观点四

房地产此基金非彼基金

基强联行董事总经理 陈基强

境外资本的进入很早以前就有了，但国际基金进入中国市场却是比较新鲜的。所以我今天主要是讲国际基金进入以上海为代表的长三角地区的步骤和方法。

任何地方投资房地产一定是投资当地的经济，假如经济行，房地产会随着经济的发展而发展。国外基金一进来，首先就会看当地的经济情况怎样。上海的GDP占全国两个百分点，长三角很多城市的GDP增长其实比上海更快，这本身就是非常吸引国际基金进来的因素。

国际基金绝对不会去房地产量非常少的地方，因为我们可以看到一些大的地方，比如上海，每年有2000多万平方米的市场，他们会觉得市场量比较大，在这种情况下，他们可以预测未来风险。这一点我也跟开发商讲一讲，假如你们离开本土去别的地方发展，最好把过去的情况了解一下，不要只看当下，因为房子往往要两三年后才能住人，假如那个点很快就热完，就会造成比较严重的损失。

另外一个非常重要的指标是一手楼与二手楼的比例，这个比例是任何一个国际基金到某一处都会考察的，假如那里只有一手楼，少有二手楼，换句话说，市场的变现能力差，在这种情况下，一般国际基金比较少会进入。在中国的四大城市上海、北京、广州、深圳中，上海的一手楼和二手楼的比例是最接近的，是1比0.9，广州深圳大概是1比0.6，而北京只有1比0.26。总之，国际基金进来的目的是赚钱走，并不是留房子，所以市场有多活跃他们很看重。

如果某一个地方没有海外消费者，只有本地消费者的话，基金也一般不是非常感兴趣。上海在过去两年的房产销售中，持有外国护照的人占了5%还多，这么大的量，可能相当于中小城市整年90%的销售量。

我觉得中国房地产受两个最大的政策影响，一是货币分房政策，它改变了需求的模式，以前是靠分配得到，人们可以等，但改变了之后，他们要争取。对发展商更为重要的就是土地公开招标，影响到房地产的供应部分不能再四两拨千斤，小刀锯大树。以前开发商往往分期规划、分期开发，把钱滚动起来，现在显然是不行了，很多开发商以前5000万元就可以搞个项目，现在难度很大。万科2003年大概赢利4个亿，一年大概融资了17个亿，这在中国是非常好的房地产企业了，但它在深圳拍一块土地就是12个亿，还有19个城市要发展，这样一比较，靠这种积累还是显得单薄。靠现在赢利模式去使资金滚动起来还是十分欠缺的，很难正常地进行开发。所以多元化融资才开始被大家所响应。

房地产基金（REITS）首先是一个信托模式，它重新收购、发展、拥有房地产从而得到利润。但它大部分还是一个比较中长期的投资，希望是低风险，也低收入。房地产基金最早是在上世纪60年代出现在美国，真正开始进入亚洲的第一个国家是日本。它出现后发展了10年，到上世纪70年代顶峰后回落，主要是受经济危机、房地产萧条的影响。而现在尤其在我国，很多人在谈房地产基金，但也只是刚刚想尝试着去发展。在国外，到2004年为止，活跃的房地产基金控制着3000亿美元的基金。

在美国房地产投资基金的总的汇报里，我们可以看到，真正来中国的房地产基金叫地产发展基金，只有占整个基金3000亿的14%，所以大部分真的国际基金并不是做地产发展，并不是做买地投资发展的。而偏偏在中国内地绝大部分基金（如摩根斯坦利）都在做他们不擅长的东西。大部分房地产基金是靠收租、拿稳定的收入来支持它的，绝不是像现在我们所熟悉的发展基金。

美国的房地产基金的平均收益是6.7%，并不是很高，比较合理。但现在在中国内地做的，一般都要20%到25%，为什么？因为在中国做的很多发展基金都不是他们传统在做的，他们要靠这来控制风险，最重要的是这些机构的奖励机制，他们是按一定标准分成的。2004年，整个华尔街发了170亿美金的奖金，这是他们所分到的红利。

一般情况下，国外基金是以项目公司的名义进来，已经是个发展商。他们想的不是每个钱能赚多少，而是每个钱在多少时间内能赚多少。

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