10月房企拿地意愿骤降 未来土地价格或继续走低

    全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。继龙湖、中海等开发商在上海掀起降价潮之后，万科、招商、保利也在多个城市展开行动，纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。

    业内人士认为，土地市场经过一年调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格可能继续走低。

    房产巨头竞相降价

    中国证券报记者从金隅万科城获悉，该项目将于11月底推出的三期新房源均价为14000元/平方米，较上期房源下降3000元/平方米，比此前周边价格最低的金隅观澜时代(微博)楼盘便宜3000元/平方米左右。尽管金隅万科城的销售人员表示，14000元/平方米的三期房源位置、景观相对较差，但不少业内人士仍将其解读为万科在北京市场降价的信号。与此同时，大兴、房山、通州、顺义等郊区的最低房价也已跌至12000元-13000元/平方米。

    与此同时，万科在深圳的项目金域缇香，也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前的价格优惠约1000元左右，成为深圳市首个低于万元的精装修项目；深圳万科公园、惠州万科城等项目也推出不同幅度的优惠措施；招商地产(17.62,-0.09,-0.51%)在深圳的项目招商果岭，10月29日以低于区域均价数千元的价格入市。

    10月以来，万科、中海、龙湖、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量提升销售业绩，加快回笼资金，部分楼盘价格与9月相比降幅超过20%。万科管理层在一次投资者会议上表示，国内房地产市场的情况，在未来几个月里将变得更加糟糕，销售量和价格将进一步下降。

    与中小房企处境艰难不同，房企巨头早已开始储备现金。三季报显示，“招保万金”四家房企账面现金都较为充裕，账面资金均超过100亿元，万科账面的资金多达339亿元。其中，保利地产(10.03,-0.12,-1.18%)和金地集团的货币资金分别增长61%和21.7%，万科和招商地产的货币资金也增长7.95%和5.91%。

    开发商拿地意愿骤降

    随着土地市场价格的回归，一线城市土地市场在三季度曾出现短暂的爆发。链家地产市场研究部统计，今年前三季度，北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比下降8%。不过，第三季度一线城市土地成交量出现爆发式上涨，同比上涨约22.1%。以北京为例，今年第三季度总计出让61宗土地，出让金总额超过468.1亿元。而今年上半年北京只出让112宗土地，收入不足326.7亿元。

    在第三季度成交量增长的同时，地价依然低迷。搜房网数据监控中心统计显示，今年第三季度，上海市共成交经营性用地109宗，成交面积602.15万平方米，同比增加56%。不过，土地出让金不增反降，共计414.17亿元，同比减少15.68%。超过七成地块以底价成交，在三季度通过公开招拍挂成交的99宗地块中，有73宗为底价成交，11宗溢价率低于10%。

    地价的回归，使得开发商拿地热情曾短暂有所回升，一些资金充裕的龙头企业三季度曾试探性的抄底买地。伟业我爱我家统计显示，今年第三季度，十大品牌房企新增土地规划建筑面积1500万平方米，环比上涨1.2%，同比下降72.4%；从前三季度十大品牌房企新增土地储备区域比重来看，一二线城市呈逐季上升趋势，一线城市第三季度比重大幅攀升。

    但是进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场再次转入冷清。10月上海出现多宗地块被撤牌的现象，开发商拿地意愿重新走低，原定于11月9日出让的4宗奉贤区南桥新城地块，因无人竞买而提前终止出让。广州市原定于11月1日公开出让18宗地块，因为开发商投资意愿不高，买家认购不足，也终止了其中广州南站12宗地块的出让。北京中原市场研究部统计，10月北京市土地总成交金额为27.78亿元，环比下降78.87%。其中，住宅用地规划建筑面积14.14万平方米，总成交金额6.61亿元，环比减少113.59亿元。

    商业地块频现流拍

    资金链紧张已经成为整个房地产行业的问题，商业地产开发也开始受到影响。10月21日，上海5宗商业地块开标，最终只有2宗地块以底价成交，另外3宗商业地块因无人申请而提前终止出让。上海搜房网分析师张万雨表示，这3宗商业地块流拍与近期上海叫停“个人消费类贷款购置商业地产”存在一定的关联。由于商业地块开发对自有资金要求更高，因而开发商的拿地意愿也降低。

    深圳、佛山等地也频频出现商业用地流拍的情况。深圳南山区后海中心区一宗商业地块就曾在6月流拍，广东佛山8月、9月曾连续出现三宗商业用地流拍。有分析师认为，目前开发商因处于年底急需回笼资金阶段而影响拿地，不论是住宅地块、商业地块，开发商都要考虑资金问题。

    分析人士表示，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。一线城市土地起价高，溢价空间有限，而开发商受高库存、融资难等因素的影响，拿地积极性大打折扣。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。

    与此同时，市场纷纷传言地方政府将降低拿地要求。北京市更传言拟出台土地出让新政，下调土地竞买保证金，其中住宅用地降至20%，商用地控制在10%至15%。同时，放宽付款进度，若市场反应过度冷清，将考虑降价出让。

    中国房地产学会副会长陈国强表示，国务院日前强调增加商品住房用地，促进房价合理调整。此举更体现出调控的针对性，即对一些地方予以警示。业内普遍预计，明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格仍有可能走低。