别人降价时，它们岿然不动 别人回涨时，它们悄然降价

    降或不降，好一场拉锯战

    2012年上半年，杭州楼市的最大关键词，无疑是“降价”二字。这轮从去年年底今年年初开始兴起的降价大潮，几乎蔓延至杭州的东南西北各个区域，但值得一提的是，这其中依旧有一些楼盘选择不降价，或者没有明显的降幅。

    不过现在，随着楼市的回暖，这批之前价格比较坚挺的楼盘，却出现了分化。其中一部分选择了加入降价阵营，另一部分则依旧表示不会有价格上的大变化。7月的杭州楼市，拉锯战意味浓厚。

    大家都降完了 再轮到我们降

    位于九堡南片区沿江板块的郡原相江公寓项目，最近爆出了一则消息。这个一期房源刚刚交付的楼盘，7月份推出了60套左右90平方米为主的高层特价房源。这批房源全部位于相江公寓北区嘉木苑3号楼的1-8层，其中，中间套88平方米三房户型一口价15000元/平方米，89平方米三房户型一口价16500元/平方米，边套139平方米四房户型一口价16700元/平方米。

    虽然该批房源楼层不高，南向视野受到中心区的多层建筑略有影响。但是，按一口价计算，总价优势极为明显。事实上，该楼盘之前的销售均价约19000元/平方米左右，优惠后的价格在8.5—9折左右。对于购房者来说，90平方米左右的户型省下的总价也至少在二三十万元，还是合算的。所以这批房源一经推出，就基本销售一空。开发商表示不排除会继续加推优惠房源。

    对于杭州楼市来说，降价显然算不上是什么新闻，但相江公寓降价的这个时间点，却有些特别。3月以来，杭州主城区的商品房成交量，已经连续4个月突破4000套，而7月份突破4000套也已经基本成定局，在成交稳定的前提下，一些降价楼盘的价格都已经开始回调。比如吉祥半岛最新的开盘价格已经回到2万元/平方米，中豪四季公馆回到了11500元/平方米。而在前一轮降价潮中，价格一直没有什么变化的相江公寓，却在这个时候降价了。

    这是为何？对此，郡原地产的营销总监赵春蕾表示，虽然现在楼市回暖，部分楼盘价格也有回调，但还没有调整到降价前的水平，所以在这个时候，房子如果想要卖得好，没有优惠肯定是不行的。但是跟之前不少楼盘降到7折甚至更低相比，现在楼盘优惠的幅度可以小一些，比如相江公寓的幅度在8.5折左右。对于开发商来说，这是一个可以相对接受的折扣幅度。而对于购房者来说，这个时候虽然价格有所回调，但对市场的趋势看得比较清楚，更加放心下单。所以，对于买卖双方来说，都是一个比较好的行动时机。

    赵春蕾表示，经过这一次试水，郡原和华浙在九堡的项目九润公寓，目前也在考虑相关动作。据了解，虽然总体成交并不太理想，但该楼盘的价格一直维持在17800元/平方米左右，没有太大松动。

    另外，近期可能有所动作的楼盘，还有悦麒美寓。据透露，这个楼盘将在近期推出约180套优惠房源，主力户型以90平方米为主，价格在16000元/平方米左右。虽然可能会遇到一些阻碍，但开发商无奈表示：实在不想再放过这大好的卖房机会。“现在大家都已经降过了，我们也知道市场的底大概在哪里，确实比较适合推盘。”

    行情差时都不降 现在更不会了

    跟上述楼盘价格开始松动相比，另外一些楼盘则是“咬定青山不放松”，誓将价格坚挺进行到底。

    位于杭州城北的中国铁建国际城，无疑称得上是杭州楼市版的“hold姐”。去年下半年，该楼盘以22000元/平方米左右的均价推出首期房源，这一价格比同处于石祥路上的华盛达阅城，贵了整整5000元/平方米。而此后，阅城的价格更是进行过下调，差距更加拉大。不过，中国铁建城的价格，却一直没有什么变化。

    对此，中国铁建国际城项目营销总监叶明表示，国际城是中国铁建在杭州的第一个项目，所以花了大量心血和成本来打造。比如引进杭州最好的幼儿园——浙师大杭幼师附属幼儿园，自己招商做商业，开盘前还打造了2万平方米的景观示范区，光这一块就花了四五千万元。另外，中国铁建国际城拿地成本比较高，楼面地价就达到了11685元/平方米，所以整个项目的成本是非常高的。同时，作为央企，中国铁建的定价程序也比较繁复，很难更改。

    叶明说，确实也有一些楼盘在打折，但很多时候打折就意味着品质下降。经过一段时间观望，购房者对于楼盘的综合品质也比较认同，近期销售也好了起来。而公司对于后市也比较看好，所以接下来也不会降价。

    另一类价格比较坚挺的楼盘，则是之前已经卖掉不少房源，手头项目不多，或者剩余房源很少，觉得降价得不偿失的楼盘。如新天地板块的万家星城，这个调控前杭州的明星楼盘，数次开盘数次热销，虽然目前还剩下1200多套房源可售，但对于已经卖出的近3000套房源来说，算得上是小头。所以虽然边上楼盘降得昏天黑地，但万家星城的开发商滨江集团选择了按兵不动，并且表示接下来还将如此。

    同样的楼盘还有坤和西溪里项目。这个项目目前只剩下最后一幢楼共140多套房源未开，已开未售的也只有120多套，开发商表示不急，准备慢慢卖；之江板块的钱塘梧桐燕庐，目前也还剩90套左右公寓可售，另外还有一幢楼未开，所以除了小幅优惠，价格也没有大张旗鼓地降过。

    之江板块楼盘比较少，价格战打得也并不是很激烈。但今年上半年，随着天阳云筑以12000多元/平方米价格开盘，这个板块的平静也被打破。对于接下来会否降价，钱塘房产总经理助理汤凯表示，天阳云筑高性价比开盘，原本确实以为会给楼盘销售带来影响，但没想到，因为楼盘多了起来，市场对之江的关注度反而更高起来。而梧桐燕庐本来的楼盘营造就不错，并且明年上半年就即将交付，加上之江大桥等利好，所以这段时间的销售反而更好，每周基本上都有三四套房源签约。所以从目前看来，再大幅度降价的可能性基本上不会有了。

    除了坚持不降价的，还有楼盘在酝酿涨价。这个楼盘是城东新城的克拉公馆，这个楼盘上周末刚刚推出了一批酒店式公寓，当天卖了72%，开发商随即就将价格从之前的15300元/平方米，提到了16000元/平方米。而其住宅部分的价格，也一直保持着23000元/平方米的均价。恒祺克拉公馆营销总监张军利表示，克拉公馆位于绝对市中心，跟郊区板块相比，价格水分不多，并且公司股东实力较强，手头上也没有太多项目，所以接下来不仅不会降，还有可能会涨价。

    ■专家观点

    随行就市将是楼市竞争主流

    章惠芳（房地产资深策划人，双赢置业营销机构总经理）

    杭州上半年的楼市变化可以用天气来表述：1-2月份严寒，3-4月份初春，5-6月仲春，6月底已有些初夏的味道。而这其中，以价换量无疑是今年上半年杭州楼市的主旋律。

    今年初杭州楼市全面降价以来，很明显，主动权一开始是掌握在购房者手中，也就是“房找人”。由于限购的影响，供求关系发生逆转，开发商销售困难，对购房者的观望吃不准，即便降价也是以“团购”、“存抵”或“交预约金”名义先找人，再根据预约情况择时开盘。

    但随着5月份众多利好消息的渗透，楼市出现了分水岭：改善需求抬头、开发商尝试涨价、住宅销量连创新高等。特别是降息，更是楼市转向导火线。降息让购房者买房成本降低，也使得开发商资金链韧度得以加强，拉长了调控之下支撑时间。更重要的是改变了市场心理预期。降息，加速促使购房者积极入市，结束观望。咨询、找房、看房、买房，成了很多原本不急迫购房者近期最重要的事。而日光盘的出现、有效供应的有限、跌价楼盘的止跌回涨，更是让购房者心急又心焦。

    但下半年，特别是第三季度，楼市或许会再次进入观望期，而这次观望的不是购房者，而是开发商。楼市博弈局面或再现。对于未来的定价策略，楼市限购限贷依然存在，不少开发商仍将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量。下半年的走势除了商品房市场，土地市场也是一个关键点。土地市场是否也会出现“以价换量”，将进一步促动开发商在商品房市场是“观望”还是“积极推盘”。当然，在区域楼盘涨跌互显的态势下，灵活定价、随行就市将是主流。（今日早报）