“但凡有城市的地方貌似就有城市综合体”是我国城市商业建设的真实写照。仿佛一夜之间，城市综合体如雨后春笋般来袭，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市也都走起了“Mall”步，前赴后继走上这条潮流路。尽管资历浅，但产业的外迁，就业、居住的郊区化，城市化发展量和质的外延，城市半径的延伸都为其提供了沃土。由于城郊商业项目能够满足政府业绩的价值和开发商低价拿地成本的双赢目标，如早在2008年，杭州就提出要建设100个多功能城市综合体的宏大目标，完全没有意识到城市综合体可能会“水土不服”或脱离实际消化能力。

随着中国社会经济的飞跃发展，居民人均收入水平的提高，汽车和住房成为城镇居民消费的两大热点，城郊购物中心也就应运而生了。在地方政府看来，城郊商业项目的建设速度可以彰显该城市的城市化进程以及当地人民生活水平的提高，从而提升城市整体形象。尤其是在当前住宅市场频遭调控的情况下，地方政府更是鼓励开发商建设商业项目，促进其经济发展。市场的需求和区域发展的要求，促进了政府、开发商、投资商对商业项目的推动，为大城市商圈进一步聚集以及分化，郊区商圈加速形成，二三线城市的商业升级、购物中心等高级别的商业物业全面发展等提供了源动力。但由于开发商和地方政府两方均过分青睐商业地产，一些二三线城市城的郊商业项目已经出现了过热现象。

加快城市化，推进城郊建设无可厚非，但始终要认清的是，一个商业项目的成功取决于消费者的认可。做得好与不好，是后期的经营支撑决定的，好看而不中用是不可行的。一个完全没有支撑力的市场，建一个大型的购物中心，凭空造创造一座空城，最后只会惨不忍睹。也有乐观者疑问，为什么不可能，美国不是成功了吗？要知道，我国那些失败的项目，例如华南MALL从当初的轰轰烈烈到不可收拾，虽然经历多番调整，但还是冷清如常，稍有的起色还是没有撑起它，未来仍然堪忧。为什么美国的城郊购物中心、城市综合体可以成功，而中国的华南MALL却失败了，根本在于定位城市与美国的不同。商业项目最重要的就是地段与商业环境，而非凭空创造的一个市场，商圈是多个元素作用下逐步形成的并不是人为在短期人一哄而成的，创造市场和自然形成的市场是无法相提并论的。华南MALL这一路走来充满缺陷，先天不足的地理位置、开发战略的本末倒置、经营管理的杂乱无章，生搬硬套国外MALL的选址理论和国外的消费习惯等都是造成其严重失误的原因。

作为二线城市的杭州，近年来房地产市场的发展势头也是有目共睹的，大型商业综合体的建设成为了杭州“从大城市向大都市”转变的催化剂，多城市中心取代了原来的单一格局，但也不是所有的建设都是有价值的。例如，杭州城郊商业建设中最典型的九堡商圈，目前已经建成为一个巨大的专业市场集群，包括有四季青服装交易中心、红星美凯龙、恒大建材市场等20余个项目，大饼是越摊越大了，但空置率也很高。虽然一个新城区商业氛围的培育有一定的时间跨度，但政府盲目的规划开发，开发商的过度乐观，最终还是导致了开业后人气不足，甚至有的商家了减少损失采取了搬离市场的对策。由此，我们也可以认识到并不是所有的商业项目都是能够带动城市的发展的，有的甚至会带来不必要的损失，紊乱区域商业发展的规律。

以下将从开发商、政府规划两个方面来分析城郊建设不断上演空城计，空置率高企的原因：

一、开发思维：在商业项目的开发模式上追求短期利益，同时乐于追求大体量，没有深入研究业态、功能、辐射半径、招商、运营的难点；开发资金严重缺乏，寄希望于“短、平、快”的开发模式来发展商业地产。整体运作上又是重销售、轻招商，重房地产开发思维，轻商业地产长期回报理念等这一切联合叠加造就了上演“空城计”的恶果。例如，在杭州、天津、苏州、成都等经济发达的二线城市，开发商为了抢占商业资源和发展先机，大举进入商业地产，短期供应，尤其是高级别的商业设施如购物中心等大幅上升，已经出现了价格和空置率同步上升的现象。城郊项目多是花了九牛二虎之力，伤筋动骨才把新城建起来的，结果只是演了一出“空城计”，其后果是极其严重的。

二、政府行为：对城市发展规划的可行性研究缺乏，对商业地产的市场化认识不够，对城市商业网点规划的实施力度不足，过于注重房地产开发本身，而对商圈的形成规律认识贫乏；城郊商业发展没有统一的规划，土地资源管理、商业项目规划、商业网点布局各自为政，缺乏协调，整体没有实现统一的规划和利益分配的平衡。即使是有规划，也仅是基本满足了地方政府的利益需要，而忽视了开发商、投资者、经营者的利益分配平衡点，最后造就了“招商难、融资难、运营难”三座大山。例如，一些地方政府在城市建设中乐于拍脑袋搞规划，盲目追求扩张，热衷造新城，贪大求洋。结果商家寥寥无几，新城区最终变成荒草地；有的即便建起了一栋栋大楼，但空置率非常高，所谓的新区也只不过是一个空架子；甚至有的地方政府，在新区建设中招不来商，引不到资，最后只能亲自上阵，通过财政投入建设办公楼，提升人气。如此种种，城郊商业项目的建设不过是地方政府导演的一出“空城计”罢了。

三、追究城郊商业和新城开发区项目不断上演空城计的根源是没有产业链的支撑、没有科学的规划设计、没有服务百姓的执政理念所造成的。

轰轰烈烈的城郊商业项目建设原本是应市场需要而开展的，却频现诸多问题。鸿伟摩尔多年来一直致力于商业地产的研究，对于城郊商业项目不断上演“空城计”也是非常痛心的。鸿伟摩尔认为，地段是商业项目经济命脉的重要因素，建筑规模要根据市场容量来控制，建筑布局应创新合宜，功能规划要填补市场空白点。只有通过不断的调整，才能使商业项目的发展越来越接近真正的市场需要。

城郊商业项目的建设要平衡好开发商、投资商、政府三方之间的利益，就应通过设置项目开发门槛来平衡。例如，大体量商业体中主力店必须占总建筑面积的50%以上，提高休闲、餐饮、娱乐、文化等功能业态的比例；在开业后的两年内放水养鱼、精心管理，突出以“人气”为本，有人气，才有商机，才有财气；对不具备以长期经营为投资回报方式的理念，不具备70%的开发自有资金实力的开发商，不允许其进入。通过政策引导，着眼于长期目标，以龙头企业、品牌企业、资本实力企业为首选目标进行精心引导，推出中、长期利益兼顾相结合的开发模式。开发过程中尊重客观规划，不能以政绩形象功能代替商业服务的功能。在项目形成人气，基本确定商业地位时，开始逐步调整业态比例，寻求开发收益回报。因为商业地产是风险大、周期长、困难多的行业，会让很多开发商难回头。

总体来说，专业的运营管理是商业项目长期可持续发展的重要保证，是在城郊商业项目建设过程中达到最优的重要保障。要从商业地产中获利，就必须有更远的眼光、更细致的观察，从现状看未来。

作者：鸿伟摩尔董事长 杨建伟