昨天下午，萧山法院开庭审理了一起某小区的物业费拒缴纠纷。原本要出庭的欠费业主，临时变卦没有出现，只剩下讨钱的物业公司一方当庭陈述。

    据悉，这位业主因为对物业公司的服务有诸多不满意的地方，拒缴了3年的物业费。

    业主称，放家门口的鞋被偷了3回，找小区物管却因电梯没监控而找不到小偷。此外，这位业主还说，自己花钱买了小区地下车位，却经常被他人占用，物业公司也没管好。

    即便业主放弃出庭权利，法院还是当庭判决，要求业主在判决生效后十天内支付完毕物业费和滞纳金。

    庭审结束后，萧山法院召开新闻发布会，通报了近年来物业服务合同纠纷的典型案例，并提了些化解物业服务纠纷的建议。

    一年1092件物业纠纷案几乎都因欠费引发

    萧山法院通报，物业服务纠纷这几年来势凶猛，仅去年一年，就有1092件相关案件，同比增长近100%。这些纠纷中，99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业公司起诉欠费业主像搞批发一样，经常一口气起诉十几个甚至几十个业主。

    欠费业主方面则常常拒收法院的传票邮件。上门直接送达时，法官往往又吃闭门羹，甚至被业主辱骂，可见物业服务中矛盾之深。

    业主们拒缴物业费的理由，大多是这些：物业公司没有公开账目、管理和服务不到位、维修不及时、其他业主有违建没管好、开发商遗留房屋质量问题……

    部分纠纷陷入了业主维权与物业服务质量下降的死循环。

    另一方面，萧山法院统计近三年里2036件物业服务纠纷，业主绝对胜诉的只有5件。

    法官建议，在社区和街道可以设立物业纠纷调解委员会，疏导和化解物业服务纠纷；物业公司也要规范物业费催缴的程序，比如由业委会成员、社区干部陪同下上门催缴；无法联系上业主时，在小区或者业主门上张贴催缴公告时应有第三方见证和影像记录；较多业主欠费时，可由业委会上门催缴，这样业委会可以同时搜集物业服务的意见建议，考虑是否续聘物业公司；物业保修服务要规范流程，比如业主报修时填写三联单，避免报修后口说无凭。

    个典型案例

    值得所有业主仔细读一读

    1

    业主因房屋质量问题拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】王某买了一套房，后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系服务为由，拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。

    【判决结果】物业公司胜诉。

    【法院认定】法院审理认为，物业公司与王某之间是物业服务关系，而开发商与王某之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，如果房子存在质量问题，应该找开发商，而不是物业公司。不能将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此拒缴物业费。

    2

    业主因财物被盗拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】一位业主被偷了辆摩托车，次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉到了法院，要求支付物业费3518元，并缴纳日千分之二滞纳金及1000元维权费用。

    【判决结果】判决业主支付物业费，但无需交滞纳金和维权费。

    【法院认定】业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失，这是财产损害赔偿纠纷，而本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见，所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。另外，虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定，但业主不交物业费，是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致，所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求法院不予支持。

    3

    业主因小区内存在较多违法建筑(如阳光房等)，以物业公司未尽到管理义务为由拒缴物业费，法院是否支持？

    【案情】张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多，他多次向物业公司反映无果，就不交物业费了。物业公司起诉到法院。

    【判决结果】物业公司胜诉。

    【法院认定】物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无任何行政强制权，物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务。业主不得以此拒缴物业费。

    4

    滞纳金(违约金)总额已经超过物业费30%，法院是否会进行调整？

    【案情】潘某实际欠缴物业公司物业费10991.64元，能耗费1099.16元。现物业公司起诉到法院，不仅要求偿还物业费等，还得按日万分之五支付违约金5041.10元。

    【判决结果】物业费、能耗费如数缴纳；违约金调整到3500元。

    【法院认定】由于涉案物业费拖欠较久，违约金总额明显过高，已达诉讼标的的41.69%，法院酌情降低。