观点二

别用“饱汉”眼光看“饿汉”中国房地产协会副会长 顾云昌

2004年宏观调控机制正在实施，有人说2004年是中国房地产市场充满了风雨，风雨以后可能会有彩虹，也有人说2004年房地产发生了风暴，风暴以后会有新生。我的观点是，2004年是中国房地产业的健身年，是中国房地产市场的减肥年，是中国房地产企业的体检年。那么，经过减肥、健身、体检以后，中国的房地产市场、中国的房地产企业将会出现怎样的发展前景？

我期望2005年中国房地产业是一个绿色地产年，我想绿色的概念就是活力、青春、健康、和谐。我想从三个层面来进行概括。

第一是我们的楼市，用一句话来概括，今年的楼市我们期待一个“稳”字。中央提出，2005年的经济发展是平稳较快发展，我们中国房地产的楼市也应该是平稳、较快、健康地发展。去年宏观经济调控，房地产的投资规模的增长率有所下降，新开工面积、竣工面积增幅下降得也比较多，应该说符合宏观调控政策。但是2004年更多的议论、更多的担忧就是一句话———房价涨得太快，因此我认为今年调控的重点，除了加强房地产市场的规范以外，更主要的应该是房价涨幅平稳。到去年10月份，全国的平均涨幅为12.5%，有没有可能在今年把涨幅下降到一位数？我的观点是“房价慢慢涨，楼市才年年旺”，要保持房价平稳。

涨幅不要太大的关键就是供求平衡，或者说我们的供给应该适当地大于需求，而2004年的情况是供不应求。我曾经算过一笔账，2003年、2002年房价涨了4%左右，因为前两年的供应量和销售量之间的比例是1.2比1和1.13比1（从全国来讲），而到去年10月份下降到0.92比1，也就是说我们的销售量多于供应量，所以导致了房价的快速增长。在这个过程当中，长三角的表现是比较好的，因为全国房价上涨得比较快，而长三角的整个房价在去年增长的情况下涨幅有所下降。上海前年是25%，去年是不到15%，其他地方都是差不多。否则全国的房价涨幅去年就不止12.5%了。

要保障2005年的房价的平稳，我们应该在需求和供应两方面做工作，一方面应该加快供应的速度，特别是要适当加大普通住宅、普通的商品住宅供应量，第二是要加快盘活城乡土地，另外要加快拆迁速度，而不是加大拆迁量。在需求方面，从长三角的经验来看，主要是控制拆迁规模。2004年之所以供求关系不是太紧张，就是拆迁量大大减少。当然，长三角的经验还证明，在房价上升比较快的地方、炒楼的队伍比例比较大的地方，应当继续限制和控制炒楼的数量。

除平稳以外，第二是合理，结构的合理。据我看，商品房、商业用房、工业用房和写字楼之间的比例还存在一些问题。商业用房从2004年的情况来看，供应量比较大，结构需要调整。最需要进行调整的就是中低价位用房，2005年我们继续放慢拆迁速度，自然会对结构造成保护，因为大部分中低收入家庭出自于拆迁户，拆迁量的增大，导致我们房价市场结构的不合理；拆迁户减少，对中低价位住房的需求会有所减少，结构就会区域合理化。

除了平稳、合理外，就是和谐。我希望市场建立一个和谐的供需体系。我觉得长三角地区这个问题已经显现出来了，在2000年以前，长三角的房价不高，上海市平均房价相当于北京的经济适用房的房价。这几年以上海为龙头的长三角地区房价上升很快，因此有必要考虑供应体系问题，社会保障供应体系和市场供应体系，两个体系必须同时建立，我认为政府的工作重点应该放在社会保障体系的建立上。

同时我认为2005年的楼市还应该规范，建立诚信的规范的市场体系，因为到目前为止，房地产是被社会认为霸王条例处于第二位的行业，这种状况必须要改。

那么2005年的房屋会怎样？用一句话来概括就是节能省地型的房屋。我们的住宅不光要外表好、环境好，更要强调楼盘本身的品质好。我们还得提倡节能、节地、节水、节材和减污的住宅，宁可小一点，但要好一点。中国是资源比较短缺的国家，我们总的建筑能耗占总量的28%，而我们现在的节能建筑总量不到1%，这个问题和我们房地产开发是有关系的。我们应该站在百姓的角度、站在子孙的角度来考虑这种发展，不该造那些20年后就要拆的房子。

在新的一年当中，房产开发企业应该建立一个绿色通道。而绿色的概念应该是：首先增强融资能力，现在是考验各个企业“钱”力的时候，能否在新的一年中更好地成长，关键是看“钱”力够不够，然后才能把市场定位做得更准一些。而企业的诚信度也是非常关键的，什么时候你的企业能够成为受人尊敬，那就是成功。

最后，大家都在谈泡沫问题。大家有自己的预测，但有一个共同点，中国的楼市和其他楼市的区别就在于人家是“饱汉”，而我们还是“饿汉”，别人的经济是完全市场的经济，而我们还是转型经济，我们不能用完全市场的眼光、不能用“饱汉”的眼光看我们“饿汉”的转型经济。如果不是这样，那么看待问题时就会有所偏离。另外，长三角要带好头，这两年对泡沫的关注目标起先是杭州，现在是上海，因为它的经济总量太大，长三角的房地产的一举一动会辐射到全国。前段时间有的报刊说杭州房价下跌了，但实际上并没有下跌，这种议论很多。长三角做好房产、引领2005年的楼市，这很重要。

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