楼市调控政策行至年底，各方又开始揣测：政策会不会因年限将近而退出？但根据日前有关部门给出的信息以及市场情况看，调控政策暂时不会放松，更不可能退出，对于房产开发商和整个房地产业而言，都有一个严冬要挨。就连国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也在近期的报告中提出，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　面对生存还是死亡的关键时刻，房企乃至整个行业都不得不寻找各种自保途径，除了降价促销、尽可能囤粮过冬外，从严厉的调控政策中找出一条缝儿透气，也是这个政策市之下孕育出的特殊现象。

　　挂靠、补交社保或开具纳税证明

　　代理机构提供“一条龙”服务，“凿洞”限购令

　　“杭州社保补交、社保代理，外地人买房不用愁……”自去年10月杭版22条出台以来，但凡准备买房的，特别是外地人，都避不开社保这个问题(杭州楼市“限购令”中有“非本市户籍居民家庭如果要在杭州买房，必须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明”的规定)。眼下，12月31日即将到来，又有不少城市称“限购令”将持续。对于一些中介、代理公司而言，因此也有了新的“生意”——帮外地购房者补交社保、开具纳税证明。之前也有不少媒体针对补交社保的产业链做了翔实的分析，然而“限购令”实施一年多以来，这个产业有没有新的变化，收费标准会因为市场行情变差而有所下调吗？

　　昨天，记者在某知名论坛上搜索了“补交社保”的帖子，一下子10多条跳了出来，记者以购房者身份致电了发布帖子的某代理机构，对方第一句话便是：“只要您的身份证复印件及2张1寸照片就能帮你办理，其他事情你都不用管。”据对方称：“之前很多外地客户买房还会有所顾虑，现在都实施了一年多了，大家也都心知肚明。”

　　那这么做不会有什么问题吗？听出记者的担忧之后，该位负责人坦言：“限购一年多以来，现在房管局对于补交社保都防的很严。从10月1日起，每月都有10%抽单率，万一抽中，那就连买房资格都没有了。特别是按揭的客户，这个有点难做。”

　　看来，补交社保也不是百分百的保险。于是记者又致电了另一社保代理机构，该机构工作人员也承认了办理社保的证明上会有补交的说明，部分银行对此也不会承认，到时办理贷款会比较难。

　　既然补交社保不是百分百安全的，还有没有其他办法呢？果然，代理公司见招拆招的能力还是不错的。“现在外地客户来办，我们一般都推荐做纳税证明，这个可以说是零风险的，价格也比补交社保便宜，办理社保需要缴纳17000元，而开纳税证明按揭买房的客户交只要交12000元。如果是一次性付款买房，办理社保和纳税证明都同样可以再优惠500元。”

　　花1万多元就能解决买房资格和贷款的问题，这对于外地客户而言，的确有很大的吸引力，而据代理公司称，开具纳税证明甚至可以做到“零风险”，当然对于具体如何办理，中介们都讳莫如深，只说经由他们之手，10天之内就能办好。或许正是因为背后有这样的操作，“限购”政策实施以来，外地人依旧可以在杭州购房，而在近来不少的开盘现场，外地牌照的车依旧可以看见，大家对于“限购”这一点都没有太在意。而据某开发商称：“现在，限购这一条政策的确是可以突破的，买不买房关键还是购房者对市场的信心问题。如果购房者真的要走补交这条路，一次性付款的客户还是选择社保比较好，到时可能还有5000多元的退款。”

　　的确，就目前市场而言，“限购”政策的威力的确在日渐弱化，或通过补交社保、或通过开具纳税证明等方式，在一定程度上还是能解决的。虽然这样的做法并不可取，也存在一定的风险，购房者需要自己长个心眼。可是近日来，杭州市场开盘的不少楼盘成交都不足两成，每日成交量依旧萎靡，这与购房者对后市的判断有很重要的关系，正如一位从事房地产中介多年的置业顾问所说：“购房资格都能搞定，现在关键是购房者心理这道坎过不去，大家似乎都在等一个低谷的到来。”

　　取消配建保障房、给予一定补贴

　　地方政府“网开一面”鼓励开发商拿地

　　上周，北京一宗地块公开挂牌出让，土地的交易条件进行了变更，原本要求必须配建限价商品住房即保障房的条件被删除，居住用途全部改为普通商品住房，从而使得这块地成为北京首个取消配建限价商品房条件的土地。一时间，保障房用地政策取消、明年土地政策或将逐步松绑的揣测也甚嚣尘上。

　　对此，北京市国土局相关负责人的解释是，目前市场确实不太好，如果说土地供应不上去，不但政府的公共收入会受到影响，更重要的是未来的成品房的供应也会有问题。而另一方面开发商这边也说了除了资金以外，当前住宅用地出让时配建保障房的面积过大，也是一个他们不愿意出手的重要原因。目前的市场前景让他们感觉到不太明朗，过大的保障房配建让开发商的利润压缩了不少，因此可以看出北京市取消这个地块的保障房配建，确实有调动房地产开发商拿地意愿的用意。

　　据悉，不仅仅是北京，在广州、南京等地都出现了土地出让松绑的情况，包括降低拿地保证金比例、延长付款进度，调整出让价格等等。

　　在杭州，土地出让门槛调低的举措也在悄然进行。从今年3月开始，杭州主城区宅地市场重启，同时也开始执行10%保障房用地政策，就连竞价程序也做了相应的调整。尤其是今年7月5日出让的一宗拱宸桥单元8.79亩宅地，是杭州土地市场首次进入“竞投保障房面积”环节的宅地，温州天元房地产开发有限公司经过20轮竞价以总价13050万元竞得，保障房配建面积3722平方米，面积超过地块总建筑面积的1/3。虽然也有响应者，但显然，2011年的杭州土地市场一片惨淡，几乎所有本地开发商都从土地市场上绝迹，只剩下一些从未露过面的外地公司在市场上冲杀。今年杭州主城区前10个月的卖地收入只有234.3亿元，创近四年新低，不到去年全年成交额的一半，不足2009年全年的三成。

　　从11月份开始，杭州主城区土地市场进行了最后冲刺，迎来今年最密集也是规模最大的宅地出让，一共有7宗宅地出让，包括之江、灯塔、城东新城等区块宅地，仔细一看，这些地块没有一宗需要配建保障房。对此，出让前有做地单位相关负责人给出的答案是，区域本身保障房比较多，宅地可免于保障房配建。但事实上，之江、景芳和城北灯塔单元等区块并非保障房林立。

　　是不是意味着杭州主城区住宅用地保障房配建政策已经悄然取消？其实政策一直还在，只是拿地的具体条件“现在可以谈”。某开发商前期负责人告诉记者，政府也很急，希望尽量多推地，但从目前的情况看，开发商手头没钱，有钱的拿地也很谨慎，如果还是用以前的价格还要配建保障房，开发商更加没兴趣了，所以现在有关方面也松了口，想拿地的都可以谈，是否配建保障房也可以变通。也有媒体之前采访相关人士获悉，现在已经将保障房配建的权力下放到各区政府和做地单位，“现在只是要求每个区拿出10%的地来做保障房，或出相应的土地出让款抵扣，不再硬性要求每一宗宅地都配建保障房了。政策本身并没有废止，开发商如果愿意配建保障房，当然也可以，这样地价还可以更便宜一些。”

　　其实，为了鼓励开发商拿地，此前一些高成本拿下土地的开发商也被告知有一定的优惠折扣，或者以补偿土地款的形式退一些费用给开发商，或者是将优惠费用折算进下一次的拿地款中。“许久没有遇到有关单位上门这样推销土地了，足见土地出让的压力。”一位开发商说。

　　而从目前土地出让的成效看，过去这一个多月，一般民营房企拿地的案例是有，但多局限于商业用地，绝大多数的宅地都落入了国企背景的开发商手中。11月3日，烟草系下面的国有房企中维地产连夺之江板块两宗宅地，总价超过21亿元；11月10日，国企再出手，杭州城建开发集团14.9亿元拿下一宗景芳宅地；11月25日，又是新天地集团拿下两宗城东新城宅地。可以看出，调控短期还是不会放松，土地出让依然艰巨，国企可能将继续扮演主角支撑土地市场。