2004年上海平均房价涨了14.8%，而2003年是27%，从中可以看出它的涨幅回落了，按照宏观调控的意图作了“兑现”。从现在国家作出的各种规定来看，土地控制已成为了一个大问题。土地是不可再生的稀缺资源，是我们城市的第一要素，利用的好与坏对我们城市的发展是非常有关系的。在土地利用方面，现在有这样的观点：节约利用土地，要把土地价值充分发掘出来，由市场来定价，也即现在越来越流行的土地大拍卖。土地大拍卖的结果是引起房价飞涨，引起国家有关部门的关注。我一直主张要仔细研究土地拍卖的形式。最近一些专家提出意见，觉得土地拍卖要搞一个合理价格中标，因为原来的招投标制度是价高者得，造成了很大的问题。以前的会议上，我反对说，一些不懂房地产的上市公司跟国有大企业竞价很厉害，最后的土地价格不可想象，把地价炒上去了，这对于城市的综合竞争力是有影响的，我不主张这样，我认为是要合理价格中标。去年上海最后一批出让土地实行了“合理价格中标”的方式，投标的价格超过底价15%到20%是有效的，超过了20%就是无效。实行以后出现了流标的现象。这中间有一些人提出观点，他们认为明明可以多赚钱的，为什么把这些钱都放掉。因为在我们这样的社会主义市场经济国家，如果土地完全价高者得的话，我看土地连国内的开发商都拿不到，上海现在有很多开发商不是都往长三角其他城市甚至长江中上游去了吗？远的都到东北去了。在现在的资本市场中，我们没办法支撑内资企业来搞大量的土地储备，这个问题是我们中国金融改革造成的。

2004年，我们银根收紧、地根收紧，目的都是要调控房地产，要房价低下来，那么它们的结果是什么———供给下降了，需求还是那么旺，房价根本下不来。我们要考虑珍惜土地，并不是所有的土地都能市场化运作。我希望政府能考虑这样的形式，就是市中心的商业用地、办公用地、高级别墅用地、高级公寓用地可以敞开，完全价高者得。但是中低价位房的商品房还是要保证一定的量，对这些土地价格还是应该考虑合理的价格中标；对社会保障用房，它的用地我们政府可以明贴。北京的社会保障性用房是经济适用房，2005年准备造300万平方米，而上海现在还没经济适用房。经济适用房的土地是划拨的，上海的社会保障性的配套商品房土地是出让的，两者很不同的。在现实中，最穷的人是买不起房子的，能够买房子的人就不能说最穷，因此财政补贴除要给一部分买得起房子的人外，我认为还更应该补贴给那些买不起房子的人，甚至租不起房子的人。因此，上海今年准备试点，就是我提的建议———租售并举，要扩大社会保障用房范围。市里面考虑社会保障用房的覆盖面扩大10%，我的意见是先5%，慢慢来不要太急。因为我们是发展中国家，很多地方财政赤字，不要把包袱背得太重。

说起长三角，我想结合上海的经验，在土地利用问题上提一些自己的看法。我们现在长三角地区，有些城市是有点像我们上世纪90年代中期，有点土地供给失控。房地产的发展一定要同地区经济发展相协调，一定要考虑当地城市的实际情况，要考虑真实的购买力以及城市的凝聚力和吸引力。上海的高档房基本上有40%是外省市人购买，它没出现问题，是因为这个城市的凝聚力，它有产业经济在不断增长作支撑。如果你暂时还没有到这个程度，就不要轻易将土地低价售出，不要还没到时机时就把大片土地放完。

第二就是要重申一下地价的问题，不能完全像文物古玩拍卖一样价高者得，土地与一个城市的综合竞争力有关，地价越高房价就越高，你的居住成本、生产成本、经营成本、交通成本全部会高上去，就会降低城市的综合竞争力，这就是因小失大，所以我不赞成地价完全放任自由竞争。另外，大面积土地出让，尤其是毛地、生地，最得益的是发展商。现在有人说房地产有暴利，我承认是有暴利，100%利润也有啊，哪个行业有这么高利润？但暴利不在房产，而是在地产。你说早几年拿的地，过了三五年才开发，房价锁定了，地价也上去了许多，毫无疑问最得益的是原来拿地的开发商。怎么来解决这个问题？第一要尽可能熟地出让，生地变熟地一次招标，可以委托大地产商来搞，大地产商按照政府的规划完成统一开发以后，交给政府，政府再按照土地开发成本价的合理利润给还给他，地就收回，然后切块招投标拍卖都可以。这样一来，建设周期短，土地增值还在政府手中，然后可以用于解困房、租屋等补贴。而现在我们这部分钱都白白流失了，我们应该想把法把它们收回来。切块就会有竞争，给一个老板拿去后就会产生垄断，土地资源不可再生，不是随便竞争就能拿到的。所以长三角的房地产发展，我希望吸取这样的教训，希望对各地有启发。

第三，我希望各地用地的时候要特别考虑商业用地。我发现有的地方是有些失控，上海的人均商业用地2平方米多，而我们有的城市一个项目就要搞80万平方米的商业用地，而他们的常住人口只有40多万，像这样弄下去可能会出毛病的。

下一页