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房价有没有达底部?
house.hangzhou.com.cn 2012年06月08日 08:09:35 星期五  来源:每日商报

  今年1-5月,房地产市场一反调控以来的常态,价格下行的同时销量却不断攀升,接近历史高点。“量为价先”,销量的“逆袭”是否会导致房价的回升?杭州现在的房价“见底”了吗?是否具备了投资价值?

  在昨天瑞信中国投资年会上,瑞信的中国房地产研究主管杜劲松先生针对这些问题阐述了自己的观点。

  投机客回来了,近期房价可能上涨

  杜劲松的观点是“短期向好,中期增险”。这个跟行业里面大部分研究员的观点可能不太一样,为什么说短期向好,大家都可以看到5月份以来,主要大的城市房地产销量一直在增加,而且有一些城市,包括杭州,5月份销售量已经回到了调控前的水平,(离历史)最高位还稍微差一点,已经超过了2010年的水平。

  从瑞信自己做的问卷调查也可以看出来,去年12月份只有5%的售房者觉得房价会往上,绝大部分人都认为这个房价会下跌。但到了今年4月份,有20%的售房者认为房地产价格会上升,意味着房地产行业整个市场前景在转向。

  我们很明显地看到,有一些投机性的需求又回到了市场,比如说万科,他们的反馈有两个趋势:一是投机客回来了,万科有比较量化的数字,3、4月份投资客占了万科当月销售套数的比例为10%,到了5月份,这个数据上升到14%,14%可能跟2009、2010年相比是比较低的,但一个月时间从10%到14%,增幅还是比较大的。

  另外一个,因为3、4、5月份房子的销量比较大,很多城市已经回到调控前的水平,很多开发商继续降价没有动力,在近期我们不会看到房价的下跌,有一些开发商在3、4月份的时候,降价促销动作比较大,5月份销售数据和4月份相比也有一定上升。如果销量持续的话,房价上升近期会很快发生。

  因为政策不确定,中期会有风险

  投资者怎么看这个市场?现在的销售量,尤其在大城市,已经达到了比较高的水平,跟调控前的水平差不多。要维持强的销量,又让价格不动,这是非常困难的。接下来的走势无外乎两种情况:一种情况是投资客对政府政策放松的期待,再加上地方政府出台更宽松的微调,会造成房价往上涨。反过来又印证了很多投资客的期待:他们觉得在房价涨价之前买,房价如果开始往上涨他更觉得投资是对的,会出现投资热潮卷土重来,房价又进一步上涨,这个时候就倒逼着中央政府做一个抉择。最有可能的是,二季度的时候宏观经济可能是最低,三季度可能有所改善。

  在三季度有改善的情况下政府可能有更多的余地,尤其房价在那个时候有一定涨幅的情况下,政府会进一步调控房地产,这个也就是为什么我的观点是近期向好,中期会有风险。

  接下来的两三个月,因为销售的情况比较好,不管是从股票市场还是其他市场,大家可能会对这个行业比较看好,但是到了三季度,如果房价上涨,政府又有余地进行调控的话,那个时候整个行业可能又会面临风险。

  杭州楼市投资价值远期看好

  杭州和深圳正好是华南和华东地区投资聚集比较多的地方。在房地产市场回暖的时候,价格和销量,最先暴涨的就是这两个城市。在房地产出现问题的时候,最先暴跌的至少交易量暴跌的也就是这两个城市。

  杭州的优势,大家都知道地处西子湖畔,人文自然都很好。从房地产的角度来讲,杭州的风险在于投机投资的比例比较大。我有一些初步的研究,发现目前杭州新房交易量已经回到调控前,有一些投资投机客觉得政策可能放松,希望能够在房价回涨之前进场。

  现在风险就在于:回暖是否能够持续,持续以后会不会造成房价突然上涨,政府在这个层面要进行一个决断,中期还是有风险的,长期来讲,杭州有好的人文资源和自然资源,房地产资源的价值是有所增长的。

  至于现在房价有没有到达底部?现在不是谈底部的问题。现在销量已经在很短时间内回涨到调控前的水平,关键是能不能持续。

作者:汪琦 编辑:张梦婕
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