导读：

    ·杭州市中心豪宅市场迎来激烈拼杀

    ·刚需：下半年向东北冲

    ·楼市回暖 坚挺楼盘分化

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    楼市行情：

    ·上周楼市成交跌破两千套预定量依旧维持高位

    ·上周杭城二手房成交均价突破2万元/平方米成交量连续三周上升

    ·上周商业地产全线下滑

    多个高地价项目集中上市

    杭州市中心豪宅市场迎来激烈拼杀

    因为自然资源非常丰富并且对周边县市拥有巨大辐射力，杭州是一个天生就非常适合做豪宅的城市。但是，因为限购限贷政策的影响，杭州豪宅市场却一度沉寂。比较典型的一个表现，是众多豪宅项目销售滞缓，而不少带有豪宅因子的地王项目，却迟迟未能面市。不过，现在情况正在发生改变。

    多个豪宅项目年底前将上市

    寸土寸金的武林广场周边，是被公认为杭州最为繁华的所在。由此，这里也成为杭州各房企大佬们，为了凸显品牌想要插上自家旗帜的兵家必争之地。事实上，武林广场的东西南北，盘踞着众多光听地价和房价就让人望而却步的豪宅项目。比如已经开盘的绿城兰园、新湖武林国际、大家武林府等等，销售价格都基本上在40000-50000多元/平方米。

    而下半年，又有两个项目即将上市。这其中，便包括杭州楼市江湖上盛传已久的武林壹号项目。

    在很长一段时间里，因为案名迟迟未定，这个项目都被称作是“绿城滨江杭汽发地块”。这个位于武林广场北侧、紧邻西湖文化广场、和京杭大运河零距离相依的豪宅地块，总成交金额36.3亿元，楼面地价10869元/平方米。这样的价格虽然在当年也算是轰动一时，但现在看来地价实在是便宜。因为地段优势明显，所以虽然规划几经修改，但“长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑”的定位，却一直没有改变。据开发商介绍，这个备受关注的项目，今年下半年将正式开盘，售楼处会在8月份亮相。

    而在武林壹号北面一点，位于湖墅路上的新华园项目，预计9月份也将开盘。这个项目2009年由绿城和西子联合拿下，因为距离武林广场、杭州大厦非常近，周边配套非常成熟，同时又紧邻运河，是市中心难得的闹中取静的地块，所以拿地成本并不低，为22361元/平方米。虽然后来绿城全部退出了这个项目的股权，但操盘的依旧为绿城人马。据了解，该项目9月份将首推75套，户型为147、196平方米。

    在市中心，下半年即将开盘的还有另外两个“邻居”楼盘，那就是位于庆春东路上的滨江凯旋门和元丰庆春御府项目。两者紧紧相邻，周边配套自然是不相上下，前者的楼面地价达到23902元/平方米，后者也不低，20622元/平方米。不过，凯旋门的总建筑面积约18万平方米，由3幢多层、1幢小高层、3幢高层公寓和1幢酒店式公寓围合而成。而庆春御府只有2万平方米、2幢84套精装修房源。两个楼盘，都将于今年四季度开盘。

    此外，外来地产大鳄九龙仓位于桥西板块的碧玺项目，也将于9月份首推150-300平方米的精装修多层花园洋房。这个被称为“九龙仓杭一棉”的地块，虽然楼面地价约13000元/平方米，不及15588元/平方米的“远洋杭一棉”——大河宸章项目，但是市场关注度同样非常高，这个项目的推出，也意味着桥西板块，最后一块高价地项目的正式面市。

    豪宅地块已基本开工

    由于受到限购、限贷政策沉重打击，近两年以来，杭州土地市场哀鸿遍野，之前地王频出的现象绝迹，当然也没有什么豪宅项目出让。所以，人们所熟悉的豪宅地块，很多都是在2009、2010年出让，另外就是少数如武林壹号、武林外滩这样更早时候出让的地块。因为种种原因，这些地块迟迟没有什么动静，甚至都没有动工，不过记者在采访过程中了解到，今年年底前，这些项目将全部开工，很多都将在明年正式上市。

    在文晖路运河边，有一个很受市场和业界关注的项目，“原东南面粉厂”地块——即现在的广宇武林外滩项目，因为交地比较晚，这个早在2007年就已经拿地的项目，迟迟没有动作。不过据开发商介绍，这个项目今年3月份已经正式开工，目前正处于打桩阶段，大约明年能够开盘。项目总建筑面积约7万平方米，由6幢高层和1幢小高层组成，主力户型为200、250、300平方米，将被打造成市中心的高端宜居楼盘。

    经过多年的发展，如今的钱江新城已经是豪宅林立，住宅用地也已经是日益稀缺。这其中，不得不提的是一个已拿地未开盘地块，该地块位于阳光海岸、蓝色钱江、金色海岸等高档住宅区边上，2009年由实力雄厚的义乌中国小商品城房地产开发有限公司，以18.9亿元总价拍得，楼面地价20650元/平方米。不过该公司竞得地块之后，一直非常低调，久久不见有产品方面的信息传出。不过据开发商浙江商博置业营销部经理鲍海峰介绍，目前该地块已经被命名为钱塘印象，工程进度处于地下室阶段，为总建筑面积14万平方米的精装修楼盘，主力户型200多平方米，预计明年开盘。

    由此，楼面地价在2万元/平方米以上，目前还没有开工的项目，已然不多。其中之一为位于西溪湿地公园对面，由滨江集团以高达25735元/平方米的楼面地价拿得的西溪明珠。这个项目为西湖区内比较稀缺的纯排屋楼盘，预计今年年底前开工。

    而另一个楼盘，则为距离武林外滩不远，位于文晖路和建国北路交叉口的九龙仓君玺。这个项目也是当年的地王项目，楼面地价高达24621元/平方米，该项目目前还没有开工，销售人员说，开盘时间未定，具体规划也还没敲定，但应该以大户型为主。

    豪宅销售情况并不理想

    高配置的豪宅项目纷纷上市，给杭州楼市增添了更多丰富多彩的元素，但是因为受到调整政策影响，杭州此前的豪宅销售情况算不上太好，而下半年，竞争无疑将更加激烈。

    记者选取了目前杭州市中心10个主要的豪宅楼盘作为样本，发现这些楼盘已推房源中，成交率在50%以上的为5个，其余则都在50%以下。某个2010年年初开盘的楼盘，到现在总共也才卖了40%。比较明显的一点是，同一个楼盘，在2010年6月份之前开盘的房源，销售率比较高，而之后则比较低。特别是2011年开盘的楼盘，去化就更加惨淡，成交率最低的仅有13%。

    限购限贷政策，无疑是豪宅产品销售不活跃的最主要原因。很明显，购买豪宅的人基本上是有经济实力的多次置业者，即使目前手头上没有那么多房子还有购房资格，但是因为多次贷款记录，所以被牢牢卡死在政策之外，导致一些楼盘，半年都卖不出一套的现象也比比皆是。

    今年6月以来，楼市回暖也开始传导到豪宅市场，一些改善型楼盘开始动销。有数据显示，6月份德信臻园热销约1亿元，远洋公馆与远洋大河宸章各热销约3亿元，但是，不同于普通住宅可以开盘售罄，高端住宅的回暖显然还仅仅是初露端倪。

    “其实，豪宅受政策的影响还是比较大的，因为限购限贷的紧箍咒还没松开。”某豪宅开发商坦言，所以该公司的楼盘开盘一推再推，正是因为蓄客没有达到预想效果。钱塘印象的开发商也表示，并不是有意要延迟开发节奏，主要跟工期有关系，但他也承认，确实跟市场因素不无关系。

    豪宅产品出现分化

    说到豪宅市场，人们可能首先会想到地王、大户型、精装修、高总价等字眼，现在，虽然地王的现实依旧存在，但豪宅的其他因素，却在发生变化。

    武林广场边的项目，依旧以传统的豪宅形象面市。武林外滩的户型都在200平方米以上，开发商也表示要打造的是杭州最为高端的住宅项目之一，会把它当作一个品牌项目来做，尽量做精细化。全石材干挂，五六千元/平方米的精装修，杭州豪宅中比较熟悉的陈文栋设计风格都体现了这一点。

    而可谓占据了杭州市中心最好位置的武林壹号，则在精装修品牌和工艺工法全面升级的基础上，更增添了许多智能化、人性化的设计。比如针对闹市区的地理特性，在屏蔽噪音方面作了很多工作，努力打造成“中国最为高端、最为瞩目的城市精装修复合体”产品。

    而一些豪宅项目的产品，则开始分化。有楼盘开始将精装修剔除。如新华园，预计将以毛坯房42000元/平方米的价格面市。又如凯旋门，目前也还没有最终确定是全部毛坯还是部分精装修。精装修无疑更像是一个豪宅楼盘的标配，但在双限条件下，精装修则意味着更高的总价，门槛更高，满足条件的客户群更少，这让开发商感到纠结。

    而在行情好的时候，大户型也是豪宅的一大特征。即使是小户型占一定比例的楼盘，也会采取拼合等方式改成大户型，而现在，豪宅楼盘中也出现了不少小户型。比如凯旋门项目，70%左右的房源是90平方米的小户型，因为是采荷学区，更加适合想买学区房的购房者们。又如西溪诚园，最后10万平方米的体量，也全部做成了小户型，以满足市场的需求。

    从这个角度来看，豪宅也正在放下之前高高昂起的头颅，更趋于平民化。（今日早报）