楼市“存量优化”需要房产税改革试点扩围

目前房价已形成反弹之势，调控难度大为增加，单从需求端调控已难以遏制房价的反弹。专家建议，调控进入深水区后，既要用好增量，又必须盘活存量。在这种形势下，就必须要考虑到“存量优化”，也就是要让空置房流转起来、利用起来，提高资源使用效率。

上半年土地市场又火了一把。不仅一线城市的土地出让收入呈井喷之势，这把火也蔓延到了二三线城市。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，今年1至6月份，全国306个城市土地出让金已高达11305亿元，相比去年同期大幅增长60%。

人们在慨叹“土地财政”可能卷土重来之时，对房地产市场调控又有了担忧，因此而受益的地方政府会否降低调控的积极性和主动性？

事实上，土地市场的火热，正是来自于房地产市场的联动。房地产销量快速增长，去库存化加快，均刺激了开发商的拿地热情。而地方政府也不失时机地推出了许多优质地块，使得溢价率持续高企，地王频出。而地方负债进入还款高峰与财政收入下滑的双重作用，正是地方政府选择利用可支配的土地资源以补充财政资金的直接原因。

单从价格来看，地价和房价在上半年又出现了相互推高的局面。国家统计局数据显示，5月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到65个。而许多刚需购房者的感受比数据更加明显，因为机构统计的是不同地块的成交价格，在许多城市，由于中心地区房价上涨过快，一些购房者已转向周边城郊寻找房源，比如在北京（楼盘）的地铁沿线，房山、亦庄等区域的房价出现了大涨。

在宏观经济形势下滑、商品价格出现下降的背景下，楼市与土地市场的火热，意味着房地产对资金仍然有着吸引力。这与影子银行的大量存在不无关系，随着市场流动性开始紧张，监管部门大幅挤压金融机构杠杆率，下半年房地产市场又有何走势？

业界人士分析，虽然流动性波动会对影子银行扩张的速度形成限制，且房地产融资必然会受到冲击，但是总体影响并不会太大，目前开发商的传统融资渠道有所收窄，但其它的融资渠道却非常多元化，这包括地产信托、私募房地产投资基金以及境外融资等。据用益信托统计，今年一季度房地产信托发行规模为611亿元，同比增长81%，成立规模为535亿元，同比增长68%。更为重要的是，正在释放的刚性需求仍然在支撑着成交量的回暖。

众所周知，在我国持续推进的房地产市场调控中，让房价与刚需的收入水平和支付能力相匹配是重要目标。而在城镇化进程中，还将有大量收入较低的农业转移人口进入城市，如何满足他们的基本居住需求，成为政府重点考量的问题。发改委主任徐绍史近日向全国人大常委会作城镇化建设工作报告时指出，必须建立起市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。

当前房地产调控面临着一个关键节点，许多城市房价仍远远高出普通购房者的支付能力是不争的事实。但是，如今寄希望于流动性等外因促进楼市调整不太现实，目前刚需和部分改善性需求释放支撑起了房价上涨，市场机制也颇为纯粹。这种情况下，房价还有没有向下的动力？

专家建议，调控进入深水区后，既要用好增量，又必须盘活存量。因为，住房是有限的资源，在分配时必须考虑到社会公平和民生改善。而且，调控成败关乎政府的公信力。在多重因素作用下，目前房价已形成反弹之势，调控难度大为增加，单从需求端调控已难以遏制房价的反弹。在这种形势下，就必须要考虑到“存量优化”，也就是要让空置房流转起来、利用起来，提高资源使用效率。

由于房地产市场积弊已深，单靠外力推动已难以促使其调整，其调整必然来自自身转型以及运行机制的改变。过去的调控已经在“增量改革”上做得较为到位，堵住了汹涌的投机洪水，但是在存量优化上却始终未触及实质。现实来看，在刚性需求已成为市场购买主力之后，如果不动空置的存量房，房价难有再度回调的拉力。而存量优化，实际上是一种供给结构的改善，但是目前的限购、限贷等核心措施，均着力于需求端，这就需要寻找新的可操作的调控措施，针对住房保有环节的房产税，自然进入了人们的视野。

5月18日，国务院转发的发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围。但现实看，房产税改革试点的扩围仍面临许多阻力。虽然媒体曝光的“房媳”、“房姐”手中的多套住房，让许多刚需购房者不胜唏嘘，但是要弄清楼市里的真实空置率却非常困难。曾经有机构对北京等地的空置率进行统计，但是数据一公开后就引起轩然大波，统计的结果随即被有关部门否认。据悉，目前正在推进的城市住房信息系统联网也进展缓慢。由此可见，改革进入攻坚区后，决策层还必须以更大的决心和勇气推进改革。

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