住宅市场的购买力受限之后，越来越多的购买力集中到了商业地产上，在投资多元化和通胀高企的当下，商业地产也成了更多人保值升值的首选。不过，跟住宅市场不同的是，并非每个投资商业地产的人都能赚钱，失败的案例也比比皆是。投资商业地产，说到底还是一门技术活。

　　本报记者综合了目前二手市场上商业地产的成交行情和投资回报率，希望对想投资的读者们有所启发。

　　住宅价格在跌，商业地产价格在涨

　　据我爱我家提供的数据显示，今年以来，杭州二手市场上商业地产共成交了167套，其中商铺成交41套，写字楼成交23套，酒店式公寓成交量最多，有103套。

　　在商铺成交中，下城区商铺的成交量最多，占到了17个。酒店式公寓中新城时代广场、超级星期天、瑞祺大厦等都是成交主力。写字楼中的成交范围则比较分散，西湖区、滨江区、下城区、江干区都分别有成交。

　　从去年4月份至今，写字楼成交中，白马大厦的一套16楼房源单价最高，达到35000多元/平方米。位于大学路的一套约18平方米的商铺，成交单价在近一年中排名最高，达到70028元/平方米。单价最高酒店式公寓是位于上城区的东方金座，单价近39000元/平方米。

　　“受到行业大环境的影响，目前的商铺成交量相比去年有一些下降，但总体来说，还是比较稳定的。”我爱我家综合地产部业务主任梅珍珍说，“往年一个月成交10多套，今年平均大概每个月在七八套左右。”

　　成交量虽然是在往下走，但是价格却还是呈现出“稳中有升”的趋势。以城西文二西路上有一个76平方米的店面为例，2010年的价格在280万左右，房东在去年年底就想转手，挂牌价如今已经上涨到了330万。

　　投资回报率，社区商铺是后起之秀

　　一铺养三代，这是中国人的传统观念，不过商铺的投资回报率到底怎么样，很多人却心里没底。

　　梅珍珍表示，目前来看，市中心的商铺还是最热的，而像位置好一点的社区商铺，现在也有不少的需求。

　　“市中心的商铺拿出来挂牌的非常少，而客户却很多，像一些知名品牌、散户等，都希望能在寸土寸金的地方有一席之地。”梅珍珍说，现在中山北路靠近体育场路段，一间40多平方米的商铺，两年前租赁价格约在12万元/年，而现在涨到了30万元/年。

　　位于古墩路的一套200平方米的沿街商铺，租赁价格同样也涨得非常厉害。三年前的租金差不多40多万/年，而今年的价格一下子涨到了70多万，“就算这样，很多人想租还租不到。”

　　另外，像香积寺路和湖墅南路的商铺也很火。两年前这里差不多只要9元/天·平方米，现在香积寺路一带要15~18元/天·平方米，湖墅南路差不多在12~15元/天·平方米。

　　另外，延安路、凤起路一带的商铺是近几年上涨速度较快的路段之一，目前凤起路的商铺，地段好的，单价超过了6万元/平方米。

　　社区商铺算是后起之秀，以西城年华商业街为例，约90平方米的一间商铺，房东报价年租金6万元，并且租赁合同约定每年递增5%。除此之外，这里的商铺升值也很快，2009年，这里一间25平方米的商铺，总价仅50多万元，单价也就是2万元出头。仅仅一年之后，即便远离社区大门口、地段不算好的商铺，成交单价也到了35000元/平方米，远超过同期西城年华住宅的价格。

　　市中心写字楼是抢手货

　　在二手市场上，写字楼的买卖一般来说集中在中小面积段，以今年以来写字楼成交案例来看，面积最大的一套是位于西湖区的天苑大厦，356平方米，其余的大部分都集中在100平方米以内。“大面积的写字楼一般都是公司买的，而中小面积段的写字楼个人买的比较多，不过现在二手市场上挂出来的写字楼不算多。”中原地产相关负责人表示。

　　业内人士表示，现在市中心、黄龙和钱江新城的写字楼都是抢手货。特别是钱江新城，不少楼宇都是近几年交付的，在管理水平上较为先进，不少外来驻杭的大公司都比较青睐。

　　目前来看，杭州写字楼价格最高的要数坤和中心。目前租金价格在7~8元/天·平方米，出售均价为6万元/平方米左右，不过回报率中等，投资年回报率约在4.2%~4.8%。

　　黄龙商圈的写字楼回报率，在杭州所有写字楼中是最高的。比如公元大厦、EAC等写字楼都是地标级的建筑。它们的均价在6~7元/天·平方米，售价则为3.5万元/平方米左右，其回报率在6.17%~7.2%。不过黄龙商圈内其他一些中端写字楼，均价约在4元/天·平方米。

　　性价比不错的还有广利大厦和嘉德广场，其租金大约在4~6元/天·平方米，售价为3.5万元/平方米，回报率在4.11%~6.17%之间，这样的回报水平，还是比较稳定的。

　　慢慢热起来的钱江新城写字楼，其租金价格在2.5~4.5元/天·平方米。以钱江国际时代广场为例，租金价格在4元/天·平方米，售价在35000元/平方米，回报率在4.11%~5.14%。

　　“写字楼业务一般集中在杭州五大城区，这里的环境成熟，人们的认知度高。”一位业内人士表示，写字楼的回报率受物业整体水平、交通等状况影响比较多，因此建议多在主城区内进行选择。

　　酒店式公寓租金比住宅高

　　实际上，酒店式公寓不仅在一手市场上行情火爆，在二手市场上同样如此。今年以来，二手酒店式公寓占了所有商业地产成交量的六成以上。

　　“酒店式公寓的租赁情况相当不错。”梅珍珍说，如果仅计算酒店式公寓在买卖上的投资回报率可能不如住宅的好，不过在出租方面，酒店式公寓绝对是小投入大回报。

　　位于庆春广场一带的新城时代广场，2008年开盘时精装修酒店式公寓的均价在18600元/平方米，而最新的二手成交数据显示，今年共成交了7套，单价最高的一套是19841元/平方米，涨幅约6%。

　　目前租赁市场上，新城时代广场约50平方米左右的一居室，月租金约在3000元左右，投资回报率约在3.9%，比银行一年期存款利率3.5%略高。“差不多100万左右的资金，有这个投资回报率已经不错了，基本上跟一套200万左右住宅的投资回报率差不多。”业内人士表示。

　　而目前市场上行情较好的酒店式公寓要数欧美中心国际公寓，50多平方米的房子，月租金差不多可达到7000元。“入住的一般都是事业成功人士，加上旁边有不少长住奥克伍德酒店客房的世界500强等国际大公司的高管，整个综合体管理水平及环境都非常不错，客人们非常喜欢。”梅珍珍说。