营房企借鸡忙下蛋 外资房企养着母鸡慢慢孵　调控声中，开发商和刚需者同台唱戏，热热闹闹地过完了“五一”。昨天，本报EMBA大讲堂请来了广东地产界最贴近市场的教授——胡刚和最具有思辨性的实践者——赵卓文。不知在他们眼中，“五一”楼市是真热还是虚热？楼价是真降还是虚涨？房企的各种营销手段背后实质又是什么？两位嘉宾告诉记者，在房地产调控中，开发商对后市已经出现分化，而资本特征和开发经验决定了房企中的民企更喜欢快进快出，赶紧下蛋，而港资企业喜欢慢慢开发，坐等土地升值。

　　本期嘉宾

　　胡刚：暨南大学管理学院教授、中国城市规划学会会员

　　赵卓文：广东省房协理事 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　开发商策略：

　　从“丑女先行”到“靓女先嫁”

　　赵卓文：第一季度全国房地产市场比较低迷，从广东地区看，一手房销售下降接近了20%，广州传统中心区，1~3月每个月销售量30多万平方米，比2008年经济危机的量差不多。而现在市场呈现出几个特点：

　　第一，市场全面进入供大于求的阶段。首先是需求在下降。即使没有房地产的调控政策等措施出台，整体的消费力也在下降。广州一手房的销售在2009年是900多万平方米，在2010年下降到650万平方米，在2011年是570万平方米，今年我预测能够达到500万平方米就非常好了。因为楼价上升到一定的阶段，一般的刚性需求，或者是改善型需求是受到抑制，珠三角其他城市包括深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州等城市一手房的销售也在下降。

　　另一方面供应在增加，特别是2009年、2010年金融危机带来的反弹，开发商大量开工、储备新的土地资源，2012年出售的项目基本都是在2009年、2010年开工的。“五一”左右广州接近60多个楼盘有新货推出，供货量非常大。这种情况我觉得会一直延续到2012年年底、甚至到2013年，市场迎来了近几年很少见的供大于求的阶段。

　　广州楼市无割肉销售现象

　　第三，原来有一些开发商比较惜售，2011年的计划是“丑女先行”，把不好的先卖出去，到了今年“五一”，开发商先卖好的产品，“靓女先嫁”，认为现在出货比抓在手里更好。所以我们看到“五一”楼市开发商的促销打折非常普遍。不过，到目前为止，广州所有的楼盘目前打折力度比较有限，没有一个是割肉销售的。底线在哪里？从成本测算看，广州的地价水平每年有20%~30%的上升幅度，如果是2009年拿的土地资源，到现在这两年的土地升值，把地价换算为房价，房价有10%~20%下降才触及成本价，而到目前为止广州的楼盘基本还没有8折促销。所以整体看楼市“五一”好像回暖了，但是这种回暖是缺乏持续性的。

　　胡刚：政策一方面强调房地产宏观调控不放松，另一方面，国民经济的发展要转到内需，主要是靠城市化。城市化和房地产调控有一定的矛盾。将来限购会退出，但是政府对住宅政策不可能像前面几年那样放开。

　　促销：

　　五一促销让利幅度平均在5%以内

　　主持人：开发商现在搞活动很多是真金白银，比如亚运城将星期八小镇搬到了售楼处，雅居乐搞一些动漫节，而保利更是大手笔，送车、送环球游、搞集体婚礼……开发商是真急着把房子卖出去？

　　赵卓文：房地产开发商年初非常着急，整体看，对政策的预期有分歧，市场发展方向不明朗，货币缩紧，所以促销和打折力度比较大。我觉得“五一”期间开发商的降价促销的幅度比预期有差距，开发商在让利，但让价幅度并不算特别大。送装修、送家电等等都是促销，但是没有不付出代价的促销。开发商或者直接降价，或者通过装修等间接给予买家优惠，最后可以折算出楼价的让利，但是这种让利并不是很大，平均看基本在5%以内。

　　主持人：珊瑚天峰单价直降了5千元，原价接近2万元，好像降价不止5%？

　　赵卓文：不同的楼层，不同的户型、朝向，价格是有差异的，开发商在某一个阶段推出的产品位置、景观比较好，产品比较精致，价格就比较高，到第二期朝向等不好，然后说单价直降5千元。我觉得对于楼价的观察，看二手房价的变化更为准确一些。

　　现在广州的房价往下走的幅度比业内的预期小，但相对于老百姓预期的价格却又差不多要达标了。很多的投资性买家和刚性买家，看到楼价下降5%，感觉已经很有吸引力，如果下降10%，估计就会抢购了。