(二)浙江省住宅销售价格的发展趋势、周期性波动特点及其未来

发展趋势

利用HP滤波对1995～2004年期间浙江省住宅平均销售价格增速进行平滑处理后，得到平均销售价格增速的发展趋势及其短期波动，对发展趋势和短期波动分别进行VAR分析，得到销售价格的发展趋势方程和短期波动趋势方程：

销售价格的发展趋势方程：

PGT＝2 0559*PGT(-1)—1.2466*PGT(-2)+2.1 178

(26.56) (-9.61) (2.54)

R2=0.995918，调整后的R2=0.994285，DW统计值=2.05，其中PGT为销售价格发展趋势值。

短期波动趋势方程：

PGW=-0.3709*PGW(-1)-0.5915*PGW(-2)-0.9889

(-1.02) (-1.66) (-0.37)

R2=0.386534，调整后的R2=0.141148，DW统计值=2.04，其中PGT为销售价格增速短期波动值。

从回归分析结果看，发展趋势方程完全符合统计要求，但短期波动方程的解释变量显著性较差、拟合度较低。从实证分析经验看，短期波动方程显著性差和拟合度低的问题主要是由于时间序列太短，不能因此否认价格周期性波动的存在，因为周期性波动是房地产投资的固有特性，其销售价格也必然存在周期性波动现象。从1995—2004年浙江省价格的波动情况看，也同样存在明显的周期性波动现象。

利用两个方程分别进行预测，得到2005—2010年期间销售价格增速分发展趋势值和短期波动值，将二者拟合得到销售价格增速的预测值，据此计算得到销售价格预测值：2005年销售价格及其增速的预测值分别为3392.69元和9.15%，2006—2010年期间销售价格分别为3797.93元、4322.28元、4809.49元、5308.01元和5886.94元，增速分别为11.94%、13.81%、11.27%、10.37%、10.91%。即2010年之前浙江省住宅销售价格将继续保持较快上升趋势。

需要特别注意的是，这一估计仅考虑了价格自身的波动趋势，并未考虑本地成本等各种价格构成要素的趋势或异常变化，即这一预测是在假定经济结构不变、其他要素保持1994—2004年总体变化规律的条件下取得的。鉴于土地价格受调控政策影响较大、投机性因素不确定，这一估计并不能全面反映浙江省实际住宅销售价格的未来走势。

1994～2010年浙江省住宅平均销售价格增速的发展趋势和短期波动的趋势

1994～2010年浙江省住宅平均销售价格及其增速的发展趋势

[1] [2] [3] [4]