导读：

·一、现状

·二、房价不断上涨的根源

·三、国内房地产调控原由

·四、国内房地产业未来环境

·五、国内房地产业发展趋势分析

·六、针对调控的应对措施

一、现状

本轮房地产调控从2010年4月初开始，已经持续了二十多个月。2010年全国房价依然上涨，全年商品房销售总额达到全国历史最高水平5.25万亿。2011年房地产市场全年受到调控政策制约，上半年市场表现平淡，房价企稳；下半年价格开始松动，价格跳水的楼盘逐渐增多。

本轮调控号称史上最严：限购、限贷、房产税、提高准备金率、提高利率、提高首贷比例、5年计划完成3600万套保障性住房、监督问责等一系列举措，终于让房价实质性开始下降。时至今日，这轮调控依然还在进行之中。目前，无论是开发商、消费者，或者是地方政府，都想知道本轮调控究竟还将持续多久？房地产局势将如何演化？

凡事都有前因后果。如果认真追溯国内房地产发展历程和重要关联因素，今后房地产的发展轨迹也就会露出一些端倪。

二、房价不断上涨的根源

1、国内货币超发量

国内央行货币超发问题由来已久，特别是2009年，为了应对金融危机采用了“极度宽松”的货币政策。据《中国经济周刊》引述数据，我国广义货币供应量（M2）与GDP之间的比例正越来越大，到2009年年底，中国GDP总额为 33.54万亿元，是1978年3645.2亿元GDP规模的92倍。而同期M2从1978年的859.45亿元增长到2009年年底的60.62万亿元，为705倍。截至2010年9月末，M2余额已达69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，比GDP多出了 42.774万亿元。

1978年M2对GDP占比为23.58%，到了2009年M2对GDP占比为170.57%。以M2对GDP占比而言，2009年是1978年的7.234倍。这就表明中国改革开放30年以来是依靠货币超发来推动经济发展的。

美国这样的成熟发达国家，每年货币超发的量基本控制在3%-4%这一区间之内，美联储对“4%”的红线会极其敏感（2008-2009年这样的“救市”时刻除外）。与美国相比，我们可以了解我们的货币超发量有多大。

2、货币超发与通货膨胀

这么多超量的货币涌向市场，按理说早就引发了通货膨胀。但中国的CPI涨幅从2000年至今多数年份还处于2%以下，直到最近2－3年CPI才暴发性增长。事实上，中国的超发货币在具有中国特色这样一个新兴经济体中自有去处：上世纪90年代中后期产权改革与要素市场化改革后，被政府掌控的大量土地、矿产等资源要素逐步纳入到市场化的经济总量中。这些资源要素形成价格的过程，吸收了大量的超发货币。如房地产随着土地有偿出让，立刻成为吸引货币的蓄水池。从“房改”开始，中国商品房市场迅速膨胀，为吸收实体经济以外多余的流动性提供了极大空间。据有关报导当前国内居民拥有房产资产的总值已逾80万亿。如果没有大幅飙升的房价将资金“捆绑”在房地产中，这些钱流到商品市场的话通货膨胀早就出现了。

股市也吸纳很多超发货币。上世纪90年代末开始的国企改革，陆续吸收了一大批社会资本参与股份制改革。2000年左右，中国的股市没有几个重要的蓝筹股，但今天，钢铁、石化、保险及银行等企业在上证指数中占到大约50%。2006年初A股市场存量资金大约维持在2000亿元出头的水平，而时至今日，A股虽历经漫漫跌途，市值却仍有约25.4万亿。

另外，在政府官员五年任期，GDP为重要考核依据的基本国情下，各地政府热衷于政绩和GDP。由此带动城市建设高潮，带动大量“铁公基”项目上马。这也使大量资金以信贷的方式流入经济运转之中，成为吸纳超发货币的重要渠道。

由于上述吸纳超发货币通路的存在，通货膨胀在某种意义上被掩盖或者说稀释了。

3、房价上涨因素

房地产后来逐渐成为国民经济的支柱产业。伴随着城市化进程的助力，形成了中国特有的GDP增长模式，为房地产大发展大繁荣创造了有利条件，自然也为房价上涨拓展了空间。在房地产的发展过程中，地方政府尝到了土地财政的甜头，成为垄断土地经营，制定游戏规则的最大既得利益者，自然而然积极推高地价而成为房价上涨的最直接推动力。与此同时，大众的财富意识也日益觉醒，越来越多的人们开始投资房地产，并开始负债。在房地产初尝投资甜头后，中国居民追求财富增值的热情在短期内空前高涨。

另外对人民币的升值预期，使得部分外资热衷于投资中国房地产，这种做法可以获取双重利益：房地产升值及人民币升值。

上述这些合力，共同促进了房地产价格一轮又一轮的上涨。但究其根源，则毫无疑问是货币超发惹的祸。