六、针对调控的应对措施

1、顺应趋势降价销售

有句俗语：成也萧何，败也萧何。我们可以说房地产是成也政策，败也政策。事实上国内一党制，政策都可以凌驾于法律之上。一直以来，房地产的高调发展与价格暴涨，也都是政策主导的结果：货币超发的经济推动政策、房改、房地产作为国民经济的支柱产业、长时间的负利率、优惠而宽松的贷款政策、政府做庄卖地。房地产市场十年的幸福时光其实都是党给的。如今政策变了，中央要求房价下降，要求房地产市场回归常态，要求经济转型。那开发商和老百姓都听党的话就是了。基本国情摆在那里：不听党的话肯定日子不会好过。

现阶段，降价销售也并不容易。下调价格需要技巧，性价比的优势要不厌其烦的向消费者灌输；营销推广要比市场好时更卖力、更加巧妙、更具诗情画意、更能蛊惑人心；更需要人为创造促销噱头（华而不实和哗众取宠自然要避免）。

就像股票逃顶，也不会是瞬间就没了机会。只不过人的欲望与惯性思维很可怕。2010年4月初就可以判断出的房地产调控轨迹，当时又能有几个开发商愿意相信？很多开发商内心深处都希望重复老路：顶住！政府更急！市场不行时，中央总会松绑。

2、掌握拿地时机

李嘉城最擅长在经济低迷时拿地，这是他快速发家致富的重要手段之一。据悉，2010年11月26日，和记黄埔通过竞拍方式以13.1亿元的价格竞得重庆两江新区一幅住宅用地。28天后，和黄出击上海，首进大连和南京，一月之间斥资逾73.8亿元连拿四幅地块。

2011年，继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次以19亿元，拿下大连西岗区一幅住宅和商业物业用地。据推算，建筑规模50.5万平方米，楼面价格仅376元/平方米。

有资深分析师向记者表示，外资此次内地圈地，体现其对中国调控政策的理解，押注的是2013年内地地产行业的利好前景。换句话说，算好市场的节点后，押注“低进高出”，这些外资企业在赌项目入市时，调控政策会放松，地产行业会迎来春天。

目前房地产市场深陷调控，土地流拍较多，底价成交也不在少数。总体上看，即使目前不是拿地的最佳时机，也是拥有了从土地市场掏宝的良好机遇。

当糊涂开发商正被宏观调控折磨得死去活来的时候，精明的开发商却趁机大捡便宜，这就是差距。

3、慎重拿地

虽然在战略上要以乐观心态看待市场，并且目前也已渐入拿地佳境，但一旦进入实战，则还是需要慎重。万科放言：“宁可错过，不可错拿。” 也正是此理。实际上拿地也是营销极为重要的课题：有了合适的地块，才能保证利润空间，才能有效规避风险。当然拿到好地块需要具有判断力、魄力、社会关系等综合能力。

目前形势下拿地需要关注几个重要层面：

1）、价格是重要考量。底线不难掌握：区域内最低地价，或者是降价最狠的楼盘倒算其应有地价。关键是好地块，潜力地块，依然不会缺乏竞争，因此地块价格上限的风险把控就很重要。另外，地块价格并非越便宜越好。一些看似便宜的地块却往往蕴含操作上的陷井和风险，误入其中会极其痛苦。

2）、城市选择

看最近两则新闻：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元；江苏常州有楼盘打65折，出现了面包比面粉价格低的情景。虽然这些城市属于特例，但宏观调控下不同特质、不同实力、炒作程度不同的城市明显体现出不同的风险抵御能力。目前开发商跨区域、跨城市操作已很普遍，那么选择合适的大区域或城市属于选择地块的重要课题。

3）、城市中的合适位置

这里举一例：下沙与钱江世纪城。大好形势下，这两个区域内较好的楼盘都是向着均价20000元/M2目标靠拢。但在目前形势下，下沙是向着均价10000元/M2滑落，而钱江世纪城销售均价是否探至15000元/M2都还不一定。一个城市中区域发展潜力的不同，价格抗跌性会呈现较大的差异。

4）、物业类别的选择

中国的房地产受制于政策的因素实在太大。像绿城其实是一个很优秀的房地产集团公司，产品毫无疑问可以成为行业的学习标杆，但却倒霉的碰在限购的枪口上而让日子非常难过。因此，今后的市场做何种产品会受政策制约少，何种产品的市场需求大，这也是在拍地前所要仔细分析研究的课题。

上述问题，只是选择地块的常规原则，事实上真正选择一个地块，需要有详细的市场调研与相应的数据分析。目前房地产形势不明，选择地块应比房地产市场正常时花费更多的心血。 （杭州网特约评论员：韩 彪）