导读：

·831万平方米 6万多套住宅可售楼市存量攀新高

·7月楼市持续淡季 上周仅成交766套

·房产税改革试点或小幅扩围 杭州被传将成第三城

·楼市“存量优化”需要房产税改革试点扩围

　　831万平方米 6万多套住宅可售楼市存量攀新高

就像刹不住的车，或者关不掉的水龙头一样，杭城的存量房在经过一系列的跌宕起伏后，再次攀上新高峰。截至昨日，杭州市区住宅存量达到831万平方米（约6万多套住宅），狠狠刷新去年年底761万平方米的历史纪录。

作为一个动态数据，存量一直是我们考察楼市走向的重要指标。存量可以理解为可售房源，即每个楼盘在透明售房网上公示的还未出售或未被预订的房源。存量不断下降说明市场上买房子的人多，反之则说明买房子的人少，或者房源卖掉的速度赶不上新增的速度。

在房灵灵专家大老哥看来，销售量赶不上供应量，是存量居高不下的主要原因。不过，高存量也给购房者一个提示，不用急着下单，如今买房的选择余地还很大。记者季韬

目前的住宅存量 是七年来的最高点

如果要用一个字来形容当前的存量，那就是“高”；如果用一句话，就是“七年来最高”。

今年1月的住宅月末存量还是733万平方米，到昨天（7月16日）已攀升至831万平方米。可以说，短短半年，就增加了近100万平方米。如果以上半年的住宅套均成交面积112平方米计算，这半年时间，杭州楼市一下子多出了近九千套住宅房源。

为什么存量在半年时间里突然“长膘”？

“一是开发商的开发节奏变快了，许多有实力的开发商，项目的运作时间变短，采取快速销售的策略，而且推盘的数量也比较集中，不像以往挤牙膏式的销售，一次性推盘的数量比较大。例如接连出现天量推盘，5月11日龙湖·春江彼岸首次面市，一次性推出784套房源；之后，中海·西溪华府一次性推出694套房源，瑷骊山一次性推出550套房源；接下来万科·北宸之光也将一次性推出400多套房源。这样的单盘推盘体量，是之前的一两百套单盘推盘量所不能比的。有实力的房企也开始进入高效开发的道路，例如此前在土地市场较为低调的万科，去年却四次出手，拿下近34万平方米优质宅地，其中速度最快的万科·紫台仅用四个半月就出炉了规划公示并首次开盘。”

“另一方面是受限购限贷的影响，特别是外地户口的购房需求受到限制，由于贷款是认房认贷的，很多改善型需求的二套房不能贷款也无法购房。还有一个因素是部分楼盘或因时机不对或因定价过高，造成销售不畅和积压房源比较多。”大老哥说。

萧山、临平、闲林可售房源最多

面积120-140平方米的可售房源也最多

这么多的可售房源都集中在哪些板块？快房网K指数研究室对此做了一项全面统计。

从杭州市区来看，萧山和临平无疑是可售房源量最高的。由于区域较大、在售楼盘众多，这两个板块占据了总体存量的18%和12%。

闲林、下沙、滨江分别占据存量排行榜前三、前四、前五名。以闲林为例，可售房源有5000多套，占据总体存量的10%。闲林板块内多为千亩大盘，开发时间都较长，积累下来的可售房源自然不少。例如西溪山庄占地2000亩，是开发时间长达十多年的超级大盘，目前还有675套可售房源。另一大盘翡翠城占地1400亩，也开发近十年，目前还有593套房源可售。大华·西溪风情占地1300亩，从开发至今长达13年，即将推出新品，前期还有222套的可售房源。

在下沙和滨江，可售房源基本集中在近几年开发的楼盘中。像下沙的金隅·观澜时代和金隅·江城府，加起来有近千套存量。滨江的中海世茂·寰宇天下，存量面积约6.38万平方米，存量套数只有194套，折算下来平均每套存量房的面积达到300平方米以上，说明目前未售的大多为大户型产品。另一楼盘龙湖·春江彼岸刚于上周拿出了133套全新房源的预售证，由于还未开盘，这批可售房源属于存量的增量。而在售的老盘绿城·明月江南，从2012年就有开盘记录，目前还有366套可售房源，不少是今年5月开盘后剩余的可售房源。

这6万多套可售住宅里，哪些面积段最多？对此，我们又做了一项统计，面积段120-140平方米，在所有可售房源里占比达到24%，是目前最多的未售产品。70-90平方米排名第二，140-180平方米排名第三。相比之下，90-120平方米的主流户型，在总体存量中只占7%，可以看出这个面积段的产品还是比较畅销的。

7月楼市持续淡季 上周仅成交766套

7月份的高温天气，让楼市进入了一段低迷期，成交量开始大打折扣。据透明售房网统计，上周（7月7日-7月13日）主城区共成交商品房766套，比之前一周下跌14%，楼市成交在进入7月份以后持续下滑。从个盘来看，上周排在主城区成交榜首位置的是城东新城的万科·紫台，共成交102套。预定最多的则是滨江区的官河锦庭，共107套。

截至昨天18:00，据杭州透明售房网显示，杭州（包含萧山、余杭）共成交商品房147套，其中主城区成交60套。全市共预定21套。

在成交上，昨日主城区总共才成交60套，与上周日均109套相比，跌幅较大。从个盘来看，江干区的万科·紫台和余杭区的西溪海是昨天杭州楼市的成交冠军，各自成交14套。城东新城板块的万科·紫台在6月29日首开，推出了189套精装房源，起价18600元/平方米，全部为90方3房，开盘当天去化超过八成。紫台是上周主城区的成交冠军，截至昨日，已有116套成交量上传。西溪海·小海在7月6日推出C组团11和13号楼，共计128套，主力户型90平方米，均价9500元/平方米。排在第二位的是萧山区的香山四季公馆，共成交12套。香山四季公馆位于萧山区蜀山路与亚太路交汇处，40年产权。该项目在6月29日推出了1号楼80-92平方米LOFT公馆，开盘起价5980元/平方米，均价8700元/平方米。接下来是余杭区的赞成·檀府，成交10套。

在预定上，昨日主城区预定21套，余杭和萧山没有预定。西湖区的申瑞国际是昨天的预定冠军，共有11套。同一区域的金地·自在城，预定5套紧随其后。下沙的宋都·晨光国际则预定2套，其余项目如荷塘月色、大河宸章、西溪华府等，都预定1套。

从各个区域来看，余杭区以63套领跑，接下来是江干区的28套和萧山区的24套，西湖区成交10套，其余区域成交量都在个位数，上城区没有成交。

房产税改革试点或小幅扩围 杭州被传将成第三城

据中国之声《新闻晚高峰》报道，据7月12号媒体报道，监管部门近日形成意见，重申居民首套个人住房按揭贷款利率的最低标准，即可执行基准利率的0.7倍，业内人士评价说，这项政策将显著提高刚需购房者的购买力。

同一天，另有报道说，以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中，包括杭州在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案，待国务院批准后，可能将在下半年落地。

近日有消息称，杭州有望成为继上海、重庆之后，第3个试点向住宅征收房产税的城市。这再次把杭州推向了房产税试点城市的风口浪尖记者向税务部门求证后了解到，杭州是否列入试点实际上至今仍不明确。对此，滨江房产集团副总朱立东有些迷茫：

朱立东：房产税还落不落了呢，怎么落？始终是悬在头上的一个靴子，一定的迷惘期还是存在的。随着政策该落地落地，房地产企业该拍地拍地。

房产税三个字，几乎左右了杭城楼市。今年4月，传言称杭州将从5月1号起开征房产税。于是，杭州主城区商品房火爆成交4404套。不过，5月一到，谣言不攻自破，销量极速下滑近一半。

中国指数研究院杭州分院研究总监高院生认为，房产税落地后，市场将不会大起大落：

高院生：政策出台之后，市场会有缓冲期，最先影响是成交量和供应量，下降之后可能对价格有影响，房产税从某种程度上确实可以起到抑制房价快速上涨的作用的，但不会出来以后马上下降。

征收房产税的试点城市，会对老百姓的刚需住房市场产生怎样影响？华邦地产首席分析师宋文杰认为，杭州房产税将更多地参照上海模式。

宋文杰：杭州房产税实行的话，大部分老百姓并不会受到影响。如果对存量房开始征收的话，受影响的客户比较多一些。现行手上不管有多少套房，可能都不会征税，如果再要买房，可能会对以前购买的房也进行征税。

北京中原地产市场研究部总监张大伟重点解读了房产税目前的两种模式：

张大伟：现在房产税征收有两种模式：上海模式和重庆模式，重庆是考虑到了你手中的存量，也就是说你原来手中有的房产，在政策出台时会计算你的房产税。上海是不管你原来有多少套，只要你不买房，就不会计算你房产税。我觉得重庆模式是上海模式的发展方向，两种模式是递进的。

除杭州外，深圳、北京等一线城市以及个别二三线城市也已将房产税改革试点方案上报至中央政府。业内人士认为，不排除房产税改革试点在近期小幅扩围的可能。

楼市“存量优化”需要房产税改革试点扩围

目前房价已形成反弹之势，调控难度大为增加，单从需求端调控已难以遏制房价的反弹。专家建议，调控进入深水区后，既要用好增量，又必须盘活存量。在这种形势下，就必须要考虑到“存量优化”，也就是要让空置房流转起来、利用起来，提高资源使用效率。

上半年土地市场又火了一把。不仅一线城市的土地出让收入呈井喷之势，这把火也蔓延到了二三线城市。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，今年1至6月份，全国306个城市土地出让金已高达11305亿元，相比去年同期大幅增长60%。

人们在慨叹“土地财政”可能卷土重来之时，对房地产市场调控又有了担忧，因此而受益的地方政府会否降低调控的积极性和主动性？

事实上，土地市场的火热，正是来自于房地产市场的联动。房地产销量快速增长，去库存化加快，均刺激了开发商的拿地热情。而地方政府也不失时机地推出了许多优质地块，使得溢价率持续高企，地王频出。而地方负债进入还款高峰与财政收入下滑的双重作用，正是地方政府选择利用可支配的土地资源以补充财政资金的直接原因。

单从价格来看，地价和房价在上半年又出现了相互推高的局面。国家统计局数据显示，5月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个。而许多刚需购房者的感受比数据更加明显，因为机构统计的是不同地块的成交价格，在许多城市，由于中心地区房价上涨过快，一些购房者已转向周边城郊寻找房源，比如在北京（楼盘）的地铁沿线，房山、亦庄等区域的房价出现了大涨。

在宏观经济形势下滑、商品价格出现下降的背景下，楼市与土地市场的火热，意味着房地产对资金仍然有着吸引力。这与影子银行的大量存在不无关系，随着市场流动性开始紧张，监管部门大幅挤压金融机构杠杆率，下半年房地产市场又有何走势？

业界人士分析，虽然流动性波动会对影子银行扩张的速度形成限制，且房地产融资必然会受到冲击，但是总体影响并不会太大，目前开发商的传统融资渠道有所收窄，但其它的融资渠道却非常多元化，这包括地产信托、私募房地产投资基金以及境外融资等。据用益信托统计，今年一季度房地产信托发行规模为611亿元，同比增长81%，成立规模为535亿元，同比增长68%。更为重要的是，正在释放的刚性需求仍然在支撑着成交量的回暖。

众所周知，在我国持续推进的房地产市场调控中，让房价与刚需的收入水平和支付能力相匹配是重要目标。而在城镇化进程中，还将有大量收入较低的农业转移人口进入城市，如何满足他们的基本居住需求，成为政府重点考量的问题。发改委主任徐绍史近日向全国人大常委会作城镇化建设工作报告时指出，必须建立起市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。

当前房地产调控面临着一个关键节点，许多城市房价仍远远高出普通购房者的支付能力是不争的事实。但是，如今寄希望于流动性等外因促进楼市调整不太现实，目前刚需和部分改善性需求释放支撑起了房价上涨，市场机制也颇为纯粹。这种情况下，房价还有没有向下的动力？

专家建议，调控进入深水区后，既要用好增量，又必须盘活存量。因为，住房是有限的资源，在分配时必须考虑到社会公平和民生改善。而且，调控成败关乎政府的公信力。在多重因素作用下，目前房价已形成反弹之势，调控难度大为增加，单从需求端调控已难以遏制房价的反弹。在这种形势下，就必须要考虑到“存量优化”，也就是要让空置房流转起来、利用起来，提高资源使用效率。

由于房地产市场积弊已深，单靠外力推动已难以促使其调整，其调整必然来自自身转型以及运行机制的改变。过去的调控已经在“增量改革”上做得较为到位，堵住了汹涌的投机洪水，但是在存量优化上却始终未触及实质。现实来看，在刚性需求已成为市场购买主力之后，如果不动空置的存量房，房价难有再度回调的拉力。而存量优化，实际上是一种供给结构的改善，但是目前的限购、限贷等核心措施，均着力于需求端，这就需要寻找新的可操作的调控措施，针对住房保有环节的房产税，自然进入了人们的视野。

5月18日，国务院转发的发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。但现实看，房产税改革试点的扩围仍面临许多阻力。虽然媒体曝光的“房媳”、“房姐”手中的多套住房，让许多刚需购房者不胜唏嘘，但是要弄清楼市里的真实空置率却非常困难。曾经有机构对北京等地的空置率进行统计，但是数据一公开后就引起轩然大波，统计的结果随即被有关部门否认。据悉，目前正在推进的城市住房信息系统联网也进展缓慢。由此可见，改革进入攻坚区后，决策层还必须以更大的决心和勇气推进改革。