银泰城，城西未来商业地标。

　　美国《财富》杂志曾对麦当劳公司做过一次深入的调查，结果发现这家传统的快餐连锁店其实更像一家房地产公司般在运作，由于拥有世界各地许多加盟店的土地或者房屋，租金收入成为麦当劳绝大部分利润的来源。这大概是所有商业地产开发企业梦寐以求的日子，站着，把钱给挣了，不仅把钱挣了，顺便把名也挣了。

　　去年开始的宏观调控，原本被视为不限购、不限贷的商业地产的春天，事实上，一些商业地产类物业的成交也一度表现亮眼，但从今年开始，因为住宅楼盘开始大规模降价，相比之下商业地产类物业就显得缺乏亮点。我们一直在说，商业地产的花样年华为期不远，但到底什么时候才能到来？

　　地产投资资金流向商业地产

　　商业地产的前途似乎颇为各大地产商们看好。4月底，龙湖集团商业地产部总经理魏健就曾公开表示，龙湖正在大步加码商业地产布局，除了在土地储备中保证每年12%作为商业项目外，还会伺机进入华南，包括福建、珠三角地区等地方，从而完成其在全国版图的布局。“预计到2026年，龙湖商业利润将占集团总利润的30%，这意味着龙湖每挣100元钱，其中有30元钱是来源于商业地产。”

　　相比龙湖的高调，万科、保利的两大地产商比较低调，但都清晰地表达了近期要发展商业地产的意图。与万科试探性的小幅度转向不同的是，保利坚定地表示要稳步加大商业地产投资。

　　而从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。去年1~12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1~4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。

　　为什么商业用地突然就成了土地市场上的“主角”？这恐怕和针对住宅类物业的调控政策一紧再紧不无关系，投资者不得不把原本伸向住宅的手收回来，但他们又有投资的需求，怎么办，商业地产类物业是目前最适合选择之一。对买方市场的这一转变，开发商当然会有所察觉，更有精明者早在两三年前就已有了准备，所以对商业用地的关注自然就高了。

　　做好营运，才能从商业地产淘到金

　　市场会不会如开发商们所期待的那样，迎来商业地产的春天呢？

　　“商业地产永远都是春天，但你不能指望每个商业地产项目都活在春天里。”建工集团副总经理高贤林说，他并不赞同所谓“宏观调控是商业地产的春天”的说法，在他看来，商业地产开发是一个业务链很长、资源整合很复杂的过程，做好了就是春天。

　　建工旗下EAC项目，2008年12月交付，内有宏观调控，外遇金融风暴。“当时我们非常担心实体经济受金融风暴的影响，高端写字楼的入驻率不会很理想。”高贤林说，业内一般认为写字楼项目交付1年后入驻率要超过80%才算成功，考虑到金融风暴，公司将第一年的入驻率目标定在70%，“最后实际入驻率达到73%，比我们预期的要好一些。现在回过头来看，我们最初对产品的目标设定是比较准确的，因为我们的客户接受。”

　　作为EAC的开发商，建工地产自身拥有的写字楼、酒店式服务公寓和商业的建筑面积超过6万平方米，总值超过20亿元，而且交付后，它的持续回报率一直在上行中。“事实上，利润产出比我们预期的快一些，最初EAC写字楼部分的平均租金是4.5元/平方米/天，现在交付3年多了，目前我们的平均租金在7.8元/平方米·天左右。”高贤林说，只要找准定位，以租售结合的方式来操盘商业地产项目是一条适合大多数开发企业的路，不至于在销售时“一哄而上”到了经营阶段又“一哄而散”。

　　高贤林说现在，EAC已经是杭州租金水平最高、企业入驻率最高的商业地产项目之一，而这些入驻企业每年的纳税额超过2亿元，由此产生的楼宇经济效益是非常惊人，“营运做得好，一个商业地产项目就是一台‘造血机器’”。

　　杭州本土房企争相涉足商业地产

　　圈内有一句话，形容商业地产是“一手天堂一手地狱”，而从天堂到地狱的距离，只有一步之遥。因为它不像住宅，商业地产涉及多方资源的整合、利用，长线运营，即使是在住宅类物业上很有经验的开发商也未必能将商业地产做好。

　　百大绿城西子国际是百大集团与绿城集团联合打造的一个城市综合体项目，但其受人关注的更主要原因在于，这是绿城在杭州的第一个城市综合体项目。在项目首次形象展示会上，绿城集团副总经理袁笑雨说了一句让人印象深刻的话，尽管绿城此前更专注于住宅开发，但对城市综合体这样的商业地产项目，“绿城是有兴趣的”，对绿城来说，“这也是一个新的挑战”。

　　这不仅对绿城来说是一个新的挑战，对很多正涉足商业地产开发的房地产企业来说都是一个新的挑战。每个商业地产项目的开发企业都在深入研究市场需求、研究他们的目标客群，同质化竞争的问题正在改善，我们已经能够在杭州找到定位明确、适合不同市场需求的产品——为了活在“春天”里，在这点上，他们甚至比以开发住宅为主的企业更加专注、更加努力。

　　“商业地产是房地产行业中最尖端的产品，相当于房地产开发中的大学水平，你说我们不努力怎么行？”杭州万国投资、万豪房产副总经理王征说。他同时兼任杭州和达商业资产管理有限公司常务副总经理，这是和达房产为了旗下各商业地产项目特别成立的新公司，为的就是能让项目顺利运营起来。王征说，对他而言，商业地产的整个开发过程就是一个不断协调的过程，就是“我想要的，和想要我的，两种力量之间的无数次拉扯”，从目标客群的定位到产品设计的优化，到入驻商户的约谈，到后续与职能部门的沟通。“商业体是一个平台，至少需要承载未来5~15年的若干次营运调整、适应，反复协调都不一定能成功，不经过反复协调肯定不成功。”

　　在采访这些商业地产项目的时候我们发现，他们每一个都早早地开始做蓄客，项目还在规划中就开始招商，所有目标客户的意见都被拿到内部会议中讨论并成为修改设计方案的依据。在这个稍微有点钱就想通过房地产几十倍上百倍地放大资产、挤进财富榜的时候，也许只有商业地产，能让开发商有更多危机意识。

　　这是好事，因为已经有太多人抱怨，杭州本土尚未出现真正优秀的商业地产开发案例，而这至少让我们有了看到更多优质商业地产项目的可能。