6月6日上海土地市场迎来2012年以来的第一次交易小高峰。共有浦东、虹口、杨浦、嘉定四个区的8幅地块进行了现场竞价拍卖。

　　竞拍的8幅土地中，60%的地块实现了溢价成交，溢价率大多在40%左右。其中，位于嘉定区的嘉定新城D10-24地块被上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得，楼板价16063元/平米，溢价率高达435.5%。

　　调控以来一片颓势中如此高的溢价率让2012年的上海土地市场显得颇不平静。回顾今年以来的上海土地市场，可谓是在艰难中探求出路。

　　土地市场颓势难退回暖迹象只是“浮云”

　　受到本轮房地产调控影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为了主流趋势，土地“准流拍”频频出现。

　　专家指出，昨日土地成交的小高峰并不能掩盖今年上半年土地市场低迷的事实。

　　据统计，今年前5个月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，萎缩幅度相当之大。

　　4月初，上海市公布了2012年土地供应计划。供应总量为1000公顷，相比去年的1200公顷，下跌了16.7%，为3年来最低。业内人士分析，土地供应计划的调整表明地方政府对今年的房地产市场不看好。而库存量居高不下和对未来市场的较低预期，也使得开发商的拿地欲望降至冰点。

　　可见，今年上半年上海土地市场呈现出了出供需两淡的局面。

　　在冰冻了三个月多月之后，在4月19日，上海土地市场终于迎来了2012年的首次溢价成交。位于嘉定区的祁昌路以西、春及路以南地块，被上海嘉定商晟房产经营有限公司以5801万元摘得，溢价率为27.24%，容积率为1.0，折合楼板价为3818元/平方米。但该地块却是2009年以来上海出让的单价最低宅地。

　　时隔一个多月后，6月6日，马陆镇28-01宅地以4.1亿元的价格被佳兆业集团旗下的上海新湾投资发展有限公司竞得，楼板价为6900元/平方米，容积率2.5，溢价率达到55%。虽然溢价率有了较大的上涨，但搜狐焦点的记者在拍卖现场了解到，19家提交竞买申请书的企业最终只有5家到场，并且只有新湾公司参与了现场报价。可见，较高的关注度也未能给土地市场带来较大转机。

　　而同日拍出的嘉定新城D10-24地块，溢价率高达435.5%，更是引起了业界一片热议。也引得土地市场回暖带来楼市复苏的种种猜测不绝于耳。

　　但同策咨询研究中心总监张宏伟却认为，土地“高溢价”并不是市场回暖的信号。

　　张宏伟指出，土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价”有关系。事实也证明了这一观点。这幅溢价率高达436%的地块起始楼板价仅为3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商办类地块平均中标楼板价已达到4221元/平方米。

　　未来嘉定或成沪上楼市“热岛”

　　就在上半年土地市场低走之际，嘉定地块却频频活跃在公众视野之中。今年首次溢价成交就出现嘉定不说，昨日成交的8幅地中，就有5幅位于嘉定区域。

　　根据上海嘉定新城发展有限公司公布的数据显示，今年嘉定新城预计将推出51幅经营性用地，总面积达136.25万平方米。其中中心区拟推地35宗，总面积达70.16万平方米。马陆社区拟出让12幅地块，总用地面积53.62万平方米。复华高新技术园区也有4幅地块待推，共计12.47万平方米。在全市土地供应减少的情况下，嘉定仍扮演着供地主力的角色。

　　事实上，早在去年，嘉定区就已成为了上海土地的供应“大户”。统计显示，2011年嘉定区共成交经营用地195.54万平方米，其中嘉定新城仅中心区合计出让经营性土地28.18万平方米。

　　近几年，嘉定区人均GDP与城镇居民家庭人均年可支配收入呈现快速增长，与同在一个考核区内的奉贤、青浦、松江相比，绝对值处于领先地位。再加上新城的开发和轨交11号线的建设，在市区土地日渐“寸土寸金”的大环境下，使得更多人口愿意选择落户嘉定，由此而带来大量市中心刚需客的涌入，尤其是婚房置业促进了嘉定住宅成交量的上扬。

　　在这样的情况下，政府自然会适应市场需求加大土地供应量，而开发商也更是看好了嘉定的发展前景。这样在不久的未来，嘉定区域内的楼盘供应量必将有进一步的提升，从另一个方面来看，在楼市调控尤其是限购政策短期内不变的情况下，开发商就将面临更大的库存压力。

　　张宏伟认为，从嘉定新城现有的开发商、土地供应量看来，如果楼市调控政策常态化，嘉定供地“大户”有可能使区域内明显供大于求，或使导致区域内楼盘“降价跑量”成为常态，那么就将会吸引更多人在嘉定投资、置业。专家预测，被“低价”拉升的成交量将使未来嘉定区域成为沪上楼市的一片“热岛”。