观点五

世博会带动的不仅是上海楼市

上海世博会事务协调局副局长 黄耀诚

我不是这方面的内行，但因为在筹备世博会，大家都比较关心这件大事，国家也集中了很大的财力、物力和人力在筹备它，世博会的成功举办不仅对上海的发展有一个很大的推进和促进作用，而且也对整个长三角迅速发展有一个辐射力。本来要我讲世博的商机，但今天的主题是房地产，我也谈一些自己的看法。

上海世博会整个总体规划已经定了，面积5.3平方公里，浦西1.35平方公里，浦东3.95平方公里，园区会有5个功能区，建筑量是很大的，第一是80万平方米左右的展馆，希望能够容纳200个国家和国际组织来参展，第二个是辅助设施大概有40万平方米，包括了会议中心、新闻中心、娱乐中心、商业中心等，第三是有30万平方米的世博村，第四有60万平方米的停车场，总体建筑面积在200万平方米左右。

世博会涉及的动迁量比较大，企业动迁有272家共七八万职工；居民动迁有1.7万户，涉及到4.7万人。目前为安置他们，就兴建了三林世博花园、浦东世博花园这两个小区，光是在浦东世博花园就得建造120万平方米的动迁用房，投资40个亿。同时在市政府每年300万平方米的廉租住房里还要购买一批，此外还需要一些动迁的房源。这个工作量是非常巨大的。自申博成功以后，外界对上海的楼市就有不同的看法，包括认为泡沫会很快显现。其实这和实际情况有很大的不同，我记得去年10月份上海楼市成交价是8500元/平方米，但到了今年年初，平均的房产交易价格是9500元/平方米，涨得很快。上海的房价为什么涨得那么快？我个人也认为有泡沫，但总体来说发展还是非常健康的。在去年7月份曾经有个统计，说上海3500元/平方米以下商品房占了15%，3500元-6000元/平方米的占了38%，6000元-9000元/平方米的占了36%，9000元/平方米以上的占了11%。曾经有人说，海外的包括外省市的到上海来进行炒房的人很多，但实际上，国外购房的只有4%到5%，外省市来购房的约16%左右，但并不完全是炒房，而大多数都是本地居民想改善居住。在上海，至少我有这个信心，在2010年之前，楼市应该是平稳上升，还有一定的上升空间，我的理解是15%以上。因为我感觉有几个因素：第一，上海的土地资源不是很丰富，总面积6340平方公里，今后还有1/3要作为生态用地，土地的供应有一定的限制。由于土地资源的紧张，若要继续发展，价格肯定是不会低的，总体价格是在高位运行。第二是随着建筑材料价格的上涨，它必须要在房产的销售价格中进行消化，第三，由于上海规定了容积率，房子在单位面积上要减少，成本也相应提高。

目前,上海楼市对上海经济的贡献占7.5%左右，它成为上海经济强有力的支撑，到2007年占到7%，到2010年时要占GDP的10%。从上海来说，至少市政府有这样的想法规定：一、去年的人均住房面积是15平方米，2007年要达到18平方米，2010年要达到20平方米，2020年要达到28平方米。从人口规模上来说，到2010年，上海的城市规模将在2000万以上，那么按照这种发展需求，房子的需求空间就比较大。到2010年，人均是20平方米的话，现在看来有人均5个平方米的需求量，按照1700万人口来算的话，至少有7500万平方米的需求，这仅仅是住房。另一方面，上海的凝聚力越来越高，越来越多的跨国公司进入。有资料反映，陆家嘴18栋高楼，2003年的盈收超过1000亿，平均每平方米的租金达到了7万块。这18栋楼里有75家跨国公司。跨国公司在上海聚集，它有高档写字楼的需要。这种需求量决定了上海楼市还是一个蓬勃发展的产业。

从城市经济发展、居民收入水平及购房能力来讲，长三角也是中国最强劲的地区之一。2003年100万人口以上、人均GDP达到3000美金的有24个城市，其中珠江三角洲6个、长江三角洲9个和环渤海地区6个。中国城市人口5.2亿，有3亿人口集中在这三个区域。这个趋势在不断发展，从这个角度来讲，房产市场我是非常有信心。

由于世博会的举办，我们要考虑到园区交通、周边交通及上海与各省市的交通。上海轨道交通长度125公里，运营量最高达到189万人次/天，平均运营量140万人次/天，上海优先考虑公共交通，在世博会时会有12条轨道交通，总长度为400公里。在2020年，19道轨道交通将全部完成，总里程是780公里。上海的高速公路在2010年也将达到750公里长（现在450公里）。由于基础设施的建设，它将对房产有一个直接的拉动作用。

跟房产有关的还有酒店业及餐饮业。上海目前大概有3000家左右的接待酒店，目前的床位数星级宾馆是9万个床位，所有可接待的非星级加起来是26万个床位，世博会举办的时候我们将希望达到35万-40万床位，至少有300个宾馆需要兴建，这对房产也会有很大的拉动。

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