| 10月房博会10大猜想 |
| house.hangzhou.com.cn 2009年10月22日 14:20:08 星期四 杭州网 |
（10月21日 杭州网讯 记者 王泽金）在杭州的房地产市场上，5月的人居展和10月的房博会是已经成为楼市走势的风向标，人居展和房博会成交情况红火，则接下来的几个月楼市必定不错；人气和成交情况都一般，接下来的楼市可能会陷入低迷期……几年下来皆是如此。 本届房博会确定以“稳定市场、促进发展”为主题，突出房地产市场“稳定、和谐、发展”这个基调，将于2009年10月23日-10月26日在杭州和平国际会展中心、浙江世界贸易展览中心隆重召开。 那么，今年的房博会会呈现出什么样的行情呢？本网记者试图从10个方便猜想之，以此“管中窥豹”，探究本届房博会及年底楼市走向的种种趋势。 NO.1:可售楼盘多不多？ 因为杭州的每次房交会都是由江精诚广告有限公司承办的，而每次报名时间和截止时间，金诚广告都限制得非常严格——10月份的房博会，5月底就开始招商，6月底即截止报名，很多楼盘因为无法判断到近半年后的局势，但又害怕错过房交会，加之由政府牵头举办的活动，因此报名都比较积极。 从历届房房交会的情况看，前几年参展楼盘基本呈现逐步提高之势，并于2008年5月份房交会达到最高峰，该次房交会参展楼盘数量达到210个。随后两届略有下滑的趋势，上一届人居展参展楼盘为166个，其中预售楼盘约121个，展示楼盘约45个。
根据省第十六届房博会新闻发布的通告，截至九月份开发商报名时共参展楼盘129个，销售楼盘82个，展示楼盘47个。然而部分准备在十月份开盘的楼盘，如绿城的西溪诚园、滨江•城市之星等，因为种种原因，把开盘日期推到了十一月份，部分楼盘甚至推到明年。另外某些楼盘因为楼盘售罄、担心业主闹事等种种原因，可能放弃参展机会，如凯德的几个项目就因为“产品”升级而将取消参展。 因此，本届房博会上参展楼盘数量将创造今年来的低谷，可售楼盘数量及展示楼盘数量之间的比例，也将创造近年来的最低。 NO.2：可售房源有多少？ 因此持续几个月的观望，杭州的可售房源于2008年11月19日创造了另一个小高峰，30172套存量房源刷新了08年的新记录，“轰动”全城媒体。但综观历届人居展和房博会，2007年5月份的人居展也有高达5万套的超大量可售房源；此外，其他4届房交会可售房源在15000-20000之间，5月份人居展期间，杭州主城区可售房源才21677套。 但从五月后，大杭州的可售房源都在急剧减少，以杭州主城区为例，5月不但创下了436套的单日成交记录，也创下了4017套的单月成交记录，可谓蔚为壮观。截止10月20日，杭州主城区可售房源才12297套，加上余杭、萧山的可售房源，充其量也就2万4千多套。
加之本次参展楼盘只做形象展示的比例非常大，今年开盘的销售行情太好，可售房源不多。因此本届房博会可售房源并供选择的房源并不会太多，大约11000套。 NO.3：预定和成交量会怎么样？ 历年的人居展及房博会，成交情况参差不齐，多的时候几天可以成交2万多套，少的时候只能成交六七千套，而最近的5月份人居展，共成交959套（其中住宅923套），预定商品房760套（其中住宅622套），成交加预定共1719套（其中住宅1545套）。
结合对十月份参展楼盘、可售套数、参观人数等综合估计，加之目前楼市的观望气氛还是逐步形成，预计今年今年十月的房博会大约可成交600套左右，预定400套左右。 NO.4：成交均价会不会再上升？ 杭州的楼价从年后开始一路上涨，3月份的时候，杭州主城区成交均价为10780元/平米，4月份的时候到了每平米12667元，6月份上涨到每平米13368元，7月份为14612元/平米，到8月份，每平米成交均价已经达到15189元/平米，短短半年时间主城区楼盘成交均价上涨了41％，可谓涨势吓人。 无独有偶，余杭区新房成交均价更为吓人，3月份成交均价为5835元/平米，接下去几个月一路上涨，到8月份已经涨到了8961元/平米，6个月时间上涨了54％。
那么，房交会期间成交均价会继续大涨吗？应该不大会，原因有二，一是房价持续上涨这么久，幅度这么大，已经到了一个“拐点”，至少也到了一个改停顿“整理”的阶段，大涨可能性已经不大；第二，从8月份开始成交情况已经明显有所下降，观望情绪正在形成，缺乏量的支撑，价格难以上涨。因此，预计在今年房博会期间，杭州主城区的楼盘成交均价在15000元/平米以下，余杭楼盘成交均价在8900元/平米左右；综合后，房博会上商品住宅(包括别墅、排屋、精装修住宅等)成交均价为12000元/平方米。 NO.5：成交金额能否再创新纪录？ 要了解成交金额，必须先知道成交预定面积。 那么，今年10月房博会的成交预定面积会不会很壮观呢？从历史成交情况来看，历届房交会成交预定面积差异较大，最低为3.96万平方米、最高为24.9万平方米，08年的两届房交会成交预定面积先后创历届最低。而到今年5月的人居展，成交预定面积又有所反弹，其中成交面积10.3万平方米，预定面积9.96万平方米，成交预定共计20.26万平方米。 成交金额上，历届房交会成交预定也是参差不齐，最低为3.28亿元、最高为13.36亿元，去年两届有所下降，而今年5月人居展成交又开始回升，达到10.8亿元。
综合各方面的数据考虑，今年10月房博会成交预定面积大约在12万平方米左右，总成交预定金额为14亿元左右。因此，要再创新的成交预定记录是不大可能的。 NO.6:会不会有新的营销创意出现？ 房交会，除了销售促销外，对开发商而言，另外一大内容就是产品告知和形象展示。而要让参展人员对自己的楼盘和自己的品牌形象有较深、较佳的印象，必然要求他们采取一定的包装策略、活动策划等有创意的营销策略。 综观往届房交会，有的时候会出现比较有创意的活动策划；有的时候会出现较大幅度的优惠营销楼盘，靠最大幅度的降价吸引目光；有的时候开发商在现场布展时别处新意，以炫目的包装形象吸引参观人员驻足…… 那么今年参展，会不会发现让人“惊喜”的场景或营销活动呢？根据上年年楼市的走势和房源去化情况，及开发商在各媒体投放广告看，本届房博会，大部分没有房源卖的开发商不会投入很大的心血去布展，也不大可能出现很有创意的营销活动。 NO.7：人气会有多旺？ 5月18日结束的中国（杭州）第9届最佳人居环境展览会，参观总人数达到37万多人次，比第第8届人居展和第15届房博会参展人数已明显有所提升，但与06年、07年的人居展、房博会相比，人气方面明显还没有完全恢复，07年的第14届房博会达到历史峰值，共47万多人参展。 从历届人居展和房博会的参展人数分布来看，每年的房博会参展人数明显比人居展会多，呈正态分布；加之楼市自3月开始回暖来，5月后开始疯狂，成交及价格都呈现出了井喷状态。到九月份后，北京、深圳、广东、上海的楼市成交情况开始有所下降，部分城市开发商促销的“老三样”开始重出江湖，因为价格太高，杭州也有部分购房者在9月开始持币观望，而10月的房博会将是决定他们是否出手的关键时刻，届时前往参观、了解市场、选房买房的人群肯定会多起来。
因此，今年10月的房博会参展人数应该会远远超过今年人居展的人数，总人数到45万左右之可能非常大。 NO.8：会不会有大幅度打折楼盘出现？ 对前往展厅选房的购房者而言，希望有大幅度的打折楼盘出现，是不少购房者心里极其期盼的事情。但由于房交会主办方，在跟开发商招商的时候，每次都会“三令五申”地告诫参展商在参展期间不得大幅度打折，要“维稳”，因此，房交会上大幅降价的楼盘相对少见。 但在开发商的促销策略上，价格往往是撬动市场的关键杠杆，也常常是开发商们为了完成销售、回笼资金最直接有效的方式，因而每年的房交会上，都会有一些特价楼盘、打折楼盘出现，尤其在去年市场不好的时候，第15届房博会上出现了最低6.6折的楼盘——广源•盛世嘉园推出10套特价房源，每套6.6折优惠，最后全部售罄，而且不少楼盘折扣在86～96折之间，再次证实了“只有卖不掉的价格，没有卖不动的房子”之名言。 那么这次房博会会不会也有大的折扣楼盘出现？折扣幅度有多大？在本网记者看来，6.6折的楼盘应该不大会有了，甚至8.6折的楼盘可能也不大会有，在当前的形式下，能够拿到9.2折已经不错了。 因此，预计今年房博会上，楼盘打折幅度应该在9.6折之上比较多，低于9折的楼盘应该是少之又少的。而在优惠方式上，之间现金优惠的可能也不多，更多的还是赠送面积，赠送车位，赠送装修、物管费及空调等常用家电上——因为经过上半年的旺销后，开发商们已经不缺钱，加之各地地王频起，开发商们都后市还是相对看好的。 NO.9：哪些人会在房博会上买房？ 目前全国的房价都上升到一个高位，杭州更是如此，据杭州网智威城市指数统计，当前日成交均价大多在16000元/平米左右，真正的刚需们大部分的都已承受不起；而且杭州房价最早是因为部分楼盘大幅度降价带动刚需，刚需的成交量带动投资性需求，加之金融政策、银根松紧及对通胀的担忧，从3月份到现在，房价已经上涨了大半年，不少投资客已经完成了投资布局。 那么，现在还有哪些人会在房博会买房呢？据本网了解到，因为最近人民币升值预期，部分改善型需求购房欲望开始主编爬升，另外加之其它驱动回笼资金的投资客，在缺乏更佳投资渠道时，也在酝酿新的楼市投资计划。 因此，本届房博会上，改善型需求跟新一波的投资客将成为主要的购买力量，而刚性需求们大多只能起到为房博会增添人气的效果。 NO.10：房博会后楼市怎么走？ 近来，各地楼市成交萎缩、有价无市的新闻不断见诸报端，有关楼市“二次房改”的传闻也闹得沸沸扬扬，甚至有些行内专家提出了新的“拐点论”，那么接下来，楼市该怎么走呢？ 从杭州目前的成交情况看，结合本网记者对部分开发商、策划代理公司机构老总、业内一线人员的调查采访，基本判断是，楼市继续向上涨的可能性已经不大，但由于大部分开发商今年的销售任务已经完成，资金充沛，开发商们不会急着降价回笼资金；对购买者而言，因为房价已经上涨到一定的空间，也上涨了一定的时间，不少的刚需们心理上已经初步接受了这个高价的“现实”，房价回调的支撑力度会非常大，因此房价大幅度下降的可能也不大。 简而言之，接下去一段时间，楼市总体会基本走平，总体呈现出高价位、低成交的格局，房价在高位震荡。 | ||||||||||
| 作者：王泽金 编辑：张梦婕 |
