦门”这样的生活或将成为可能，因此，率先在这些资源优质而房价如今又处在二三线水平的城市进行置业，是可以考虑的一条投资途径。而投资的原则仍然是——不仅择优质城市，还要择优质楼。

    在目前的二手房市场行情下，由于二手楼市受到房产交易成本高、银行信贷政策的影响，购房者观望氛围日渐加重，二手房成交量下滑，房东感受到丝丝凉意，已有部分房东愿意降价出售房源尤其是郊区物业和次新房。对此，我爱我家市场研究中心负责人周包军的建议是，淡季买房，淡季换房，“楼市低迷时买房，对于刚需购房者来说是好事，会有更多房源选择、比较的时间和还价余地。”

    市场将会延续观望和博弈

    跌入尘埃的成交量，浓郁的观望气氛，各方迷茫的心态，这就是眼下的楼市。

    在双赢机构总经理章惠芳看来，在现今政策的打压下，许多开发商、购房者对楼市的长期发展依然看好，只是纠结于短期的价值判断，这将是一个长时间的博弈过程，而现阶段楼市仍然处于僵持之中，预计到下半年10月份时形势会较为明朗。

    章惠芳认为，眼下楼市还没有出现“惊天动地”的价格优惠，但是确实已经是暗潮涌动。从刚结束的人居展来看，开发商都比较强调和客户的互动，举办了许多活动，比如抽奖、送苹果、送汉堡。这些活动主要是吸引眼球、旺盛人气，更多地体现出的是一种姿态，说明开发商从“被动展示”向“主动营销”迈进。而除了举办活动之外，直接给出优惠折扣、“理性定价”的楼盘也不在少数。这些楼盘大致有如下共同点：处于距离市中心较远的板块、价格在8000-12000元/平方米左右，“价格敏感性较高”。一般来说，这些楼盘的价格在刚需的可接受范围之内，对于刚需来说是一件“幸事”。相较而言，现阶段处境较为尴尬的是一些高端项目，因为打折不是特别管用。

    同商品房市场一样，二手房市场的成交量数字也不好看。其实二手房市场已经经历了漫长的“熊市”，即使在去年商品住宅卖得风生水起的时候，二手市场的成交量也没有太大的起色。如今，在严厉的政策压力下，二手房的成交量再次下探，每天的平均成交量都只有数十套。

    对此，我爱我家市场研究中心负责人周包军认为，市场观望气氛将会延续一段时间，买卖双方出售购买意愿都会比较犹豫，交易量随着政策的推迟会略有回升，但是受到观望情绪影响，整体仍会较低。不过，周包军也认为，就眼下二手房的这点成交量，其实已经是跌无可跌了。“虽然后市比较难判断，但是近三个月估计还是会维持现状，量微升价平稳。”