观点三

长三角向第六大都市圈迈进

上海大学博士生导师 陈湛匀教授

上海和长江三角洲房地产，在未来5年甚至10年会涨还是跌？现在舆论聚焦在这一点上。去年，摩根斯坦利的首席经济学家分析说房产泡沫即将迸发，你会发现周边都在传“房地产有泡沫”。我不同意房地产有泡沫这种观点，首先我不同意以上海为龙头的长三角在未来的一段时间内有泡沫，其次我今天要阐述三个观点：上海和长三角未来的趋势怎样？拐点会拐在什么地方？今后涨又可能涨到什么程度？

我们大概做了7个月的课题研究，动用了十几万个数据，我们也曾联合4个省市及11个单位来做房地产的相关研究。我想把我们的课题结论告诉大家。首先我认为，以上海为龙头的长三角，在未来的8年之内不可能出现房地产泡沫，或者说不可能出现严重的泡沫。其次我认为长三角在2005年到2012年是难得的一个机遇，如果说要有拐点，它的拐点就在2012年前后。大家都知道全球有五大经济圈，世界第一大经济圈是在大西洋沿岸、美国的东北部，那就是从纽约、波士顿、费城一直到华盛顿，总共956平方公里的范围，城市化程度达到90%。可是这样一个发达的城市都市圈，纽约的小户型房子从2002年到今年，都涨得很厉害。再看看全世界第三大都市圈的日本，从大西洋沿岸发展到太平洋沿岸了，东京、大阪、名古屋，占整个日本面积的6%，可是人口有7250万之多，占总数的61%。由此说到长三角，到2010年，上海的常住人口将突破2000万，城市化进程继续加快，房价怎么还会跌呢？好的地方人人都想拥有，上海这个地方不仅是国际的都市，我觉得在未来15年内它还会成为世界顶级大城市，所以说如果是达到这个目标，我相信以上海为龙头的长三角都市圈一定会像上述都市圈一样有吸引力。

今天我还要重点讲一个观点。2001年我参加国际都市圈会议，见到美国加州大学的一个学院院长，他说经过美国传媒研究，全球第六大都市圈即将形成，它不在美国也不在欧洲，更不可能在非洲，而是在亚洲；不可能在西亚，也不可能在中亚，就在东亚，那就是在中国。如果国际资本要流到亚洲的话，那一定会流向东亚，一定会流到中国，进而流到上海，也会流到以上海为龙头的长三角地区。当然，我也要特别提醒大家，我所指的长三角，是指15个城市，而非最近大家提及的泛长三角，有些专家提议要把安徽的马鞍山拉过来，如果那么做，我刚才说的这个观点就不成立了。

我也认为，在未来的10年到15年，全世界都看好世界著名的第六大都市经济圈将会形成在以上海为龙头的长江三角洲这15个城市。理由是：第一，我们有著名的定理叫摩尔定理。到现在已经25年了，再过10年，原来的摩尔定理不起作用了，像在美国、日本和欧洲其他国家的超先进的技术在未来时间里失去优势。美国的东西卖价高，是因为它有技术优势，10年后，没有这样的技术优势后，原来这些国家的制造业基地不可能再维持下去了，因为这些国家的商务成本很贵。全世界以芯片为特征、以IT这样的行业为特征的制造业的转移现在已经开始了，这种转移就是我刚才说的，转到亚洲，确切地说是转到东亚、转到中国。那为什么不转到珠江三角洲呢？为什么不转到环渤海湾呢？因为从商务成本、劳动力竞争力、产业竞争力、城市竞争力、人的素质等各方面综合考察，长三角有更多的优势。我相信长三角在未来的10年中会吸引更多的国际500强跨国企业。

第二理由，中国正在实施农村城市化的进程。经济要发展，交通要先行，产业也得聚集在一起，那就会把人口聚集在一起，形成现代工业。这个过程中人是非常重要的。我个人的观点，中国以前实施的农村现代化已经在上世纪末走到了尽头，中国现在实施新的战略，我觉得正在发挥它前所未有的活力，中国如果要实施农村城市化，关键是要在长三角实施这样的战略。2003年，我们房地产的GDP占全国的6%，那么我想如果房地产的GDP占到全国的10%，这个比例就比较合适。要占到10%，重中之重，长三角一个首要的任务就要发展农村城市化，你要发展农村城市化就必须聚集人口，房产一定会发展。

总之，全球第六大都市经济圈的机遇在长三角，而中国的农村城市化的机遇也在长三角。这两大机遇合二为一，一定会推动房地产的发展。

上一页     下一页